廣州南沙否認(rèn)放松限購，庫存壓頂去化周期長達(dá)28.2個(gè)月，專家：松綁亦符合情理 全球速看料

本報(bào)記者 梁寶欣 李貝貝 廣州報(bào)道

近日，有市場(chǎng)消息稱，廣州南沙樓市限購政策有所調(diào)整，外地人在南沙購房社保年限由5年改3年，即外地人在廣州連續(xù)繳納3年社保，符合一定條件就可在南沙購買一套房。另外，外地人只要在南沙有社保或稅單，符合一定條件也能在南沙買一套房。而港澳居民可以像內(nèi)地居民一樣在南沙買商辦。

(資料圖)

同時(shí)，據(jù)財(cái)聯(lián)社4月25日?qǐng)?bào)道，已從廣州南沙區(qū)多位開發(fā)商人士處獲悉，廣州南沙放松限購政策，外地人在南沙購房社保年限由5年改3年。

4月26日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電廣州12345求證，相關(guān)工作人員表示，“沒有收到南沙放開限購的正式通知。如果說（外地人在南沙購房社保年限）調(diào)整為3年，是以（相關(guān)）部門公布的官方文件為準(zhǔn)，我們確實(shí)沒收到通知。”

截至發(fā)稿，廣州住建部門仍未公布南沙放松限購的官方文件。

外地戶籍仍需連續(xù)繳納5年社保才可在南沙買房

4月25日，廣州南沙房產(chǎn)中介張華（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“只是有消息說南沙購房政策放松了，我們也都在發(fā)了，但是紅頭文件還沒下來。”

值得注意的是，根據(jù)市場(chǎng)消息流傳的新政內(nèi)容，最受關(guān)注的是，南沙購房社保“5改3”，即非廣州戶籍在南沙購房社保年限由5年改3年。

克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)指出，如果南沙購房社保“5改3”消息屬實(shí)，就意味著非廣州戶籍者在廣州市內(nèi)連續(xù)繳納3年社保，大專以上學(xué)歷或具備初級(jí)以上職稱或具備高級(jí)技能以上的，就能在南沙買一套房，不需要再等夠漫長的5年。之前部分認(rèn)購但社保未滿五年的客戶，可以先落實(shí)簽一波，接下來在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上或有所體現(xiàn)。

不過，4月26日，廣州12345工作人員向記者指出：“根據(jù)購房政策，南沙區(qū)屬于限購區(qū)，如果是非廣州市戶籍的居民或家庭在南沙區(qū)購房，需要提供購房之日起前5年在廣州市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅的繳納證明或者是社會(huì)保險(xiǎn)繳交證明，才能限購一套住房。”

也就是說，目前南沙的購房政策還沒變化，非廣州戶籍者仍需提供5年社保。

其實(shí)，早在2019年廣州南沙曾放松過購房政策。2019年12月13日，廣州南沙發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，并指出，認(rèn)定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)享受廣州市戶籍居民購買商品房同等待遇；在南沙區(qū)工作、學(xué)習(xí)，并符合四個(gè)條件之一的人才，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品房不受戶籍、社保和個(gè)稅繳存限制（在廣州市內(nèi)已購有首套商品房的除外），這四個(gè)條件分別是：具有本科及以上學(xué)歷、具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格、具有中級(jí)及以上職業(yè)資格、具有可聘任為中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的執(zhí)業(yè)資格。此外，港澳居民在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買商品房享受與廣州市戶籍居民同等待遇。

截圖自廣州市南沙區(qū)人民政府

而從CRIC監(jiān)測(cè)的周度數(shù)據(jù)來看，2019年南沙放松限購一周后量?jī)r(jià)均出現(xiàn)了小幅上漲。在這其中，2019年29周廣州全區(qū)成交均價(jià)2.64萬元/平米，幾乎與上周成交均價(jià)2.63萬元/平米持平，南沙區(qū)的成交均價(jià)為2.278元/平米，較2019年28周成交均價(jià)2.13萬元/平米出現(xiàn)較明顯增長，漲幅約7%。

