百強房企季度銷售額去年來首次增長，專家：疫情期間需求釋放、部分“價格倒掛”所致

本報記者 于麗麗 李貝貝 北京報道

根據(jù)機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)，一季度百強房企銷售同比增長8.2%。要注意的是，這是2022年以來，季度銷售額首次增長。

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廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者分析，除積壓需求釋放和去年基點較低以外，另一方面原因是：開發(fā)商資金鏈緊張，促銷力度大，部分通過“價格倒掛”實現(xiàn)回款，也就是新房貼著周圍二手房價，甚至比二手房售價還要低。

重點50城一季度新房成交面積報告顯示，7成城市同比增長。值得提到的是，2021年6月以來，該指標(biāo)曾連續(xù)20個月同比下跌，但今年一季度態(tài)勢扭轉(zhuǎn)，同比增速16%。其中，三四線城市增速最快，高達(dá)19%。

李宇嘉指出，“今年，無論是城市層面，還是企業(yè)層面，銷售一定比去年好。但由于對未來房價的預(yù)期較疲軟，加上居民收入水平在疫情之后需長時間修復(fù)，所以一季度回升只是低位反彈。”

百強房企季度銷售額2022年來首次增長

市場的復(fù)蘇超出預(yù)期，這勢必體現(xiàn)在企業(yè)端的銷售額上。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度百強房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%。值得注意的是，這是2022年以來，季度銷售額首次實現(xiàn)增長。

百強房企通常以銷售額劃分為幾個陣營。最新數(shù)據(jù)顯示，千億元以上陣營1家，比去年同期減少1家，銷售額均值1138.0億元；第二陣營，即500—1000億元的企業(yè)有7家，比去年同期增加5家，銷售額均值762.5億元。第三陣營，即300—500億元的企業(yè)有7家，比去年同期減少3家，銷售額均值425.9億元；第四陣營，即100—300億元的企業(yè)有35家，較去年同期增加3家，銷售額均值148.8億元。

值得提到的是，百強房企中，唯有TOP31—50陣營出現(xiàn)“負(fù)增長”。另外，TOP11—30房企銷售額增速最快，均值為247.2億元，較上年增長13.4%。其次是TOP10房企的銷售額增速較快，較上年增長10.8%，目前均值742.6億元。TOP51—100房企銷售額，也實現(xiàn)同比增長5.4%，當(dāng)前均值58.5億元。

盡管TOP31—50房企出現(xiàn)負(fù)增長，但其降幅也在收窄，目前均值114.8億元，較上年下降5.2%。那么，該陣營的企業(yè)，銷售額為何略顯疲軟？

中指研究院分析師指出，“這與其布局緊密相關(guān)，從市場復(fù)蘇情況來看，城市表現(xiàn)各異，該陣營企業(yè)布局多較為單一，受影響較大。”

一季度成交面積暴增，仍處2015年以來低位

2023年一季度，重點50城新房成交面積已由負(fù)轉(zhuǎn)正，明顯走出去年低谷，實現(xiàn)同比增速16%。

全國重點50城中有35個城市呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，也就是說，今年一季度7成城市樓市交易行情不錯。

僅從3月看來，全國50城新建商品住宅成交面積為2575萬平方米，環(huán)比增長33%，同比增長43%。統(tǒng)計顯示，50個城市中，有43個城市出現(xiàn)環(huán)比正增長，有42個城市出現(xiàn)同比正增長。

值得提到的是，2021 年6月以來，全國50城新建商品住宅成交面積，曾連續(xù) 20個月延續(xù)同比下降態(tài)勢，但在今年2月和3月，該走勢徹底扭轉(zhuǎn)。機(jī)構(gòu)分析師表示，“市場基本面已發(fā)生重要變化。”

