全球觀察：房玲等：建業地產現上市首虧，資金壓力仍待緩解

中新經緯4月10日電 題：建業地產現上市首虧，資金壓力仍待緩解

作者 房玲 克而瑞研究中心企業研究總監

(資料圖片)

洪宇桁 克而瑞研究中心研究員

2022年，河南房地產市場整體下挫明顯，尤其民營房企銷售下滑嚴重。在河南房地產業，建業地產是當之無愧的“河南王”。近期，公司發布了2022年年度財報，數據顯示，建業地產30多年來首次出現年度虧損。

河南省市占率降至3.5%，仍占領先地位

2022年，建業地產的合約銷售金額約為240.49億元，同比減少了60%；合約銷售面積約為344.9萬平方米，同比減少了57.8%。由于銷售規模大幅下滑，建業地產在河南省的市占率同比下降了3.4個百分點至3.5%，算上中原建業的相關數據后，建業集團在河南省的市占率也同比下降了4.9個百分點至6.4%。

建業地產雖然在河南仍保持領先地位，但領先幅度已經大幅減小。2022年，建業地產銷售的權益比例為64%，相較于2021全年的65%又降低了1個百分點，企業銷售的權益比例從2019年開始已經連續3年持續下降。

2022年，鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率為13%，同比下降了11個百分點，洛陽貢獻率也降低了6個百分點，相較之下，商丘的貢獻率提高了7個百分點，其他城市的銷售貢獻率變化不大。近年來，高溢價的鄭州地區對建業地產的銷售貢獻率整體呈逐年下降，企業在鄭州市場競爭力有所減弱，而隨著其他財務狀況較好的企業持續開拓鄭州市場，公司面臨的競爭壓力可能會越來越大。

建業地產將2023年的銷售目標定為320億元，全年可售貨值預計為517.4億元，按此計算全年需要達到62%的去化率才能達成目標。從存貨和銷售情況來看，建業地產2022年的去化率約為56.7%；2023年的可售貨源中現有存貨占比超過了35%，加之市場的不確定性，2023年達到62%的去化率仍需努力。

投資支出降低，總土儲規模尚可支撐2-3年發展

2022年，建業地產僅在商丘、駐馬店和三門峽通過股權合作新增5個項目，新增土地建筑面積為61.5萬平方米，同比減少92.4%，公司為保持資金鏈穩定大幅減少了投資支出。

截至2022年底，建業地產的總土地儲備建筑面積為4698萬平方米，相較于年初減少12.07%，其中權益建筑面積約為3400萬平方米，總土儲權益比例約為72.4%，相較于2021年底略微提高了0.4個百分點，仍然保持較高水平。

從貨值規模來看，建業總土儲建筑面積對應的可售貨值約為1442億元，其中庫存資源183億元，在建待售資源214億元，未開工資源1045億元，仍足夠支持企業2-3年的開發。

公司毛利率下跌，非經營性虧損占八成

2022年，建業地產共實現營業收入240.83億元，同比減少了42.6%，其中銷售物業收入為234.67億元，同比減少了42.4%，銷售收入的大幅減少除因為近兩年銷售規模持續下降外，部分原因來自疫情反復導致工程進度延緩，結轉收入減少。

截至2022年底，建業地產整體尚有已售未結銷售額約526.54億元，預計將于未來三年內結轉完畢，企業未來營業收入仍有一定保障。

在盈利性指標方面，2022年，建業地產的毛利率同比大幅降低8.3個百分點至7.9%，主要是因為企業為加速去化而打折銷售的物業陸續交付結轉。值得注意的是，由于建業地產526.54億元已售未結銷售額對應毛利為30.63億元，毛利率僅有5.8%，因此企業的毛利率水平短期內仍將處于下行通道。

2022年，建業地產的凈利潤以及歸母凈利潤分別為-78.19億元以及-75.61億元，企業出現較大虧損。一方面是因為建業計提了存貨減值23.7億元，投資物業公允價值下跌了14.1億元，以及出現了其他非經營性虧損 17.7億元。另一方面，建業的銷管費用率同比提升了4.38個百分點至9.92%，再加上合聯營業務虧損，即使扣除減值等影響，企業核心凈利潤也出現了虧損，企業在2023年是否扭虧為盈仍有待觀望。

資金情況承壓，能否緩解有待觀察

截至2022年底，建業地產持有現金約為43.52億元，較于2022年初減少了55.8%；總有息負債為236.61億元，較年初增長7.8%，其中短期有息負債為128.85億元，占比增加了23.7個百分點至54.5%；現金短債比為0.34，若扣除預售監管資金等受限制現金，資金缺口更大。

此外，1-2年到期債務占比為31.2%，企業平均債務償還期限也從2021年底的2.2年降至1.7年，近兩年債務到期壓力將持續。由于儲備減少，企業權益大幅減少了73.9%至33.28億元，因此凈負債率相比于年初大幅提高了485.3個百分點至580.2%，剔除預收賬款的資產負債率為96.2%，三條紅線全部踩中，未來壓力更大。

值得注意的是，在負債結構方面，建業地產境內和境外的有息負債分別占43%和57%，企業境外的剛性負債占比較大。截至2022年底，建業地產還有約135億元人民幣的美元債將在未來三年內償還，其中2023年將會出現約60億元人民幣的美元債集中到付，在房企境外債券違約持續發酵背景下，境外債的展期以及交換難度較大，也將加劇企業壓力。由于境外債券占比較高，截至2022年底，建業地產的融資成本為7.8%，處于較高水平。

除此之外，建業短期應付賬款及應付票據規模高達371.64億元，同比增長13%。根據上海票交所公布數據，建業地產截至2023年2月底已經出現超過17.37億元的商票逾期，這也將進一步加大資金鏈壓力。

在流動性壓力劇增背景下，建業也在想辦法積極自救。企業在2022年成功引入河南鐵建投集團的戰略入股，同時也獲得了河南省政府的大力支持，從五大行以及中原銀行獲得了約573億元的戰略授信額度，并且也在持續變現資產盤活資金。在這一系列動作支持下，建業的流動性壓力可能得到一些緩解，但企業是否能夠平安走出流動性危機仍然有待觀察。

4月3日，建業地產就境外債務態度進行調整，就2023年到期的3筆9億美元有限票據提出邀約交換，交換后債券將延期兩年至2025年，上述交換若能完成，2023年建業地產的資金狀況將有可能得到較大程度的緩解。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：付健青】

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