然而，到了2021年8月，南沙宣布收緊原有人才購房?jī)?yōu)惠政策，要求在南沙購買住房，需符合廣州市商品住房限購總套數(shù)規(guī)定：戶籍家庭2套、單身1套；非戶籍家庭和單身1套，且能提供購房之日前1年在南沙區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，不得補(bǔ)繳。

為何南沙在此時(shí)傳出松綁聲音？

張華向記者指出：“現(xiàn)在的南沙樓市，如果有需求可以選擇入手，畢竟現(xiàn)在的價(jià)格還比較低迷，如果出了政策，房?jī)r(jià)會(huì)上漲一些。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，南沙網(wǎng)簽了2043套，同比去年上漲51%，漲幅排廣州市第四。但是，從市占率角度看起色不大，僅占全市10%，同比雖上漲2%，但與2021年相比仍跌了8%。

圖源：克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)

此外，從新房庫存數(shù)據(jù)看，南沙的去化壓力也是廣州市最大的。數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，南沙新房庫存近1.6萬套，僅次于增城。而按過去12個(gè)月的平均去化速度看，南沙消化完當(dāng)前庫存需要28.2個(gè)月，庫存更多的增城反而只需要16.5個(gè)月。

圖源：克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)

4月25日，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，南沙商品房表現(xiàn)弱勢(shì)，一是因?yàn)閹齑娣e壓太大；二是新房?jī)r(jià)格明顯降低，弱化了市場(chǎng)預(yù)期；三是前幾年南沙新房市場(chǎng)好，主因是南沙人才落戶政策寬松，加上規(guī)劃定位高端（面向大灣區(qū)的創(chuàng)新集聚區(qū)），吸引了一大批炒房客，特別是來自深圳及北方的投資客。但現(xiàn)在，過于寬松的人才政策收緊，外地炒房客銳減，加上實(shí)際的規(guī)劃落地效果不佳，這些綜合起來導(dǎo)致市場(chǎng)回落。

同時(shí)，李宇嘉也指出，今年春節(jié)后，重點(diǎn)城市商品房市場(chǎng)都出現(xiàn)了企穩(wěn)反彈的“小陽春”，但主要表現(xiàn)在中心區(qū)剛需和換房主導(dǎo)的產(chǎn)品，對(duì)于南沙這種投資需求為主的外圍區(qū)域，回升的趨勢(shì)不明顯。事實(shí)上，這是熱點(diǎn)城市的共性，比如上海的臨港、北京的房山等。由于南沙區(qū)域投資性購房、外來人口購房非常明顯，規(guī)劃非常高端，規(guī)劃紅利炒作導(dǎo)致的房?jī)r(jià)水平非常高，去年以來回落的幅度也較大。

“近期，在北京房山、上海臨港推出一區(qū)一策，松綁限購，以及隔壁的深圳退出二手房參考價(jià)和貸款的綁定，熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域松綁政策，積極促進(jìn)樓市活躍已成為主要趨勢(shì)的情況下，（如果）廣州南沙區(qū)松綁調(diào)控政策也在情理之中。”李宇嘉說。

不過，對(duì)于市場(chǎng)消息流傳政策松動(dòng)的效果預(yù)判來看，李宇嘉認(rèn)為南沙樓市購買力的修復(fù)和提升需要較長的時(shí)間。他指出，單看某一個(gè)政策，可能并不一定能夠起到明顯促進(jìn)銷售的作用，但政策累加起來就會(huì)發(fā)揮效果。樓市的回升，從剛需到改善，最后到投資，從中心區(qū)到外圍，這是一個(gè)過程。目前只有中心區(qū)的剛需和改善得到了激活，至于外圍和投資性需求還需要較長的時(shí)間。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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