焦點熱議:地產新勢力｜國企投資提速：建發系聚焦地產主業野望

21世紀經濟報道記者唐韶葵、實習生黃俊鈞 上海報道

4月26日，建發房產在成都土拍中以大約17億拿下兩幅地塊。據記者統計，4月以來，建發房產已在浙江麗水、上海、無錫、成都等城市拿地金額超過120億，除了在上海聯手保利發展70億拿地之外，其他地塊均為獨立獲取。

(資料圖片僅供參考)

2020年開始，建發房產加速擴張。2022年，建發房產新增土地貨值908.5億元、全口徑銷售金額1703.2億元。據克而瑞研究中心發布的“2022年1-12月·中國房地產企業銷售榜”，按全口徑銷售金額計算，建發房產位列全國第10名，較前一年提升11名。

作為廈門市屬國資商業投資平臺旗下業務板塊，建發房產加速拿地的一個背景是：央、國企地產企業近兩年開始加速投資。而建發在全國多個熱點城市的投資表現，在這一輪國資土拍投資提速中頗為顯眼。

一名長期觀察國資改革的業內人士分析指出，隨著國資改革的深入，國企開始聚焦主業、關注資產效率的提升，國資旗下房產業務板塊近期在土地市場的活躍也可以說明這一點；房地產模式進入轉型階段，以單一視角解讀國企當前的土地投資策略已不適用。以建發房產為例，它的投資提速，也是出于聚焦房地產主業與內部擴展利潤貢獻較多的業務板塊的需求。

低成本資金來源

三年國資改革對于提升國企資產效率的推動作用顯而易見。建發房產業務板塊主要放在建發股份（600153.HK），而建發房產又控股了一個上市平臺建發國際（01908.HK）。2022年，建發房產土拍市場呈現黑馬之勢，引發外界關注；進入2023年，建發房產拿地投資動作更快更迅猛。

建發國際2022年財報顯示，自2020年以來，建發國際的平均融資成本逐年下降，2022年為4.33%，同比下降36個基點。2022年，建發國際末剔除預收賬款的資產負債率為63.3%，凈負債率52.6%，現金短債比5.5倍，同比增長1.6倍，期限結構較為穩健。建發國際的授信也較為充足，銀行已批未提金額348億元。此外，2022年末有息負債金額920億元（包括銀行借款及股東借款）。

建發房產低成本拿地的錢從哪來？綜合媒體報道及21世紀經濟報道記者不完全統計，建發房產投資資金優勢在于低成本，體現于背靠國資大股東與聯手央國企降低投資風險等兩個方面。

一是金融機構、集團輸血。建發集團與廈門當地金融機構關系良好。福建省第一家信托投資公司——廈門建發信托投資公司（下稱建發信托）就是由建發集團設立的。建發信托還籌集了4000萬港元給建發集團參股投資廈門國際銀行。2000年，建發信托重組，成為廈門國際信托的股東。

建發集團的官網顯示，目前公司持有廈門國際銀行3.90%股份，為第五大股東；持有廈門國際信托10%股份，為并列第二股東。

背靠廈門市國資委，建發集團資金成本優勢明顯。建發房產能夠獲取多渠道、低成本的資金，也有來自于控股股東建發股份的加持。

據南方周末報道，截至2022年3月末，建發集團從各主要金融機構獲得綜合授信額度為3824.98億元，尚未使用額度有1647.12億元。

公開信息顯示，2022年9月29日，建發集團又與中國銀行總行簽署戰略合作協議。獲得不超過1000億元的本外幣授信融資額度。

截至2022年上半年，建發集團向建發股份提供了70.39億元的借款。據其中一筆建發房產從控股股東獲取的約1.8億元的借款公告顯示，這筆借款的利率低于銀行同期貸款利率，且公司無需提供擔保。借貸利率低于銀行同期貸款利率，且無需提供擔保，也不會對公司經營造成不利影響。

不僅如此，建發集團還依托良好的信用，為建發股份等子公司提供擔保。截至2022年6月30日，建發集團為建發股份、建發房產、聯發集團分別提供了17.5億元、232億元、50億元的擔保金額。值得一提的是，聯發集團是建發集團旗下另一房地產業務平臺。

此外，建發股份在2023年3月31日公告表示，為支持各控股子公司和參股公司業務發展，滿足其經營發展過程中的資金 需求，降低公司整體財務費用，公司計劃 2023 年至 2024 年向各控股子公司和參股公司提供借款。據披露，建發股份為建發房產及其子公司授權最高借款余額達到170億。

