觀點(diǎn)：賀州樓市新政“神操作”，兩套合一套，一套變兩套，買(mǎi)房還能“定制化”？

撰文@房小密

(相關(guān)資料圖)

4月14日，賀州市住建局及賀州市自然資源局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于滿(mǎn)足多元化新建商品住房需求的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

核心政策的內(nèi)容很簡(jiǎn)單：

1、對(duì)于同樓層左右相鄰的兩套商品住房，可以從兩套商品住房調(diào)整為一套，一套商品住房也可以調(diào)整為兩套商品住房。

2、對(duì)于上下相鄰樓層的兩套商品住房，可以調(diào)整為一套商品住房。

字雖少，事非難，但牽一發(fā)，可動(dòng)全身。

這項(xiàng)新政的出臺(tái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，購(gòu)房者的置業(yè)規(guī)劃，在當(dāng)下或未來(lái)或?qū)?lái)顛覆性的影響。

為什么這么說(shuō)？今天且從這三個(gè)問(wèn)題來(lái)探討一下。

1、對(duì)于購(gòu)房者，這項(xiàng)新政哪些人群可以重點(diǎn)關(guān)注？對(duì)買(mǎi)房的資金和計(jì)劃有什么影響？

先說(shuō)人群，建議三類(lèi)購(gòu)房者可以重點(diǎn)關(guān)注：

①想買(mǎi)大平層、復(fù)式樓的；

②想“組隊(duì)”買(mǎi)小戶(hù)型的；

③想買(mǎi)多一套房子的；

第①、②類(lèi)人群，在問(wèn)題二和問(wèn)題三再聊。

這里先說(shuō)說(shuō)，這項(xiàng)新政允許申請(qǐng)調(diào)整商品住房“合二為一”，最直接影響的，就是購(gòu)房者名下房屋的套數(shù)認(rèn)定。

而眾所周知，首套房與二套房、三套房，在首付比例、貸款政策及利率上是有所不同的，也會(huì)關(guān)系到后期房屋出售時(shí)業(yè)主所要繳納的稅費(fèi)。

比如說(shuō)子女或父母一方出資，想購(gòu)買(mǎi)兩套相鄰的住房，既能保留互相獨(dú)立的空間，又能方便就近照顧。

那么在這項(xiàng)新政之下，有可能買(mǎi)“一套”就能實(shí)現(xiàn)，不需要再占用兩套房的名額。如果還是購(gòu)買(mǎi)首套房的話，在首付比例及貸款利率上，那將會(huì)大大減輕資金負(fù)擔(dān)。

2、對(duì)于市場(chǎng)，這項(xiàng)新政打開(kāi)了什么新思路？

在《通知》中，政策的目的很清晰，滿(mǎn)足多元化新建商品住房需求，精準(zhǔn)定位消費(fèi)人群去化新建商品房庫(kù)存。

商品房是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)前，對(duì)戶(hù)型產(chǎn)品早已規(guī)劃“定型”，推出多大面積的戶(hù)型，做成什么樣的格局，往往取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的提前研判。

每個(gè)樓盤(pán)根據(jù)自身的定位，通常會(huì)推出幾個(gè)戶(hù)型產(chǎn)品，購(gòu)房者按需選擇。

在這項(xiàng)新政之下，房子可以合二為一，一分為二，面積段則有了很大的靈活性。

比如A樓盤(pán)，在售戶(hù)型的建面約90-120㎡，以中小面積為主，如果申請(qǐng)將兩套建面約90㎡的戶(hù)型，調(diào)整合并成一套建面約180㎡的大平層或復(fù)式樓，那么可以覆蓋的購(gòu)房人群，將從剛需升級(jí)到初級(jí)改善、高端改善。

再比如B樓盤(pán)，在售建面約120㎡的中大戶(hù)型，如果申請(qǐng)將一套調(diào)整為兩套，做成建面60㎡的一房或兩房，那么可以填補(bǔ)沒(méi)有小戶(hù)型的空白。

戶(hù)型不再是“一錘定音”，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)樓盤(pán)的地段條件、市場(chǎng)需求、樓棟結(jié)構(gòu)等進(jìn)行靈活調(diào)整，提供多元化的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的“跨界”，購(gòu)房者也有機(jī)會(huì)“定制”自己的戶(hù)型。

對(duì)房子的想象空間，對(duì)買(mǎi)房賣(mài)房的思路，是不是一下就打開(kāi)了？

3、對(duì)于開(kāi)發(fā)商，未來(lái)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)什么變化？

房子可以大變小，小變大，但也并不是說(shuō)變就變的，必須考慮到建筑結(jié)構(gòu)的安全性，消防要求的安全性，居住的功能性。

如果大家去看樓層平面圖，賀州在售的商品房樓盤(pán)中，不管是塔樓結(jié)構(gòu)的，還是板樓結(jié)構(gòu)，大多數(shù)房子與相鄰的房子，有共用的墻體或公共入戶(hù)通道。

這為調(diào)整房子的合并分拆，提供了一定的空間條件基礎(chǔ)。

▲樓層平面圖示例（圖源網(wǎng)絡(luò)）

但在安全性和功能性之外，承重墻體的結(jié)構(gòu)、上下水的設(shè)計(jì)、煙道的位置、采光面的分布等，會(huì)影響到調(diào)整后戶(hù)型空間的合理性、舒適性。

當(dāng)市場(chǎng)“定制化”的購(gòu)房需求增多，也會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品打造上進(jìn)行迭代升級(jí)，不再局限于一套房的設(shè)計(jì)，而是要思考如何讓房子從內(nèi)到外、從外到內(nèi)，能夠做到更靈活、更多變。

不過(guò)，需要注意的是，如果想要把房子合二為一，或者一分為二，還是有前提條件的。

在《通知》中，對(duì)于實(shí)施對(duì)象、申請(qǐng)條件、申請(qǐng)流程等也做出了規(guī)定。

【實(shí)施對(duì)象】

市直管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的新建商品房，也就是說(shuō)，新房，不包括二手房。

【申請(qǐng)條件】

首先需要滿(mǎn)足房子的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、功能齊全、綠色節(jié)能等要求。

如果房子存在已銷(xiāo)售或查封、抵押、監(jiān)管等情況，還需要取得相關(guān)權(quán)利人的同意。

【申請(qǐng)條件】

根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)和預(yù)售階段，由土地使用權(quán)人（此處指開(kāi)發(fā)商）提出調(diào)整申請(qǐng)并提交相關(guān)資料，再經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批。

這里需要注意的是，想要把房子合二為一或一分為二，需要在房屋未竣工之前提交調(diào)整申請(qǐng)。

表面上看，這是房屋之間拆幾面墻，砌幾面墻的事情。

但實(shí)際上，會(huì)從根本上影響著樓盤(pán)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的思路、市場(chǎng)需求的挖掘、樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)方向、購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃等，從開(kāi)發(fā)，到市場(chǎng)，到金融產(chǎn)生連環(huán)效應(yīng)。

這為當(dāng)下樓市去庫(kù)存，打開(kāi)了更廣闊的思路。

這波“神操作”，著實(shí)得給市住建局和市自然資源局扣個(gè)666。

我們有的網(wǎng)友也是大開(kāi)腦洞，玩起“自由組合”。

對(duì)于這項(xiàng)新政，你有怎么看法呢？

今天先這樣。

①

②

③

④

⑤

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