上海首批供地首日攬金172.45億 龍湖進場嘉定、萬科重回土拍市場

觀點網4月18日，上海2023年集中供地拉開序幕。

首批次集中供地共出讓19宗涉宅地塊，總出讓面積94.4萬平方米，總建面約198.9萬平方米，起價共計483.4億元。根據安排，19宗地塊將于18-21日分4天出讓。

首日供地成功出讓8宗地塊，成交面積約33.91萬平方米，共攬金172.45億元，半數地塊由聯合體摘得。其中象嶼地產以聯合體的形式斬獲2宗地塊，成為首日供地中的“贏家”；龍湖與建華建材聯合體競得嘉定1宗商住用地；招商蛇口與南昌市政聯合體競得1宗宅地；越秀、萬科、新天和、中鐵置業各拿一宗。

(資料圖)

整體而言，本場土拍有半數地塊溢價成交，通過企業的參拍情況，可窺見土地市場的熱度。

市場春風回暖

從意向參拍企業來看，近50家房企參與上海首批供地的爭奪。

除4宗地塊僅有一位競買人外，其余地塊均吸引了不少房企參與競爭。其中閔行莘莊的兩幅住宅用地均吸引了約30家房企報名。此外，華潤、萬科以及中海的回歸，更是提升了上海土拍市場的熱度。

聚焦本場土拍，關注度較高的是普陀區桃浦地塊，共吸引了11位競買人，包括中海、華潤、招商、建發、葛洲壩等房企。地塊參拍企業積極性高，開拍5分鐘，叫價就已達到中止價。

最終，該地塊由浙江省交投控股集團有限公司和象嶼地產集團有限公司組成的聯合體以一次性報價37.78億元競得，折合樓面價44450元/平方米，溢價率9.51%。

此外，靜安區中興社區地塊也是本場土拍的焦點地塊。從報名企業上看，該地塊不僅吸引了華發、越秀等品牌房企，同時也有華麗家族等老牌房企參與競拍。地塊最終由越秀以一次性報價7.24億元攬得，成交樓面價67936元/平方米，溢價率7.54%。

除此之外，招商蛇口與南昌市政聯合體以總價17.31億元競得浦東新區16號線周浦站附近地塊，溢價9.39%；中鐵置業19.05億元拿下徐匯區田林街道地塊，溢價率8.92%，同時創下了本場供地最高的樓面價，為85505元/平方米。

招商蛇口和象嶼聯合體以底價16.24億元落子浦東新區新場鎮；新天和實業12.2億元拿下奉賢區金匯鎮地塊。

土拍市場的熱度回歸與近期上海樓市的回暖有著不可分割的關系。自3月份以來，上海重啟“快開快銷”，入市的32個新盤中有不少取得不錯的成績。樓市熱度上漲帶動行業市場信心的提升。

除了樓市的春風外，過去幾年不少房企“折戟”三四線城市，也使越來越多的企業選擇回歸一二線城市，鞏固布局。作為一線城市的上海，其開發韌性遠大于其他城市，因此是眾多房企爭搶布局的區域之一。

龍湖聚焦一線

繼去年落子松江廣富林后，龍湖再度加碼上海。龍湖聯合建華以底價24.8億元進場嘉定區江橋鎮。該地塊出讓面積54964.2平方米，用途為商住，周邊交通生活設施配套成熟，地塊條件較為優越。

今年以來，龍湖持續聚焦一線及新一線城市。

在深圳首批集中供地上，龍湖斥資超24億元摘得2幅優質地塊，成為該批次土拍的最大贏家。在長沙，龍湖8.45億元摘下1宗純住宅地，加倉省府板塊。在西安以6億元拍下浐灞生態區1幅商住用地。此番在上海拿地，是龍湖城市聚焦策略的持續踐行。

良好的經營狀況是龍湖瞄準一線及新一線城市的底氣。財報顯示，龍湖2022年全年實現營業收入2506億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，較同期有所增長。土儲方面，去年全國共新增34幅地塊，新增土儲總建面448萬平方米。

據觀點指數整理，2023年一季度，龍湖實現全口徑銷售金額507億元，在眾多頭部房企中排名第八。

對于一眾房企而言，經營安全依然是拿地的最高準則。目前多數房企資金壓力尚未緩解，對于市場依舊保持著謹慎的態度。

此前，龍湖集團董事長陳序平表示，龍湖在策略上會更聚焦、更堅定在高線城市布局。龍湖集團高級副總裁張旭忠在業績會上也強調，未來龍湖會主動把握投資節奏，圍繞20個主力城市和14個機會城市來布局，持續聚焦一二線高能級城市。

萬科重回上海

受2020年3月虹口“圍標事件”影響，萬科、華潤、中海在上海土拍市場被“禁賽”三年。而44億元接盤虹口圍標地塊的招商蛇口，則在上海市場“突飛猛進”。2020至2022年間，招商蛇口共在上海拿下17宗地塊，全口徑銷售額也由2020年的180.97億元增長至2022年的741.25億元。

如今三年期滿，為奪回上海市場，萬科重回賽道便一口氣報名了10宗地塊。

但在首日的競拍中，萬科僅以底價37.83億元競得松江區富林街道一宗商住用地，該地塊只有萬科一家報名。有消息稱該地塊是定向給萬科用來建萬科印象城二期。在當日另外2宗報名地塊中，萬科未有斬獲。

事實上，在“禁賽”期間，萬科并非毫無作為。面對公開市場的“禁拍”，萬科通過舊改拿地，與其他房企注資聯合開發等方式獲取土地，如斥資56億元摘得兩宗寶山區楊行鎮的舊改地塊。

此外，在2022年上海第三批次集中供地中，靜安區中興社區地塊被北萬置業斬獲。彼時市場認為地塊被萬科拿得，但查詢北萬置業的股權構成后發現該企業的股東中并沒有萬科的身影——在拿地前幾日，萬科系已全數退出北萬置業，股份轉讓給了靜安國資。但拿地后靜安國資又將50%股權回轉給了上海萬科。一番變更之后，萬科在上海實現了曲線拿地。

由于“失去”了三年，萬科在上海的銷售金額目前已跌出前三，上海區域的房地產開發及相關配套業務收入占比跌至29.54%。萬科補倉上海市場已是毋庸置疑。

據稱，為應對萬科、中海、華潤三家巨頭的回歸，目前上海市場的“拿地王”招商蛇口采取了廣撒網的應對策略，報名參拍15宗地塊，保利發展則報名了12宗地塊。

如此看來，萬科欲重回上海土地市場，但同時也競爭者眾。

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