福州樓市分析：臺江區上海西舊改，國貿天琴樾分析

刷群聊看到群友分享上海西舊改的國貿天琴樾戶型資料，正好可以水一篇，聊聊這個高容積率的第四代住宅。

樓盤情況

【資料圖】

國貿天琴樾：備案名（天琴和苑），地處：上海西舊改地塊，建發璞云背后。

項目占地45.05畝，規劃9棟25F-32F的高層住宅，定位2T2板樓，全部都有架空，套數合計526套。

戶型面積：143、159、168、187、206㎡，定位純商第四代住宅。

土拍情況

2022年12月10日，廈門國貿以底價25.81億拿下宗地2022-51號上海西新村出讓地塊二，面積45.05畝，容積率3.2，限高100米。

項目住宅建筑單套建筑面積（含公攤）≥144㎡的住宅為立體生態住宅，樓面價26854元/㎡，銷售指導均價：45000元/㎡。

分析：去年底廈門國貿底價拿下了上海西的舊改純商地塊，當天還有建發、榕發分別底價拿下另外兩幅地塊。

從抗性來說，榕發地塊100%安商房，只有建發的純商第四代住宅建發璞云，跟項目是完全的競品。

從地塊屬性來看，國貿這幅面積更大，容積率更高，除此之外，地塊南側是建發地塊，南向沒有采光保障。

從整體來說，這幅地塊的指標壓力都高于建發。

從樓面價和指導價來看，兩幅地塊沒有太大差異，樓面價2.68W，指導價4.5W，差價1.8W，空間較大。

對于國貿而言，去年上市的天琴灣5.5W均價做到熱銷。

房企在福州除了天琴灣這個第四代住宅外，還聯合開發東區的天琴湖，如今在上海西來一座天琴樾。

國貿成了目前福州第四代住宅，開發最多的一家房企。

不過國貿在福州長期深耕閩侯，主打剛需盤，靠著天琴灣熱銷后，房企的品質是否就得到了市場認可，依然存疑。

近期交房的國貿學原一期，雖然沒有負面，但是從外立面來看，連廊樓棟除了沿街外，都是鐵欄桿，部分樓棟南面的陽臺采取封墻做封包，窗墻比較低。

可以說實際的外立面交付，差強人意。

戶型情況

項目雖然面積段很多，加上還是第四代住宅，不過從布局來說，其實也就兩種，一種是主流布局，一種是觀景布局。

143平米：四房兩廳兩衛，2T2，獨立電梯廳，四開間朝南，基本就是天琴湖的翻版，戶型硬傷在于承重墻較多，布局難以調整，入戶貫穿整個走廊對著主臥，敏感人士需要注意，由于是高層住宅，公攤不低，四房設計，除了主臥，空間都相對一般。

160平米：布局同上，差別在于主臥有了獨立衣帽間，主衛空間更大。

165平米：布局同上，差別在于南向次臥多了一個衛生間，廚房空間有所加大。

185平米：布局同上，差別在于南向次臥空間變大。

對于第四代住宅，項目在庭院和空中花園上，依然延續了天琴湖的設計，主要問題就是樓上樓下存在遮擋，整體的贈送空間沒有完全貫穿。

電梯做了調整，相比天琴湖變成了軟隔離的獨立電梯廳，不過32層的住宅，做一梯一戶，有利有弊。

187平米：四房兩廳三衛，2T2，獨立電梯廳，位于東端頭，客廳依靠東側做采光，其中一個衛生間是暗衛，雖然面積夠大，但是從布局來看，除了主臥外，剩余兩房空間都不大，還有一房是開放式書房，如果把餐廳做成房間，最終就是客餐廳空間較大，但是四房里面兩房都很小，只能說這布局有點奇怪。

