當(dāng)前速讀：中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利時(shí)代已過(guò)｜聚焦2023中國(guó)發(fā)展高層論壇

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3月25日，中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立在“中國(guó)發(fā)展高層論壇 2023 年年會(huì)”上表示，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，仍將繼續(xù)在中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需中發(fā)揮重要作用。

他認(rèn)為，一方面，住房消費(fèi)升級(jí)可以成為新發(fā)展階段中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新引擎。過(guò)去20年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有力地支撐了全球規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。到去年底，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了65.2%，但參照發(fā)達(dá)國(guó)家的80%-90%的水平均水平，中國(guó)城鎮(zhèn)化至少還有15個(gè)點(diǎn)的空間可以完善和升級(jí)。

同時(shí)，當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和主要矛盾發(fā)生深刻的變化，在基本解決了有沒(méi)有住房問(wèn)題后，好不好的問(wèn)題更加突出。隨著生活條件的改善，城鄉(xiāng)居民升級(jí)，住房消費(fèi)的愿望十分強(qiáng)烈，與居住相關(guān)的裝修設(shè)計(jì)、家具、家電、智能設(shè)備、物業(yè)管理、租賃服務(wù)等行業(yè)迅猛發(fā)展。中國(guó)有14億人口和還在增長(zhǎng)的4億中等收入群體，城鎮(zhèn)化潛力和升級(jí)的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，將為城市更新、資產(chǎn)盤(pán)活及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供投資提供新的機(jī)遇。

另一方面，消費(fèi)升級(jí)呼喚大租賃時(shí)代的來(lái)臨，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加專(zhuān)業(yè)化和集約化。在之前的住房總量不足階段，資產(chǎn)增值效應(yīng)明顯，人的理性選擇是卯足了勁買(mǎi)房，不太在意房子的品質(zhì)屬性，但在消費(fèi)升級(jí)階段，消費(fèi)的目的就是獲得各種服務(wù)。消費(fèi)升級(jí)的過(guò)程其實(shí)就是租賃發(fā)展的過(guò)程，包括通勤教育、養(yǎng)老、旅游、辦公等，所有都與房地產(chǎn)有關(guān)的非剛性需求都更適合通過(guò)租賃的方式解決。

“現(xiàn)在靠買(mǎi)房賺錢(qián)很難了，買(mǎi)一套房再炒出去賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。買(mǎi)房逐漸回歸了原本的屬性，也就是享受包括住房在內(nèi)的各種不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，將會(huì)成為越來(lái)越成為買(mǎi)房的主要的目的。”他指出，對(duì)于中國(guó)住房市場(chǎng)而言，突出的問(wèn)題是如何滿足3億新市民的住房需求，包括新畢業(yè)的大學(xué)生、新就業(yè)形態(tài)的勞動(dòng)者等不同群體的租房需求。目前租房市場(chǎng)九成都是個(gè)人房東，房源品質(zhì)不高，租賃關(guān)系也不穩(wěn)定，要大力發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化、長(zhǎng)期化的住房租賃項(xiàng)目，滿足多樣化的住房需求。

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型、租賃市場(chǎng)發(fā)展的發(fā)展，田國(guó)立認(rèn)為非常需要長(zhǎng)期的資本金融，引入保險(xiǎn)、資金、養(yǎng)老金、年金等長(zhǎng)錢(qián)，同時(shí)需要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，特別是以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資產(chǎn)品。

他指出，之前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債率高，聚集了較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更多要通過(guò)盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)，升級(jí)改造后滿足消費(fèi)者的需求，這個(gè)業(yè)務(wù)跟民生密切相關(guān)，相對(duì)比較穩(wěn)定，但非常需要精耕細(xì)作，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益率也不會(huì)很高。“像以前那種暴利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，大家的預(yù)期也得降下來(lái)，不能老想著賺高息。”他說(shuō)，通過(guò)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)的分離，讓專(zhuān)業(yè)人的人盤(pán)活、經(jīng)營(yíng)好不動(dòng)產(chǎn)，也為社會(huì)提供相對(duì)的中等風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)固回報(bào)的金融產(chǎn)品，避免大眾炒房，促進(jìn)建立金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)機(jī)制。

編輯：馮磊 主編：李云鵬

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