天天熱點！房企該停止瞎折騰了

最近兩三年，房地產市場持續下行，“降本增效”成為很多房企的關鍵詞。

但明源君發現，雖然不少房企嘴上喊著要“降本增效”，但搞來搞去，最終還是只見降本，不見增效。不僅如此，好多公司在落實過程中，還存在過度降本、盲目降本等操作。

今天，明源君就和大家來聊聊，房企“降本增效”過程中的實踐誤區。

(資料圖)

以為降薪就能控成本

但凡房企要降本增效，首先考慮的就是降低員工薪酬，以此控制過高的人力成本。

殊不知，盲目大面積降薪，非但達不到降本增效的目的，還會讓企業付出更加高昂的代價。

比如某公司面對人工成本過高的壓力，直接決定普遍降薪10％，文件一公布，員工們紛紛表示不滿，多個業務骨干辭職，生產立刻陷入停滯狀態，產量與銷量明顯下滑，企業為此付出了更大成本。

其實，一家公司的人工成本過高，有很大原因是公司的盈利能力或者績效沒有提高，員工創造的價值與拿到收入不對等。

反觀國際上的知名公司，其往往采用全績效薪酬激勵模式，企業贏得的是高績效、員工贏得的是高收入。

“全球第一CEO”杰克·韋爾奇就曾說過，企業工資最高的時候成本最低。因為我們只考慮到會計成本，沒有考慮到機會成本，沒有考慮到人的成本。

高工資之所以會有低成本，原因在于三個方面。

一是高工資吸引一流的人才，從而給企業創造出更好的價值。

二是高工資能夠減輕員工的生活焦慮，使其能夠把精力更好投入在工作上。

三是高工資能增加員工的穩定性，不會動不動就跳槽，節約企業的用人成本。

架構調整不是越多越好

最近這幾年，調整架構幾乎是各大房企“降本增效”的必選項。

現實意義上講，房地產市場調整劇烈，企業為了適應當下環境主動求變，也無可厚非。比如有房企就提出“輕”總部策略，減少重疊冗余的職能、減少不必要的事項、減少不必要的審批。也有房企提出要“小總部、強區域”，避免總部“頭重”，讓區域疲于應付，失去對市場快速的反應。

然而，架構調整并非越多越好。比如某房企一年就進行了4次架構調整，區域數量從幾十個到100多個，又從100多個減到幾十個。如此高頻率且大力度的調整，任誰都覺得難以適應。

之所以強調不要頻繁調整架構，是因為新架構勢必帶來工作流程的重新梳理，重新制訂這些規則需要時間，員工重新適應新職責也要花時間。

根據過往企業的案例，組織架構變動時，往往會導致人心浮動、混亂；客戶接口變化損失；制度尤其是流程未及時完善損失等。

現代管理學之父彼得·德魯克就強調：組織不能只因為一些小毛病就經常調整組織架構，也不應該輕易調整架構。調整組織，就像動外科手術，就算是再小的手術也會有風險。

最低價中標代價巨大

很多房企的傳統想法是，如果將業務鏈條分為20個環節，每一個環節都是最低價，最后總成本自然最低，其實不然。

比如在采購端，有些房企采用最低價中標的原則。的確，從表面上看采購支出是降低了，但從全鏈條看，原材料品質降低，通常會導致生產環節成本上升、銷售部門費用增加、客戶滿意度降低以及后端整改維修帶來的二次成本增加等等。將這些問題匯總，就會發現整個鏈條的成本在增大。

更有甚者，一旦因原材料質量過差引發品質事故，對企業形象將會造成巨大影響，得不償失。像我們經常接觸到的飯店，有不少就是在采購環節做文章，降低原材料的質量，以次充好。其結果就是逐漸被消費者拋棄，最終關門大吉。

視拖欠合作款為妙招

作到最后沒朋友

有的房企還把拖欠合作伙伴費用看做是成本管控的妙招，這其實是“得不償失”的做法。

過度苛刻的付款條件，或者經常拖欠款項，往往會造成施工單位配合度差，項目進度質量安全上不去等后果。而且一旦這種壞名聲蔓延開來，無疑會造成優秀合作方流失，不利于房企長期發展。

反觀一些成本控制較強的房企，其付款速度業內有口皆碑，合作伙伴為了保持這層關系，干活也很賣力，這樣項目整體效率就上來了，綜合成本也可以進一步降低。

比如某江浙房企，有一些供應商已經合作二十多年了，彼此默契非常高。該房企員工可以每天只工作7小時，即使下班后沒人在現場盯著，施工單位、監理公司出于對該房企的信任和長期合作的愿望，也是絲毫不會懈怠。所以這家房企的人效在業內是首屈一指，項目品質也是有口皆碑。

不從根源入手，輕視無效成本

現實中，很多房企往往輕視無效成本。殊不知，這才是控制成本浪費的關鍵。

無效成本是指房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。

萬科在研究無效成本時，對公司內部的成本費用進行了統計分析。據不完全統計，目前無效成本占總建造成本的2%左右。按照平均建造成本2000元/平方米計算，達到40元/平方米；年結算2000萬平方米時，對利潤影響達到8億元；每減少1%無效成本，增加利潤4億。

無效成本的產生原因有很多，比如重復設計費、面積補差、圖紙費用成本；返工、重建、整改、加固、補強成本；預結算失誤、付款失誤成本；多余的材料、設備消耗；流程低效等。

例如，某項目報審圖顯示頂層屋頂為封閉的，其實實際是留了一個上門孔，這個悶頂空間是贈送給業主的，但是由于贈送的面積較多，結構含量指標增加，導致地上鋼筋含量增加2.69KG/㎡，混凝土含量增加0.023m3/㎡，模板也增加了0.23每平方，合計增加了造價將近54元/平方。

我們曾在《》一文中提到，解決無效成本，需從全員重視、全成本管理、成本前置、圖紙會審、限額設計、設計優化、采購招標、管理協同、費用管理和后評估管理九個方面來入手。

比如圖紙會審這一環，應對各個階段的圖紙進行嚴格的會審，把大部分無效成本消滅在圖紙上。可以借助數字化系統，在系統上進行碰撞檢查和模擬施工，來找出矛盾點和及時調整設計。

小結：

降本增效是一個系統性工程，也是一個長期主義工程。面對行業下行，利潤承壓，各家房企千萬不要跟風降本、盲目降本，否則只會越來越偏離本質，造成實質上的內卷和內耗。

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