206平米：布局同上，差異在于次臥的衛生間，被設計到了北側，其他問題基本一樣。

從樓棟布局來說，206平米位于#9、#10，位于項目東側，配合這個東端的側邊采光，視野效果算是較優，也算是整個項目，樓王產品。

對于項目的戶型布局，對于第四代住宅的空中花園以及庭院設計，依然延續了天琴湖的設計，并沒有太多亮眼之處，樓上樓下的采光遮擋，隱私問題等，都依然存在。

最簡單的對比，南面的競品，建發璞云，在面積更小的情況下，布局基本類似，配合更巧妙的空中庭院串聯設計，可以說在產品最基礎的比拼上，國貿并沒有優勢。

區位情況

項目位于二環內，距離萬寶蘇商圈700米，距離地鐵2號線700米，配套加持度較高，周邊劃片鳳樂小學，對口三十六中，教育資源一般。

由于是巨型舊改，定位鋼鐵森林的布局，配合周邊的萬科廣場、上海新苑，未來這里整體的居住密度偏高，人流也相對密集復雜。

項目由于南側是建發璞云，左側是榕發望熙雅筑，右側是萬科廣場，可以說整個空間感是偏差的。

采光情況

對于項目而言，不利因素跟璞云基本類似，32層高層住宅做2T2設計，公攤偏高，獨立電梯設計，高層住宅的出行同樣存在一定不確定性。

除此之外就是高容積率設計的采光問題。

項目雖然社區中央宣稱樓間距高達90米，不過從樓棟布局來看，雖然是圍合布局，不過社區中央的兩棟樓王，實際都存在被左右兩側樓棟遮擋的問題。

所謂的南向樓間距，并不能保障采光問題，當然樓王兩側兩棟同樣存在被遮擋的問題，按距離計算，兩側的樓間距在40米左右，對比100米的住宅，也只能算一般。

網友在采光模擬網站，大概模擬了整個上海西從采光，當然僅僅是做參考，可以看看。

從模擬的采光來看，整個項目除了高樓層，都存在采光問題，最好的采光樓棟是位于西南側的1號樓，由于南向的建發璞云8號樓只有15層，一定程度幫了個忙。

從選擇來說，東側的三棟東端頭，配合景觀的布局設計，以及白馬河的隔斷，算是視野較好的樓棟。

對于剩余的樓棟，都難免視野是鋼鐵森林。

位于西側的樓棟，看到就是隔壁的榕發的高層安置房，南側看的是建發璞云的高層住宅，社區樓王看的是項目自身的高層住宅。

可以說樓棟雖然不少，可選的也不多。

價格情況

對于項目而言，還未上市，按指導價4.5W，配合精裝，預計在4.5-5W之間，對比看看：

分析：對于項目的價格而言，周邊就不多做分析了，之前璞云分析過，大體就是從土拍情況和成交價格來看，上海西的地塊是最低的，所以按兩個項目的售價來看，項目精裝4.5-4.7W。

當然從預售情況來看，基本是建發先上，國貿后上。

屆時的參考就是建發的價格了，目前網絡熱度很高，不少主播宣稱建發4.5W日光，5W以上大概率。

至于最終情況就不做猜測了，按市場反饋即可。

從兩個項目的戶型面積，布局設計，房企出圈度，對比來說，很明顯建發優勢高于國貿。

比如同樣的東端看景布局，建發面積是174-180，而國貿是187-206。

如果同樣的單價，國貿總價要貴60-120萬。

可以說整體來看，國貿并沒有太大優勢。

即便建發先上，做到熱銷，后面開盤的國貿，沒有競品，但是建發434套的房源，也消耗了如此多的地緣客，屆時國貿還能有多少客源？

只能說，一個先上一個后上，可能并沒有想象的簡單。

盤點總結

項目位于二環內，優勢在于周邊配套加持度較高，第四代住宅有一定特色，劣勢在于高容積率定位，周邊鋼鐵森林布局，大部分房源采光需要注意，戶型設計不算出彩，周邊有競品存在。

對于有意向的購房者，無非是對比建發的定價情況，再做考慮。

題外話

去年土拍，主基調：本土國企兜底，廈門國企拿下核心地塊。

如今的樓市，福州國企，在南二環推出“四大金剛”，要來一場剛需產品的比拼。

廈門國企，在上海西推出“哼哈二將”，要來一場改善產品的比拼。

最終，誰能比拼的力度會如何，值得期待。

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