告別“三高” 百?gòu)?qiáng)房企向下防風(fēng)險(xiǎn)、向上追求利潤(rùn)

“隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，洗牌在即，各大房企不再盲目追求‘三高’（高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模），轉(zhuǎn)而將經(jīng)營(yíng)安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤(rùn)的增長(zhǎng)。”在3月16日舉辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”上，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜如此表示。

此次會(huì)議發(fā)布的《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，2022年百?gòu)?qiáng)房企銷售額以及盈利能力均出現(xiàn)下降，百?gòu)?qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)隱憂仍在。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)在大幅度調(diào)整后，整個(gè)行業(yè)將會(huì)回到一個(gè)新的平衡，多元化下的市場(chǎng)空間依然存在。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率降至近五年低點(diǎn)

(相關(guān)資料圖)

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力更加明顯，雖然百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大線上營(yíng)銷力度，挖掘城市潛力，但也難抵銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別約為6.33萬(wàn)億元、3.63億平方米，同比分別下降30.3%、36.2%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為47.5%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

在中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜看來(lái)，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)格局也在發(fā)生變化，不同類型房企銷售均在不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇。比如，在百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體銷售額同比下降的情況下，央企、國(guó)企的市場(chǎng)份額則在逆勢(shì)提升。

值得關(guān)注的是，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處在深度調(diào)整的背景下，有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強(qiáng)或政策優(yōu)化，市場(chǎng)保持一定活躍度，對(duì)于繼續(xù)深耕這部分重點(diǎn)城市的百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，明顯感覺到他們?cè)谝痪€城市銷售貢獻(xiàn)占比提升，二線城市是主要銷售來(lái)源。

黃瑜還表示，近年來(lái)，受到新冠肺炎疫情、市場(chǎng)下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素的影響，房企的盈利能力也在下降。面向新周期如何維持有利潤(rùn)的發(fā)展成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)必須面對(duì)的課題。

事實(shí)上，由于竣工和結(jié)轉(zhuǎn)增速不利，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均走低，部分企業(yè)出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧。從報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)371.6億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。與此同時(shí)，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為6.4%、4.5%，降至近五年來(lái)的最低點(diǎn)。

財(cái)務(wù)隱憂仍在，多渠道增厚安全墊

“防風(fēng)險(xiǎn)”已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。而從百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)看，財(cái)務(wù)隱憂仍在。從報(bào)告顯示的房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模來(lái)看，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。各渠道融資同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力渠道。

在融資能力下降的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)仍在嚴(yán)控杠桿率，遵守“三道紅線”要求，目前指標(biāo)均值均已合規(guī)，但現(xiàn)金短債比有所下滑。據(jù)報(bào)告顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.8%，較上年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為82.9%，較上年上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。

值得關(guān)注的是，2023年1月，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。其中包括繼續(xù)推動(dòng)“保交樓”、多渠道穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)房企融資、擴(kuò)大租賃住房供給、完善金融政策等內(nèi)容。這是繼“金融支持房地產(chǎn)16條”政策后，又一重磅新政。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這最終將促進(jìn)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

對(duì)此，黃瑜表示，改善資產(chǎn)負(fù)債表成為房企抵御風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健發(fā)展的重要手段。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)吸取本輪暴雷企業(yè)盲目投資、高估回報(bào)等教訓(xùn)，謹(jǐn)慎判斷市場(chǎng)環(huán)境和投資風(fēng)險(xiǎn)，做到向下防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，向上追求利潤(rùn)。同時(shí)，抓住政策契機(jī)，多渠道增厚安全墊。

“調(diào)整后行業(yè)將會(huì)回到新的平衡”

可以看到，今年年初，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面向好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升創(chuàng)造了一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來(lái)，未來(lái)的發(fā)展策略一是要把安全經(jīng)營(yíng)作為重點(diǎn)，要嚴(yán)守安全底線。安全的核心是現(xiàn)金流的管理，所以房企在融資、銷售、買地的過(guò)程中都做了策略調(diào)整來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。安全經(jīng)營(yíng)另一個(gè)重點(diǎn)是交付，按時(shí)保質(zhì)交付涉及行業(yè)信心，讓社會(huì)尤其是消費(fèi)者對(duì)行業(yè)有信心。

未來(lái)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向就是探索新的發(fā)展模式，這已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。對(duì)于新發(fā)展模式，劉洪玉表示，至少要有這三個(gè)特征，創(chuàng)新的發(fā)展模式，高質(zhì)量的發(fā)展模式，可持續(xù)的發(fā)展模式。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、人大國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹表示，在行業(yè)變局下，開發(fā)模式從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)一體化進(jìn)行轉(zhuǎn)型；盈利模式從單純的增量開發(fā)向除了增量以外，增加存量更新進(jìn)行轉(zhuǎn)型，可以看到全行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的收入95%以上都來(lái)自賣房子，未來(lái)應(yīng)該增加多元化的收入來(lái)源。

對(duì)于融資模式，秦虹認(rèn)為，從過(guò)去的高負(fù)債向股債多元轉(zhuǎn)型，未來(lái)不是不能有債務(wù)，這是不現(xiàn)實(shí)的。過(guò)去是高負(fù)債，股權(quán)融資相對(duì)比較低，下一步是股債多元。而目標(biāo)模式則是從過(guò)去追求目標(biāo)和快速擴(kuò)張向穩(wěn)健、品牌、品質(zhì)的提升進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

“相信在市場(chǎng)大幅度調(diào)整后，整個(gè)行業(yè)將會(huì)回到新的一個(gè)平衡，多元化下的市場(chǎng)空間依然存在。”秦虹如是說(shuō)。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 趙琳

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