上海首輪供地爭奪或“空前激烈”，今年宅地供應計劃“縮水”

從上海土地市場獲悉，上海首輪供地將于下周4月18日正式出讓。網易房產從網傳的19幅地塊意向報名情況來看，共有近50家房企參與報名，其中莘莊、徐涇等地塊更是吸引了近30家意向房企，由此來看本輪土拍的競爭勢必會空前激烈。

(相關資料圖)

與此同時，上海市規劃和自然資源局正式發布了《上海市2023年度國有建設用地供應計劃》。網易房產從出讓計劃中了解到，今年上海商品住房土地供應量相比去年將有所減少，而保障性住房地塊供應量略有提升。

上海土地市場“未拍先火”，莘莊大虹橋熱度高

回顧2022年的上海集中供地，國企、央企幾乎包攬上海土地市場，尤其是第三、四批次土拍，僅有少量民營房企參與土拍爭奪，底價成交更是成為常態，土拍市場降溫顯著。

不過2023年的首輪供地或將一改去年的常態，從報名情況來看，近50家房企將參與上海首輪供地的爭奪。其中央企、國企依然占據主導地位，包括招商、建發、華發、越秀、中鐵建和保利都是上海去年土地市場的“大地主”。值得一提的是，時隔近3年，華潤、萬科和中海再次回歸上海土地市場。

據不完全統計，有11幅地塊吸引了10家及以上的意向房企參與，更有4幅地塊的意向房企在20家以上，這里我們挑了幾幅熱度較高的地塊來看一下。

閔行莘莊本次出讓的兩幅地塊無疑是本輪熱度最高的，資料顯示，這兩幅地塊都位于外環外，靠近12號線、嘉閔線（在建）七莘路站，周邊擁有莘莊維璟印象城、七莘紅點城等成熟商業配套。

兩幅地塊的房地聯動價為8萬/平，相較于周邊的二手房價格有微弱的倒掛優勢。從近兩年閔行區新房成交情況來看，幾乎都是一房難求的態勢，剛不久前，12號線東蘭路站建發璟院項目更是出現了4-5人搶一套房的情況。本次閔行莘莊兩幅炙手可熱的地塊勢必會成為各路豪強兵家必爭之地。

大虹橋在去年迎來海量供應后，今年的新盤供應量有所縮量，這也導致了大虹橋的新盤再次變得“搶手”，積分也觸底反彈。首輪供地大虹橋有2幅宅地出讓，其中一幅位置較好，位于蟠龍天地一期的東側，800米范圍內有17號線、蟠龍天地古鎮商業、青浦世外學校和蘭韻文化中心。

該幅地塊容積率為2.0，大概率打造為小高層社區。另外，地塊的房地聯動價為6.4萬/平，較蟠龍天地高層的認購價略有小幅增長，不過參考周邊二手房接近10萬/平，再加上蟠龍天地此前接近滿分才有機會入圍，該幅地塊同樣是首輪供地的大熱之一。

大虹橋的第二幅宅地西虹橋小淶港西側52-20地塊同樣熱度頗高。地塊位于國家會展中心南側，地容積率為1.2，大概率打造低密別墅、洋房等產品。

雖然該幅地塊的聯動價接近7萬/平，作為大虹橋核心區稀缺的低密度產品，與周圍二手房價格依然有較高的倒掛空間。

除此以外，市區呼聲較高的還有徐匯田林地塊、普陀桃浦地塊；近市區的寶山大場地塊、閔行梅隴地塊及浦東周浦地塊同樣吸引了10余家意向房企參與爭奪。而在五大新城方面，嘉定新城菊園地塊和奉賢新城西渡地塊人氣較高。

奉賢西渡板塊此前并不被人看好，由于西渡與零號大灣區隔江相望，同時劃入了奉賢新城的新版圖，擁有浦江第一灣天然的地理優勢。近期市規劃資源局發布空間設計征求方案，要將閔行、奉賢的黃浦江交界處打造為世界級濱水區域，對奉賢無疑是一大利好。

住宅用地供應量高位回落，郊區出讓體量趨穩

上海首輪集中供地“未拍先火”，對于房企而言拿地難度也將大幅提升。不過利好消息是，2023全年的土地供應量依然處于較高水平，接下來仍會有大量的優質土地待出讓。

拆解2023年上海供地計劃后發現，今年度全市商品住房用地計劃505—605公頃，同比去年的計劃減少了約42-67公頃。

商業辦公用地供應計劃168—220公頃，同比去年小幅提升；

保障性租賃住房用地供應計劃135—180公頃（包括新供應商品住房用地配建、產業項目配建、利用企業自有閑置土地、利用集體土地等多渠道籌措的保障性租賃住房用地），與去年水平接近；

保障性住房用地計劃260—310公頃（包括共有產權保障房用地、征收安置住房用地等），預計最高出讓量較去年有20%的增幅。

而產業用地供應計劃1095—1285公頃，同比有所縮量。

與2022年相比，今年上海土地供應中商品住宅用地從去年的高位滑落，保障性租賃住房用地變化不是很大，保障性住房用地則出現明顯增長，而產業用地則有所減少。

圖源上海市規劃和自然資源局

上海各區域2023年土地供應情況，

商品住房用地方面，浦東依然是供應大戶，閔行和寶山也有充足的供應量。閔行區是上海近年來改善客群相當青睞的區域，閔行區不僅距離市中心近，配套成熟度絲毫不弱于市中心，對于預算在千萬以內的改善型購房者，閔行區是不二之選。寶山區盡管在發展上遜色于閔行，不過同樣擁有區位和房價優勢，新房較高的性價比對首次置業的剛需較為友好。

按區域來看，市區今年供應量集中在普陀、楊浦、靜安、虹口和黃浦。隨著舊改收尾，黃浦區今年將迎來一波供應小高潮，普陀、楊浦依然保持了穩定的供應量。徐匯區今年的供應量有所減少，僅有5公頃，而長寧區則掛零。

五大新城方面， 2023年臨港的供應量出現“大縮水”，出讓面積約20-25公頃，而去年同期宅地出讓體量達到190-200公頃，同比下降近9成。當前臨港依然有大量去年開盤的項目尚未去化完畢，不難看出，去庫存或將是今年臨港樓市的主基調。

除了臨港之外，松江、青浦、嘉定和奉賢等區域依然維持了穩定的土地出讓節奏，供應量較去年均有小幅增長。從今年上海樓市行情來看，相較于市區樓盤一房難求的態勢，五大新城的新房入圍難度相對較低，可選樓盤也更充裕。

綜上來看，盡管今年上海宅地的供應計劃有所減少，不過影響較大的區域是臨港，而市區的供應量也有小幅下滑，不過總體來看還算平穩。而外環外區域依然有充足的供應，未來將成為上海樓市的主要力量。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，今年上海住宅用地供應區間為505-605公頃，相比去年減少較多。從各個區域的分布來看，降幅比較明顯的是臨港，前幾年臨港的土地供應幾乎要占到住宅市場的三分之一。從整個供地結構來看，地塊主要集中在近郊或遠郊區域，這些往往是首次改善客戶關注度較高的區域，基本鎖定在總價800萬以內。

在此背景下，預計明年市場上中端改善的產品會較多，而關注度較高的高端改善產品，尤其是1000萬以上的項目在明年甚至后年的選擇余地可能不是特別多，所以今年是入手高價樓盤的一個不錯的時機。

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