【報(bào)資訊】坪山“光明化”

坪山最大的問題已經(jīng)不只是地鐵軌道鋪設(shè)放緩，而是即將來臨的供應(yīng)潮。

很多人覺得光明和坪山并不能相比，實(shí)際上坪山和光明非常相似。

(資料圖片)

位于深圳遠(yuǎn)郊，同樣對(duì)單一地鐵線依賴度極高，都是高新制造業(yè)集中地，前10年二手房小區(qū)供應(yīng)不多，都是市區(qū)內(nèi)名副其實(shí)的“睡城”并擁有大量的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

而最近，隨著2023年深圳年度建設(shè)用地出爐，坪山開始“光明化”。

因?yàn)槲磥韰^(qū)域內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)大量的限價(jià)新盤。

4月21日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布深圳市2023年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

其中重點(diǎn)有四個(gè)：

1、全市建設(shè)用地供應(yīng)總量和去年計(jì)劃持平，都是1200公頃，其中居住用地330公頃（占比27.5%）。

2、商品房和公共住房用地供應(yīng)總量相較2021年的363.3公頃、2022年的365公頃，略有減少，為330公頃，但比2019年293.2公頃要多。

3、商品住房用地供應(yīng)主力集中在坪山、龍崗、寶安、龍華和光明。其中坪山供應(yīng)最多，達(dá)到26公頃，且遠(yuǎn)超前幾年水平。

2022年坪山商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃是15公頃，2021年是4公頃，2019年是4公頃。

4、市區(qū)幾乎沒有新地了，福田、羅湖、鹽田新供應(yīng)商品住房用地為0，全都要依靠更新整備用地。

從近5年深圳年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃來看，2022年是深圳住宅用地供應(yīng)高峰。

2019年—2021年，深圳商品住房用地新供應(yīng)規(guī)模都保持在五十多公頃左右，2022年則達(dá)到116公頃，幾乎翻倍。但2023年則回落到100公頃。

肉眼可見深圳住宅用地供應(yīng)速度開始慢下來。

用地供應(yīng)計(jì)劃每年都會(huì)更新一版，為當(dāng)年的深圳土拍提前預(yù)告。

看上去平平無奇，但實(shí)際每一年都有很多看頭。

每一版都決定了深圳未來三年新房的格局和走向。

對(duì)比過去5年深圳建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，可以看到住宅用地供應(yīng)主力，已經(jīng)由光明、寶安轉(zhuǎn)移到了坪山。

這就意味著，隨著市區(qū)新供應(yīng)的商品住房用地越來越少，坪山就會(huì)是未來3年深圳供應(yīng)量最大的片區(qū)。

坪山將迎來一輪新的供應(yīng)潮。

換句話說，前三年光明新房的巨量限價(jià)房供應(yīng)，新房?jī)r(jià)格內(nèi)卷的光景將會(huì)在坪山身上一一復(fù)現(xiàn)。

對(duì)坪山來說，“光明化”已經(jīng)有所體現(xiàn)。

一方面價(jià)格已經(jīng)卷得不成樣。

新供應(yīng)的住宅，不僅便宜大碗，幾乎刷新坪山新房近3年來的最低價(jià)，甚至比東莞還低。

坪山石井一個(gè)距離惠州約2公里的新盤，426套住宅，均價(jià)約3.71萬/平，總價(jià)區(qū)間約229萬-1126萬/套，建面單價(jià)約2.88萬起，總價(jià)200萬起就能買約70平的3房。

而東莞的邊緣板塊鳳崗、長(zhǎng)安的多高層住宅新房都已經(jīng)賣 到了2.5萬-4萬/平。

（鳳崗片區(qū)）

（長(zhǎng)安片區(qū)）

不僅起步價(jià)低，開發(fā)商還搞起買房送3年種地體驗(yàn)活動(dòng)。

另一方面，庫(kù)存加大，去化周期超過了25個(gè)月。

現(xiàn)在坪山的新房庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到5689套，去化周期達(dá)到27.9個(gè)月，是深圳11區(qū)之中，去化周期排行第三的區(qū)域，比深山合作區(qū)的去化周期還久。

說明庫(kù)存已經(jīng)非常多。

不過，坪山和光明稍微還是有點(diǎn)不太一樣。

一是光明是投資客主打高地，二是坪山的價(jià)格天花板比光明更低。

光明這兩年因?yàn)楹Ａ抗?yīng)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)集中了大量的次新。

價(jià)格的天花板壓在了5萬左右/平，大量4-5年內(nèi)即將解禁的新房，會(huì)是大量投資客集中脫手的時(shí)間段。

而坪山的價(jià)格天花板是4萬不到，以自住為主，投資客幾乎很少，就算供應(yīng)加大，也不太會(huì)有投資客集中甩盤的可能。

三是光明有大量的人才房，保障房壓制，比如長(zhǎng)圳片區(qū)大量的長(zhǎng)圳保障房，導(dǎo)致二手房賣不上價(jià)，而坪山區(qū)域的保障住房比例相對(duì)低一些。

四是高端制造業(yè)加成不比光明少。

這幾年，坪山在悄悄發(fā)力。

上百個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，近千家生物醫(yī)藥企業(yè)，以BYD為龍頭的300余家新能源全覆蓋企業(yè)，以中芯國(guó)際（深圳）、昂納信息、金泰克、基本半導(dǎo)體、安為代表的120余家半導(dǎo)體與集成電路企業(yè)，要撐起區(qū)域內(nèi)3萬+，甚至折后便宜到2字頭的價(jià)格，綽綽有余。

可以看到，兩個(gè)區(qū)域之間的明顯區(qū)別。

但這并不能對(duì)坪山太過樂觀。

到時(shí)候集中限售解禁，就算沒有人才房、保障房的供應(yīng)沖擊，坪山勢(shì)必也會(huì)面臨大量次新房相互擠壓的局面。

新房之間相互擠壓，新房和次新房之間相互擠壓。

前10年，坪山的新盤不算多，后十年會(huì)是坪山二手房釋放的集中時(shí)點(diǎn)。

競(jìng)品樓盤一多，就會(huì)賣不上價(jià)。

作為跑得比大市慢的區(qū)域，價(jià)格很難會(huì)有大幅的跳動(dòng)，如果不漲或者漲得少就是虧。

加上買賣的稅費(fèi)，中介費(fèi)，摩擦成本非常高。

現(xiàn)在論投資，坪山基本沒有洼地。

2015年是坪山房?jī)r(jià)的分水嶺。

2015年后上車坪山新房的人，都沒有賺到錢，基本都處于站崗的狀態(tài)。

拉一下坪山過去十多年供應(yīng)的新房便能直觀地感受出來。

2014年力高君御國(guó)際開盤均價(jià)約1.35萬/平，今年二手房成交單價(jià)去到4.2萬左右一平；

2015年京基御景印象四期開盤均價(jià)約1.5萬/平，今年二手房成交單價(jià)去到4萬左右一平；

2016年心海城開盤均價(jià)約3.3萬/平，今年二手房成交單價(jià)去到3萬左右一平；

2017年財(cái)富城開盤約4萬/平，今年二手房成交單價(jià)去到4.3萬左右一平。

現(xiàn)在回頭來看，買心海城、財(cái)富城不僅沒有賺錢，反而在這五六年中，還損失掉了利息。

心海城、財(cái)富城只是坪山2015年之后的縮影，在大市中，其他小區(qū)也不會(huì)有太大的差別。

所以坪山?jīng)]有了大市的背景支撐，很難會(huì)有大的漲幅。

作者 |醉酒大鯊魚

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