【深度】南翔將重新引領嘉定土拍和樓市-天天熱消息

- 2023年的第122天 -

(相關資料圖)

嘉定明日天氣 小雨 30℃-21℃

絮言：由于這2、3個月基本在外出差、上課、授課...一直也沒有時間停下來寫點東西，乘著這次五一長假，各個領域欠下的文章一口氣寫了幾萬字，安心“坐家”當了回“作家”。

好了，閑言少敘，今天和大家聊一下嘉定今年火熱的土拍。先說一下觀點吧！

南翔

是在田忌賽馬？！

嘉定的成規模商品房供應是從南翔金地20年前拿地開始，經過十余年的開發，東社區、銀翔片區大規模開發基本結束，同時也引領了嘉定樓市十多年。

不過，此后6年左右時間，南翔再無土地供應，直到2020年融信、祥源拿下兩塊云翔板塊宅地，市場才再次重啟對南翔土拍和新房的高亮關注。

實話實話，這兩年，南翔樓市光亮度遠不及新城、江橋、菊園等地，很多網友覺得南翔是不是不行了？

當然不是！只要看一下近幾年嘉定土地出讓的區域就基本明晰：絕大部分地塊都在11號線、嘉閔線附近！

嘉定今年部分出讓宅地示意圖

而圍繞11號線、嘉閔線，嘉定各個街鎮都是將其最好的地塊拿出來進行出讓，比如江橋樂秀路站、菊園嘉定西站、城北路站、安亭昌吉東路站、馬東嘉戩公路站等區域...

而反觀南翔，是在用嘉定（除真新街道）最高等級地價（詳見：《》），出讓尚處于滾動開發中的云翔板塊，而且是最“偏遠”的區域。

這不就是田忌賽馬嗎？！

但即便如此，即使比一路之隔的新城的均價差不多貴8000元，即使周邊配套還沒有齊全，但南翔新盤依然完成了遠比想象中好的樓盤出售——碧桂園已經清盤、招商南山進入尾盤、象嶼同進銷售活力全開...

我以為，，關于這一點，此前已經論述，今日不再贅言。

試想，任何一起其他街鎮，如果也是均價這么高，地理位置這么“遠”，開發商有信心拿地嗎？購買者有信心買房嗎？

南翔

將重領嘉定土拍和樓市

2023年，將是南翔土拍重新高光亮相的一年。根據目前掌握的資料，預計從二批次土拍開始，南翔將有大量優質地塊擬披掛上陣（根據《2023年上海市嘉定區經營性用地出讓計劃》資料，有8幅地塊列入議程）

圖示中山姆會員店位置標注錯誤，小編進行了調整

根據今年4月份長三角土地展上的的推介會資料，嘉定推介了12幅地塊，其中有8幅著重推介，擬在二、三批次中出讓，其中包括就包括南翔印象城南面的王炸地塊！

二批次嘉定或王炸出山

印象城南側的13-02&16-01地塊，也是繼嘉定新城超級地塊后，嘉定最值得期待的一塊優質宅地，被譽為嘉定今年的“王炸地塊”。

這幅地塊幾乎不需要介紹了。此前因為土地產權問題，雖然早就平整，但 一直是生地狀態，沒有完成收儲。目前，據悉已經成為凈地，土地出讓沒有障礙了。

作為出門就是印象城，過條路就是陳翔路地鐵站的王炸地塊，不僅是居民和潛在購房者一直在期待，小編熟悉的不少開發商早就對此地塊興趣濃烈，相信如果一旦進入市場，絕不用擔心托底問題，相信這幅地塊將成為二批次土拍的大熱點之一。

2021年，融信開盤當時均價為5.9W，時隔2-3年，不僅有 土地的年度 自然增值而且還有更好的位置加持，若按照南翔這兩年1000元幅度這種最保守的計算方式看，聯動價肯定破6W，如此優質的熟地，大概率將創嘉定最高房地聯動價！

這副地塊除了幼兒園（估計也是房產商待建），宅地部分容積率為2.3和2.4，16層以上的應該是主力，參考融信2.34容積率，不排除有超過26層以上的高樓層。

山姆加持，惠亞地塊更值得期待

南翔商業聚集度、消費力在嘉定都是首屈一指的，在區位交通加持下，山姆選擇南翔完全合情合理。

而山姆的到來，一方面盤活了存量土地，同時也讓云翔區域的商業配套笑傲嘉定，在陳翔路-嘉前路形成了商業掎角之勢，將超越嘉定北菊園商圈和安亭墨玉路商圈，成為嘉定當之無愧的消費高地。

