環(huán)球快看：重慶基準(zhǔn)地價(jià)，被誤解太深了

3月底，渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕5號(hào)文件 《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于公布重慶市中心城區(qū)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》引起了網(wǎng)友們的關(guān)注。

(資料圖)

然而最近這幾天，我發(fā)現(xiàn)對(duì)這份文件的各種誤讀層出不窮。

我們先看看官方的相關(guān)文件內(nèi)容和官方解讀。

附件1：

備注：1.基準(zhǔn)地價(jià)期日：2022年1月1日。

2.土地權(quán)利類型：出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

3.土地權(quán)利限制：住宅、商業(yè)、辦公用地未設(shè)物業(yè)持有、銷售、代建、配建等要求；公共管理與公共服務(wù)用地、工業(yè)、倉儲(chǔ)用地未設(shè)物業(yè)持有、代建、配建等要求，設(shè)定物業(yè)不允許分零銷售。

4.使用年限：住宅用地為70年，商業(yè)、辦公用地為40年，公共管理與公共服務(wù)用地、工業(yè)、倉儲(chǔ)為50年。

5.土地開發(fā)程度：住宅、商業(yè)、辦公、公共管理與公共服務(wù)用地為“六通一平”，工業(yè)、倉儲(chǔ)用地為“五通一平”。

6.基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式：住宅、商業(yè)、辦公、公共管理與公共服務(wù)用地為建筑面積單價(jià)，工業(yè)、倉儲(chǔ)用地為土地面積單價(jià)。

附件2?

附件3

附件4?

附件5

附件6

（略）

此后的附件6有近兩萬字，涉及非常多專業(yè)的表格，公式等數(shù)據(jù)，非常復(fù)雜，我們就沒有截圖放出來了，有興趣的可以點(diǎn)擊文末的閱讀原文查看。

為什么重慶要出這份文件？有什么作用？我們先來看看官方的解釋。

盡管官方做了一定解讀，但近期各種自媒體的誤讀實(shí)在太多。因?yàn)樘嗳肆私飧黝愓卟幌矚g研讀官方文件，卻喜歡道聽途說。

我認(rèn)為，把基準(zhǔn)地價(jià)理解為土地起拍價(jià)/起步價(jià)/底價(jià)等等，是目前對(duì)這份文件最嚴(yán)重的誤讀。

很多所謂大V想當(dāng)然的誤讀，讓大家產(chǎn)生了嚴(yán)重的誤解。

實(shí)際上，在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕5號(hào)文件發(fā)布的前一天，重慶還發(fā)布了渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號(hào)文件《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)<重慶市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)宗地地價(jià)確定規(guī)則>的通知》。

而渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號(hào)文件對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)一些問題進(jìn)行了明確闡述，不過大家似乎都沒有查看官方網(wǎng)站的習(xí)慣。

在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號(hào)文件的附錄里，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)等概念有明確的名詞解釋，基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不同級(jí)別、不同用途、設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度下，法定最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格（由政府或規(guī)劃自然資源主管部門公布）。

所以，基準(zhǔn)地價(jià)只是區(qū)域平均價(jià)格，而不是什么土地起拍價(jià)、最低價(jià)，這是完全不同的概念。

那么，每個(gè)區(qū)域的地塊有沒有最低價(jià)的限定呢？答案是有的。

在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕4號(hào)文件第二節(jié)第五條中明確提到，(出讓地價(jià)）以出讓方式供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，規(guī)劃自然資源主管部門應(yīng)以評(píng)估的正常土地市場(chǎng)價(jià)格為重要參考依據(jù)，統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定宗地出讓底價(jià)（起始價(jià)）。宗地出讓底價(jià)（起始價(jià)）不得低于擬出讓土地所在級(jí)別對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%。工業(yè)用地的出讓底價(jià)（起始價(jià)）不得低于國(guó)家及本市規(guī)定的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說，每宗地的最低起始價(jià)可以是對(duì)應(yīng)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，比如某宗地屬于住宅一級(jí)土地12280元/㎡的基準(zhǔn)地價(jià)，但這宗地的掛牌起拍價(jià)和成交價(jià)最低可以是8596元/㎡，也就是12280元/㎡的70%。

起始價(jià)不低于基準(zhǔn)地價(jià)70%的限定，這避免了土地被賤賣，也有利于穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期。

需要強(qiáng)調(diào)的是，每一宗土地具體的出讓價(jià)，并不是拍腦袋出來的，而是根據(jù)一個(gè)非常全面而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡貎r(jià)修正體系計(jì)算出來的。

在渝規(guī)資規(guī)范〔2023〕5號(hào)文件附件6里說明了地價(jià)修正體系的計(jì)算公式，是運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)適用對(duì)應(yīng)用途級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，并根據(jù)待估宗地實(shí)際情況進(jìn)行土地用途、期日、年期、容積率、區(qū)域和個(gè)別因素及土地開發(fā)程度等進(jìn)行修正。評(píng)估多用途混合的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)按各具體用途分別修正后依據(jù)各用途土地面積占比加權(quán)測(cè)算。

我截取了容積率修正計(jì)算方式給大家看看，非常復(fù)雜，大家應(yīng)該有同樣的感受吧？但這還只是十幾項(xiàng)修正系數(shù)中相對(duì)比較簡(jiǎn)單的一項(xiàng)了。

所以，重慶通過全面而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡貎r(jià)修正體系，讓每宗地的起拍價(jià)設(shè)定會(huì)更加合理，更貼近市場(chǎng)

所以，每一宗出讓的樓面起始價(jià)，可以是對(duì)于土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，也可能遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)地價(jià)。土地最終的成交價(jià)，還是由市場(chǎng)決定的。

重慶上一版的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)期日是2016年1月1日，當(dāng)時(shí)的一級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)才4200元/㎡，但這并不妨礙后來出讓大把的萬元地塊。

另外，有人看見5號(hào)文件附件6里有這樣一張表格，說重慶住宅土地使用年限會(huì)由50年改成70年時(shí)間了，這靠譜嗎？

將住宅產(chǎn)權(quán)年限由50年改成70年的想法，確實(shí)是很多重慶人一直以來的希望，但這有點(diǎn)一廂情愿了。

我們查看往年的基準(zhǔn)地價(jià)文件就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2016年等往年文件在這里的表述也是住宅70年。但2016年以后這些年重慶住宅土地使用年限仍然全部是50年，并沒有70年的。

重慶基準(zhǔn)地價(jià)這種比較專業(yè)的范疇，普通購房人并不需要弄明白。如果確實(shí)想要弄明白某個(gè)政策，那就多研讀官方文件，不要道聽途說，不要盲信。

樓市迷霧很多，看清不容易。

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