同一天，建發股份還發布關于為子公司和參股公司提供擔保額度預計的公告。公告顯示，公司擬為建發房產、聯發集團及其子公司提供總計370億元的擔保限額。

第二、通過與其他國資聯手拿地，也保障了資金的低成本。在拿地總價相對較高的上海，建發經常聯合其他央、國企拿地。在2022年上海全年的土拍中，建發以140.05億獲取5幅地塊，位列全口徑拿地額第五位。在剛剛結束的上海首輪土拍中，建發聯手保利發展以70億拿地，華發、保利發展等央、國企，是建發的常見拿地搭檔。

資產周轉提速

從建發股份2022年財報數據看，不難理解建發集團房產業務在這一輪行業調整期意欲“彎道超車”的邏輯。

2022年，建發股份供應鏈業務營業收入6963億元，同比增長17.7%；實現歸母凈利潤62.8億元，同比增長2.3%（調整后）；實現經營性活動現金流154.9億元，基本每股收益1.93元。

房地產業務分部實現營業收入1365億元，同比增長41.7%；歸母凈利潤22.7億，同比下降21.2%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個百分點。

由此可見，供應鏈業務營收與利潤均有所提升，房地產反而受行業影響，營收與利潤出現了不同程度下滑，地產業務結算受減值影響拖累，但建發集團供應鏈業務業績穩健，有效對沖了來自地產下行的沖擊波，整體業績表現相比絕大多數房企利潤下滑甚至虧損更具彈性，供應鏈業務如同安全墊，緩沖了地產業務利潤的下滑。

對比之下，建發房地產業務的利潤率遠高于供應鏈業務。有券商在報告中指出，建發房產投銷表現優于行業平均，恢復彈性較大，并預計未來業績穩步增長：公司2022年房地產總銷售金額2097億元，同比-3.6%；其中子公司建發房產銷售金額1782億元，同比逆勢增長1.6%，行業排名升至第10（2021年排名第211）。

因應國資改革的大方向，建發集團內部也有提升投資效率的需求。既然房地產業務有較高的利潤貢獻，那么提速發展也就不奇怪了。

于是，利用國資改革的窗口利好，建發房產在融資上發力，通過優化財務結構實現加杠桿發展。據建發集團2022年度第四期中票募集說明書，截至2022年11月1日，建發集團及旗下各公司已發行約350億元的中票、公司債、超短融等。

建發股份及建發房產、聯發集團的募集資金用途多為償還借款、補充流動資金。

2022年12月底，建發股份又公布了150億元可續期公司債及50億元公司債的計劃。2023年2月，發改委同意建發發行不超過45億元公司債。

作為房產上市公司平臺，建發國際也于2022年通過兩次配股合計募集了13億港元，募資將用于償還貸款。

此外，2023年2月24日，上交所公司債券項目信息平臺顯示，建發股份兩筆2023年面向專業投資者公開發行可續期公司債券，項目狀態更新為“已受理”，擬發行金額共200億元。融資均擬用于償還有息債務、項目建設及補充流動資金等法律法規允許的用途。

4月24日，建發集團公告擬發行2023 年度第一期5億元中期票據，發行金額上限10億元，期限為5年，利率尚未厘定，預計于4月28日起息，5月4日上市。

從建發集團方面對外界的反饋可見，這些募資多用于償還發銀行貸款、信用債等，且債務不涉及房地產板塊業務，主要是為了優化債務結構，降低融資成本。

雖然目前聚焦房地產業務有助于提升利潤貢獻，但建發集團投資多個業務領域，旗下有供應鏈運營、城市建設與運營、旅游會展、醫療健康、新興產業投資等五大核心主業。從財報數據可見，供應鏈可以做大營收盤，房地產可以貢獻高利潤，相輔相成理論上是可以對沖不同行業的周期風險的。

而且，從建發集團追求產業鏈閉環布局這一角度來看，建發房產也是可以實現高效投資運轉的。建發房產以房地產開發為核心，業務卻貫穿房地產全產業鏈。比如，建發房產控股的建發國際，又控股了建發物業和建發合誠。其中，建發國際主要負責房地產開發業務，處于產業鏈的核心位置。建發物業則負責物業服務，位于產業鏈后端；建發合誠則負責設計施工，位于產業鏈前端。

“條條大路通羅馬，有的人一出生就在羅馬”。建發房產猶如天賦異稟，抓住了國資房企融資與投資的窗口期，借行業新周期實現擴張。但它又擔負著集團提升資產周轉效率的重擔，能否生生不息，也有待市場檢驗。

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