天天亮點！萬物云收并購侵蝕賬面利益，凈利潤、毛利率雙降，今年計劃建造100座“蝶城”繼續提效

有相當長的一段時間，全國物業公司公認的老大只有一家——萬科物業。那時候，萬物云這個名字，還沒產生。

這個局面在2021年被大肆并購的碧桂園服務打破。當輿論焦急地詢問萬科物業為什么還不上市的時候，華潤萬象生活帶著當時還很前沿的商管概念，拿下了近40倍的驚人PE。

(資料圖)

等已經變身萬物云的萬科物業正式IPO時，資本市場已經需要一個全新的故事被重新說服。于是，一家帶有科技底色的物業公司出現了。

2023年3月28日，物業股“三巨頭”之一的萬物云召開了業績發布會。萬物云的資料里充滿了大量的、對傳統物業行業來說陌生的詞匯，比如DFMS模型、BPaaS解決方案、AIoT解決方案，比其他兩家更加云霧繚繞。

萬物云還在高管序列里，增加了一個“首席科學家”的職位。坐在這個位置的丁險峰和董事長朱保全一起，出席了2022年度業績發布會。

這是板塊低谷中上市、上市即破發的萬物云，上市以來交出的首份成績單。體現其盈利能力的核心指標出現了下滑，歸屬股東凈利潤15.1億元，同比下降9.42%。

上市前的大肆收并購侵蝕了萬物云的紙面利潤，萬物云介紹的一個接近“扣非后利潤”的指標EBITDA，同比增長了7.6%。

科技的底色對萬物云的成本控制，還沒有明顯的提升效果。一些以前“簡單又賺錢”的生意也不好做了，比如代銷開發商車位。

萬物云可打的牌還有什么？

無奈的笑聲

對于凈利潤的下降，萬物云董事長解釋稱，因外部客觀因素和開發商行業周期影響，部分業務下半年表現不及預期。開發商低景氣度下，導致案場前介業務縮減，帶來利潤下降。此外，智博伯恩融合產生一次性支出引起毛利率下降；城市空間整合服務受客戶需求波動影響，影響毛利0.2億元。

朱保全反復在業績會上提及“EBITDA”（稅息折舊及攤銷前利潤），即扣除利息、稅、折舊攤銷后的利潤，接近“扣非后利潤”。

圖為萬物云董事長朱保全

按照萬物云的計算，截至2022年12月31日止年度，年內利潤下降了7.5%，EBITDA則同比增長了7.6%。

朱保全在業績會上介紹，如果剔除掉客戶關系攤銷，調整后的毛利的增長是36%。

朱保全認為應該從運營能力來重新審視萬物云。“到年末，公司實現了經營性凈現金流27.6億，達到了盈余保障倍數1.7倍，而在賬上形成的預收款達到45.1個億，所以整體來看營業收入保持了兩位數的增長，并且實現了充足的現金的儲備。”

“就是想表達他們賬面利潤雖然不好，但實際上經營業績不錯，紙面利潤不一定能收到錢。”深圳一家會計師事務所的會計師對《鳳凰WEEKLY地產》解釋。

萬物云之所以更傾向對外界釋放EBITDA，朱保全解釋了原因，用EBITDA是在歷史上，公司在發生收并購業務的過程之中，萬物云記錄了商譽無形資產，由此帶來了2022年客戶關系攤銷5.7億，其他的壞賬及折舊計提一共8.5億。

在其財報的“無形資產”一欄顯示，2021年因為收購子公司新增了41億元的無形資產，導致2022年較2021年無形資產攤銷多了3.74億元。

“2022年，伴隨開發商景氣度持續下滑，物業行業估值中樞同步下移，行業增長模式遭受挑戰與質疑，部分開發商出險也導致了被并購物企的經營波動和壞賬增加，對賬面的商譽帶來挑戰。”萬物云在財報中稱。

2021年，萬物云收購了陽光智博（原陽光城旗下物業公司）與伯恩物業（原三盛集團旗下物業公司）。其中，伯恩物業管理面積超7000萬平方米，是福建地區管理規模最大的物業企業之一。

但收購陽光城物業有一些不同。

2021年8月，萬物云通過“換股”的形式收購陽光城物業，陽光城擬以其持有的陽光智博100%股權，換取萬物云新增發的4.8%股權。但僅2個月后，陽光城又突然進行股份轉讓，彼時財務爆雷的陽光城收到了香港法院發布的清盤令。

陽光城將持有的3060.2萬股以對價30.53億元轉讓給萬科全資子公司，轉讓完成后陽光城持股縮水至不足2%，對價99.8元/股。

99.8元/股的價格，相對于萬物云之后的發行價，萬科浮虧過半，相對3月28日的收盤價浮虧64%。

對比當時那筆巨虧的交易，萬物云是什么態度？在此次業績會上，得到了答案。“我原本以為陽光城能夠成為第二個萬科，那時候它也1000多億了，誰想到他去年，出了意外了。”朱保全在提及陽光城時，不禁發出了一聲無奈的笑聲。