李宇嘉對記者表示，“今年一季度，積壓的剛需、循環(huán)順暢后催化的換房需求、預(yù)期改善的需求，多重購房需求集中釋放。疊加釋放帶來的去化效應(yīng)，市場表現(xiàn)超出預(yù)期，很多城市從1月份就開啟回升之旅，一直到3月份。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年3月，50 城的環(huán)同比拉升幅度明顯較大，當(dāng)前復(fù)蘇動力超出預(yù)期。另一家市場研究機(jī)構(gòu)中指研究院報告顯示，今年3月，重點100城新房成交面積環(huán)比增長超兩成，同比增長四成左右。

不過，李宇嘉則指出，進(jìn)入3月份以后，部分城市銷售已開始走低，譬如廣州。廣州新房購房咨詢量環(huán)比連續(xù)6周下降。3月廣州單盤平均認(rèn)購25套，環(huán)比下降21%。3月廣州單盤平均來訪量292組，環(huán)比下降16%，同比下降18%。其他城市也是如此。意味著積壓的需求釋放完畢，后續(xù)的需求難以跟上。

要注意的是，從一季度來看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，重點100城商品住宅月均銷售面積同比增長18.2%，絕對規(guī)模仍處2015年以來同期低位。

三四線城市銷售增速最快

據(jù)易居研究院報告，今年3月，全國重點50城中，一線、二線、三四線城市的新建商品住宅成交面積，分別為323萬、1356萬和896萬平方米。其環(huán)比增速分別為62%、34%和24%，同比增速分別為57%、42%和41%。

從3月的情況來看，一線城市新建商品住宅成交面積同比增速最高，達(dá)57%。嚴(yán)躍進(jìn)指出，從50 城的環(huán)同比拉升幅度來看，當(dāng)前復(fù)蘇動力超出預(yù)期。但拋開3月單月，綜合一季度全部數(shù)據(jù)來看，三四線城市增速最快。

研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一季度來看，50個重點城市中，一線、二線、三四線城市的新建商品住宅成交面積，分別為722萬、3007萬和2035萬平方米，分別實現(xiàn)增速6%、17%、19%。

為何三四線城市的成交面積增速最快？嚴(yán)躍進(jìn)分析，“這是由于過去積壓的購房需求相對多，同時近期購房政策效應(yīng)也在積極釋放。”

易居研究院研究的重點50城中，新房成交TOP10 的城市包括杭州、南寧、長春、惠州、德陽、啟東、衢州、貴陽、東莞和肇慶。值得注意的是，一季度杭州的新房交易行情最火熱，成交面積同比增速達(dá) 110%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，“杭州的新房交易行情好，說明城市人口和城市基本面不錯、購房政策持續(xù)寬松，市場復(fù)蘇有較好的基礎(chǔ)。”

冷靜看待一季度復(fù)蘇

嚴(yán)躍進(jìn)分析，“需要冷靜看到，當(dāng)前同比增速較高，和去年同期基數(shù)很低有關(guān)系。”

拋開去年的低基數(shù)，把當(dāng)前交易水平與2019年1月—2021年5月數(shù)據(jù)做對比。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，該階段月均交易面積為2604萬平方米,而今年一季度月均交易量僅為1921萬平方米，對比歷史平均值縮水了26%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一情況正是一季度各地依然積極放松購房政策的核心原因。

一季度市場復(fù)蘇情況超出預(yù)期，那么，二季度預(yù)計如何？央行最新發(fā)布的《城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，二季度居民家庭購房意愿的比重為17.5%，相比一季度16.0%的歷史低點明顯增加。這份報告說明，樓市交易有進(jìn)一步復(fù)蘇的可能。

但易居研究院分析師指出，當(dāng)前市場還面臨較多不確定性，恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，支撐2月和3月需求恢復(fù)的最重要因素是疫后積壓需求的集中釋放，但這一因素的支撐作用將會在二季度減弱。

今年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受采訪時表示，“我們期望的企穩(wěn)回升，應(yīng)該是牢牢堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位的企穩(wěn)回升；是大力支持剛性和改善性住房需求的企穩(wěn)回升；是防止市場大起大落的企穩(wěn)回升；是促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企穩(wěn)回升。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)，購房者對期房交房的擔(dān)憂和房價下跌預(yù)期等，依然是制約新房銷售修復(fù)的關(guān)鍵因素。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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