天堂與地獄！豐臺這9塊地，差別怎么這么大

一念之間。

節前，樓Sir盤點了北京2023年土地推介會的名單，73宗土地、70余家房企、14個行政區+2個經濟區，堪稱史上最大規模。

(相關資料圖)

◎73宗土地分布圖

伴隨著73宗土地的整理，樓Sir還趁熱盤了盤朝陽的6宗土地，奶西、崔各莊、小紅門、東壩等朝陽熱門區域都有土地推介。

今天，咱們來盤一盤這次推介會，土地推介數量最多的區域——豐臺。

◎豐臺推介9宗地信息

現在一提豐臺，似乎已經能和豪宅區域掛鉤。

樓Sir曾做過一個豐臺區豪宅項目分布圖（這圖在未經樓Sir授權的前提下，已經被盜用過好多次），包括麗澤商務區輻射的首開“著”系，華潤“府”系，懋源“臺”系等豪宅項目，還有東邊分鐘寺三兄弟站穩三環豪宅腳跟。

◎豐臺區豪宅項目分布圖

當然，也有豐臺大小瓦窯區域，7萬/平—8萬/平的新房項目，也是出了名的卷。

大紅門區域的永定金茂府與和瑞叁號院也把大紅門的新房價格拔高到9.5萬/平。

而豐臺此次推介的9宗地塊，一水的全都分布于4環外，有3塊分布在西5環外，恐怕這些地塊定了買家之后，再也不能宣傳什么所謂的“內城稀缺”了。

◎豐臺2023土地推介地塊（圖源推介會文件）

9選1 當屬郭公莊

不用有選擇困難癥。

無論從環線位置、區域配套還是產業加持方面，郭公莊三期剩余地塊都算是9塊地中，最優質的。

◎郭公莊三期剩余地塊周邊配套圖

首先，地塊位置南端距離9號線、房山線交匯站郭公莊站，直線距離300米左右，屬于名副其實的“臨鐵”。

此外，郭公莊地塊距離南四環路直線距離為1.5公里，屬于南4.3環，環線位置還算優質。

還有就是，地塊方圓2公里范圍內，聚集著萬達廣場、國美商都、燕欣生活廣場、永旺夢樂城等商業配套。

◎郭公莊三期剩余地塊周邊商業配套

再有，地塊距豐臺產業核心區豐臺總部基地，也不到兩公里的距離。

◎豐臺科技園

按照推介會文件信息，郭公莊三期剩余地塊共包括三部分，包括居住用地、綜合性商業服務用地、基礎教育用地。

考慮拿這塊地的房企，在環線位置、區域配套優質的前提下，也要考慮成本核算及開發難度等問題。

最后，地塊東側的公租房以及西北側的郭公莊回遷安置房的現狀，也要考慮在后期產品開發范圍內。

◎郭公莊三期剩余地塊具體信息

總的而言，郭公莊三期剩余地塊稱得上優質，樓Sir預計入市會出現“爭搶”現象。

距離郭公莊地鐵站一站距離的葆臺剩余土地以及開發項目14地塊，北側緊鄰房山線大葆臺站。

◎葆臺地塊具體信息

葆臺地塊與郭公莊三期剩余地塊直線距離僅為1.5公里，所以配套方面都共享。

地塊信息中，葆臺地塊的容積率要求是1.44，控制高度是30—45米，純居住用地，后期入市做改善產品的可能性大。

還有一點區別，郭公莊地塊的郭公莊站是房山線與9號線兩軌換乘站，葆臺地塊是房山線大葆臺站。

再就是，郭公莊地塊距離四環更近。

當然，與兩個優質地塊同區域的還有羊坊村棚改項目一起020、041地塊。

◎羊坊村地塊具體信息

只不過，羊坊村地塊沒有同區域其他兩個推介地塊優質，周邊比較荒涼，距離最近的地鐵站是直線兩公里的4號線大興線西紅門站，以及西紅門站地鐵上蓋的商業北京薈聚。

◎北京薈聚

大瓦窯再推新地

地鐵成為唯一的優勢。

大瓦窯這次組團推了兩塊地，分別是大瓦窯新村項目二期42地塊和大瓦窯馨城項目二期44地塊，一塊是二類居住用地，一塊是住宅混合公建用地。

◎大瓦窯項目地塊具體信息

這兩塊地，怎么說呢？

從交通區位來講，比西北側的國譽萬和城與東北側的首創天悅山河，離地鐵站更近。14號線大瓦窯站就在44地塊南側。