朱保全一邊反思過去的收并購，一邊提議投資者反思商譽減值。

“以前物管行業大概是45倍的市盈率，可以用30倍去并購，剩15倍去‘割草’。所以，行業線下交易的倍數很高，大家都按100%商譽來計算。但是現在商譽突然減值，如果企業用100%記錄商譽的話，難道溢價就等于商譽嗎？物業要反思的不是溢價，而是到底什么叫商譽。”

朱保全認為，人力資源、客戶資源、品牌等無形資產在轉讓過程之中形成溢價所記錄的商譽，應該符合基本邏輯，才能未來發揮價值。

他還強調：“對于物業公司而言，利潤只是個數字，更重要的是看EBITDA及現金流。”

但EBITDA的計算方式也不是完美的，巴菲特曾批評鼓吹EBITDA的風潮，“鼓吹EBITDA的做法認為，折舊不是一項真實發生的費用。”

“如果收購的資產都是垃圾，買進來就提巨額減值，對于公司來說也是要命的。”上述會計師說。

底牌“蝶城”

拋開財務計算和科技包裝，我們可以看見，萬物云至今為止還是一個以收取物業費為主要收入來源的物業公司。

其2022年業績報告顯示，總收入301.1億元，社區空間居住消費服務收入為165.83億元；商企和城市空間綜合服務收入為111.44億元；AIoT及BPaaS解決方案服務收入為23.78億元。

前兩項按照傳統物業的概念來理解，類似住宅小區和寫字樓的物業收入，一共占了92%。而后一項，也就是萬物云極為看重的“科技底色”，可以向外輸出的科技智能化平臺，占比約8%。

還有一個數據能說明物業費的重要，其“在管飽和收入”是228億元。在管飽和收入即100%的收費，沒有應收未收款項，0欠費。

而一些傳統的“賺錢項目”開始出現疲態。其財報顯示，報告期內萬物云來自其他社區增值服務的收入下滑了22.4%。影響業績表現的主要原因是與房屋銷售相關的車位銷售服務下滑明顯。

“代銷開發商車位資產這門看似不錯的生意，一下子也冷靜了下來，而以上這些業務在物業公司的財務報表中都曾經體現過不菲的毛利。”萬物云在《致股東書》里稱。

如何應對？萬物云把希望寄托在“蝶城”，萬科管理層曾介紹“蝶城”是萬物云未來10年的核心戰略。正如業績會上一名投資者所說，從根基上來講，“蝶城”對萬物云的后續發展和空間的意義都是最大的。

“蝶城”指的是以街道為單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈。

萬物云管理層介紹，2022年，萬物云共有14個蝶城、合計118個項目于8月31日完成改造，有24個蝶城合計211個項目于9月30日完成改造。完成對38個蝶城的改造后，2022 年內即為基礎住宅物業帶來超過3000萬元的提效。

用最簡單的方式來理解“蝶城”就是，萬科發展在已管理的小區周邊的小區為客戶，利用人員調撥的優勢，在一個街道空間內加大項目密度，實現整體的效率提高。

“2015年萬科物業開始走向市場，我們希望快速做市場拓展，怎么做最好，把隔壁鄰居拿下來。因為隔壁小區羨慕萬科物業很久了，我們把隔壁鄰居拿下來最快，當時想的就是指數增長。按照萬物云的想法，兩三年之后，業務拓展就形成了片區，呈現出邊際成本的下降。但如果物業以一個園區為單位，邊際效應并沒有顯現怎么辦？把圍墻打開；人不在現場怎么辦呢？這時候想到了智能硬件。

接下來，就讓萬科物業去在疊層里面去打項目。”朱保全在業績會上介紹。

理論上天衣無縫，但實操上有一個弊端。

“蝶城能有效降低成本，提高效率。按照物業企業圍點打圓的方式，依托現有項目進行深耕周邊項目，也合理。但個別企業的深耕方式，較具有攻擊性，有刻意翹盤、搶盤現象發生，導致行業進一步內卷，競爭加劇。最終，企業之間互相搶盤，壓低價格，毛利率降低。”中物智庫創始人楊熙對《鳳凰WEEKLY地產》說。

“蝶城”是否已經對萬物云的毛利率造成了威脅？萬物云沒有在業績會上提及。從財報中可以看出，2022年萬物云整體毛利率約為14.1%，同比減少2.9個百分點。

朱保全介紹，萬物云2023年最重要的事情就是做蝶城，2023年計劃改造蝶城100個。

考驗萬物云毛利率控制水平的時候到了。

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