全力避免購房者“錢房兩空”

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原標題：全力避免購房者“錢房兩空”

遇到爛尾樓或開發商負債累累時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，購房者也會主張要求交房或退房款，多種債權出現沖突，應該優先保護誰的利益？

針對河南省高級人民法院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，《人民法院報》4月21日刊發《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，明確4月20日起，在商品房預售糾紛中，法院優先保障商品房購房者利益。

具體而言，《批復》第二條規定：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。簡言之，只要交了全款，房子就是購房者的（主要適用于住宅購房者）。相較于兌現工程款、抵押權及其他債權，開發商要首先集中資源“保交房”。

如果實在交不了房，要優先給購房者退款，再把剩下的錢按順序給施工方、銀行等主體。即第三條所說的，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。概言之，《批復》明確了購房者的兩大優先權：房屋交付請求權、主張價款返還請求權。而且，批復是司法解釋的典型形式之一，雖是最高法對河南高院的回復，卻在全國有效。正因如此，要求開發商有房給房、沒房退錢，對避免購房者“錢房兩空”意義重大。

“與其錢房兩空，不如搏一搏。”去年7月，多地爛尾樓購買者“集體停貸”，“不交樓就不還錢”。從情感上說，拿不到房子還要還銀行貸款，的確讓人心里不舒服。從道理上說，購買者和開發商之間的購房合同、購買者和銀行之間的按揭貸款合同，是完全獨立的法律關系，開發商不交付就該找開發商。有的購買者認為銀行未積極履行資金監管義務，有的則希望引起監管部門重視，所以寧愿征信受影響，還可能被銀行起訴，依然選擇通過“集體停貸”維權。

由此可以引申兩點思考：商品房預售制度下，購房者不僅承擔銀行利息，還要承擔延遲交房、房屋質量、房產證延期辦理甚至不能交房的風險。作為弱勢一方，購房者如何有效維權、合理合法維權？最高法明確購房者“保房”“退房”均有優先權，不僅增加了弱勢方話語權，銀行、施工方也會更加謹慎，避免貸款、墊資收不回來，從而緩解預售資金被挪用。另外，現實中，如果遇到爛尾樓，購房者往往不會一開始就選擇退房，除了債權清償順序的顧慮，還有大部分爛尾項目都是開發商破產或資金被挪用的考量。這意味著項目實際可執行的資產價值非常少，即便是退款，購房者也拿不到多少錢。《批復》明確優先保護購房者權利，實際成效如何，還會受開發商可執行資產等限制。從根本上說，不斷加強預售資金監管，給購房者提供合理有效的維權途徑，才能減少商品房預售糾紛。

期待更多新招、實招，避免購房者“錢房兩空”。（維辰）

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