◎大瓦窯地鐵站

◎大瓦窯地塊具體位置

從周邊配套來講，除了交通略有優勢外，其他都處于劣勢。

◎大瓦窯項目地塊周邊配套42、44地塊南側有一個環形道路，路況堪憂，且道路環境相對復雜。

此外，地塊距離京港澳高速最近的距離大概在100米左右，方便上高速的同時，也會面臨噪音污染的困擾。

還有一點是，地塊西南側聚集著北京市機械運輸廠、六建集團混凝土分公司、華益汽修廠等對地塊環境造成負面影響的無效配套，這算是減分項。

而且，大瓦窯區域算是豐臺比較典型的內卷區域，未來地塊買家僅依靠臨鐵優勢，不知能不能打動購房者。

新宮雙地鐵+南苑公園

雙地鐵+公園環繞，確實很香。

這次新宮推介的兩塊地，都還算不錯。

◎新宮兩地塊周邊配套圖

尤其是地鐵19號線新宮車輛段綜合利用項目地塊，就位于近期新開盤的建發璟院的西邊，距19號線與4號線新宮站400米左右的位置。

19號線直達海淀牡丹園，4號線則能到達國家圖書館，項目地鐵出行非常便利。

◎圖源推介會文件

重點是，新宮地鐵站上蓋有槐房萬達廣場。

◎新宮地鐵站與萬達廣場

此外，地塊周圍兩公里范圍內，圍繞著大大沒有小小的六七個生態公園，環境沒得說。

◎槐房釣魚公園

因為地塊距離建發璟院只隔著正商明苑，所以配套等幾乎一致。地塊的學校配套也是一個弱勢，目前，地塊周圍學校，東北方向500米左右有豐臺槐房小學，再往東走300米，有槐房藝術幼兒園等兩所幼兒園。

此外，地塊本身含有基礎教育用地。

◎圖源推介會文件

其次是直線距離在1.5公里左右的北京豐臺南苑中學。

而豐臺南苑中學的南側便是豐臺在新宮板塊推介的第二塊地—南苑棚改項目A地塊013地塊。

◎圖源推介會文件

與19號線新宮段地塊相比，南苑013地塊距新宮地鐵站距離稍遠，直線距離都有1.3公里左右。

但013地塊除北側緊鄰南苑中學外，南側也緊鄰五愛屯小學，西南方向500米是北京新橋外國語高中，學校資源比19號線新宮段地塊要好。

此外，013地塊北側便是16000多畝的南苑濕地公園。

但地塊周邊沒有大型商業配套，也是一大劣勢。

西五環外的3塊地

各有各的孬。

豐臺這次推介的9塊地中，有3塊地分布在西五環外。

其中，樓Sir對東河沿村0003、0005地塊尤其熟悉。這個地塊住宅容積率為1.7，建筑規模為10.38萬平米，控高為60米。

1.7的容積率大概率會做改善盤。

◎東河沿村地塊信息

再看其周邊，兩年買出去3套房子的豪宅項目中建國望府就在地塊西北不遠處。

◎中建國望府

此外，東河沿村地塊西側的熙悅天寰賣得賊好，目前已經交房。

◎熙悅天寰

◎圖源推介會文件

東河沿村地塊西側是回遷小區紅山郡，樓Sir了解到，紅山郡小區總共有3461戶！

◎紅山郡小區

目前來看周邊什么都沒有，地塊南側是長辛店中心小學，距離最近的地鐵站是直線距離1公里左右的14號線西部終點站張郭莊站。

◎長辛店中心小學

項目西側直線距離1公里左右，是首聯世紀生活廣場。

◎首聯世紀生活廣場

而在首聯世紀生活廣場的西側，則是辛莊村11區棚戶區改造地塊。

◎長辛店地塊推介信息

還有兩地塊南側約4公里的張家墳棚改項目地塊。

張家墳棚改項目地塊的北側是西山金茂府項目。

◎張家墳棚改項目地塊推介信息

豐臺五環外的這3塊地，無論從環線位置還是周邊配套，都不及其他6塊。

如果你想了解，那就進群，咱們好好聊聊。

綜上，豐臺此次推介的9塊地，樓Sir心中的前三名分別是：郭公莊地塊、葆臺地塊、19號線新宮車輛段地塊。

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