當然最受益的當屬擬出讓的惠亞地塊——31-02、32-01、33-02這三幅地塊（去 ）

這三幅地蛋哥甚為喜歡，就在惠亞路中學東側，西南就是今年要開業的山姆會員店，同時，穿過嘉閔高架就可以抵達印象城和11號線陳翔路地鐵站，既不會有印象城那邊那么擁堵，就近享受公共配套便利。

惠亞集團今年3月開始拆除，蛋哥曾第一時間前往現場進行了記錄。

而且，這三幅地塊沒有緊鄰嘉閔高架，噪音問題也會明顯減少但還能享受便捷的交通出行。而且旁邊都是住宅為主，居住氛圍也會非常不錯。

從正常邏輯來說，這三幅地，應該是云翔板塊（嘉閔高架西側）中聯動價可以給到最高的，估計很多人已經期待這幅地塊的登場！

與惠亞地塊臨近，位于其西側，惠亞路中學北側的29-01地塊也納入到了近期擬出讓計劃。

而在開始交付的云湖漫城東側則是25-06地塊。無論是開車去印象城還是去山姆會員店，這邊 交通非常方便，如果上嘉閔高架，小編有個小技巧，那就是直接往嘉定方向上橋然后馬上掉頭，真的不要太快！

這是蛋哥此前拍攝的該地塊區位，大家可以看看。

2023年，南翔將引領嘉定土拍

2024年，南翔將引領嘉定樓市

如果今年南翔全部6塊優質宅地全部可以出讓，那今年幾乎就是南翔土拍年，幾乎占據半壁江山。

今年嘉定土拍戰果如何，南翔起到了決定性作用！而從開發速度看，如果速度足夠塊，今年年底前，南翔就有望有新盤上市。

而明年也將順理成章成為嘉定新盤的供應主力，南翔將引領嘉定2024的樓市！

根據嘉定規資局此前信息，嘉定今年上半年將完成10塊土地出讓，我們一起拭目以待，除了一批次的3幅地塊外，還有拿七塊地將在上半年成交！

嘉定

到底擬出讓哪些地塊

說完了南翔，看著上面那么多地塊，很多網友很疑惑，嘉定到底今年有多少塊宅地擬出讓呀，為什么推介資料一下子25幅，一下子十幾幅，一下子又只有10幅、8幅的....

在此，蛋哥想再說一下（其實也說過很多次）——擬出讓不代表一定能出讓，已推介不代表一定會上拍！

土拍還是非常講究天時地利人和的，首先要成為“熟地”（地上沒有企業和居民，產權可以移交）可以出讓，其次還需要有房企有意向（至少有一家托底），另外也不是沒有推介地塊就一定不會上土拍。

根據目前掌握的信息，蛋哥先幫大家簡單梳理一下今年土地推介情況。

嘉定今年舉辦了不少于3次的土地推介活動，分別是1月13日的嘉定城市推介會；3月16日在杭州舉行的嘉定土地招商推介會；以及4月20日在上海舉行的長三角土地展上的嘉定土地招商精準溝通會。

在1月份的推介會上，嘉定推介了馬陸、安亭、工業區、徐行、江橋、南翔、菊園、華亭、外岡、新成路等10個街鎮的總計25幅經營性用地，擬出讓面積約116.9637公頃(約1754畝)規劃可建筑面積約245.9852萬平方米。

在3月份的杭州推介會上，嘉定發布10宗擬推宅地，總計出讓面積43.14公頃，建筑體量90.99萬方。

在剛剛舉行上海一批次土拍中，嘉定地塊中有3幅成功已出讓，分別是徐行17-01地塊和嘉定工業區06-01、06-03地塊已經被金地競得；江橋42-07、43-02被龍湖斬獲；

隨后，4月下旬進行的長三角土地展，嘉定攜3幅地塊順利成交利好，底氣十足再次乘勝追擊，推介了十余塊優質地塊。

同時基本明確，嘉寶智慧灣的住宅首發地塊、汽車城外岡地塊以及今年嘉定最值得關注的——南翔印象城旁的13-02、16-02王炸地塊預計進入二批次土拍！

小編對部分數據進行了整理，大家先來看看，嘉定近期有哪些宅地將會入市吧！

結語：2023年將是繼2022年后，嘉定又一個土拍大年，如果不出意外，南翔將接過新城和江橋的接力棒，重新引領嘉定的土拍和明年樓市。

期待更多優質房產商來到嘉定，打造更具品質的嘉定現代社區。

作者 | 蛋哥

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