【全球快播報】天津土地市場的利潤，悄悄提高！

3月那幾天，42家房企，把北京土拍給整懵了。

【資料圖】

全國各地的房企投拓人士，齊刷刷來到北京政務(wù)大廳5層。

參加一場中簽率只有2.38%的土地大樂透。

4月那幾天，30多家房企，把上海土拍給整不會了。

先是“報價輸錯門”，又是“營業(yè)執(zhí)照門”……

一猛子扎進去，都在爭什么呢？

無非是倆字——凈利潤。

北京、上海這一輪推出的土地，凈利潤率都能在10%以上。

對“苦利潤久矣”的房企來說，做不到不all in。

但其實，他們有點兒“土地刨食”了，沒抬頭看看天。

算過天津的土地凈利潤嗎？

知道現(xiàn)在都多高了嗎？

很多房企都沒意識到——

天津調(diào)整地價后，形成新的地價體系。

算下來，房企拿地的凈利潤率，比以前高很多了。

隨便舉幾個例子。

· 龍湖青云闕，樓面價1萬8，精裝小高層能賣到4萬1。

· 金地水西印，樓面價1萬3，洋房能賣到2萬8左右。

· 中海時光之鏡，樓面價2萬，精裝小高層能賣到4萬2……

從這幾個數(shù)字看出什么：

? 凈利潤率都能在10%以上。

算上建安成本、三費一稅，能有10%以上的凈利率潤，是近幾年的高值。

? 房地比超過2:1。

房地比，是指房價與地價的比值。

對于房企來說，當(dāng)然越高越好，這也是他們前期地塊篩選的重要指標(biāo)。

全國70%的房企，房地比集中在2-3之間。

這幾年天津新房不扛價，房地比能到2:1的，在房企眼中絕對是“上乘地塊”。

前幾年能拿到這樣的地，鼻涕泡都樂出來了。

? 快進快出。

這幾個有利潤的盤，地塊不大，賣的好，還賣的快。

龍湖青云闕、金地水西印，本來就500多套房子，預(yù)計下半年，這倆都尾盤了。

不僅有利潤，還有流速。

這是房企再理想不過的狀態(tài)了吧。

以前是什么狀態(tài)？

就說在天津，凈利潤率能到5%就不錯。

要是哪個盤做到10%以上的凈利潤，集團年會都得坐“上座”。

甚至2019年拿地站崗的，凈利潤率都是負的。

全國范圍內(nèi)都這樣。

尤其是一線城市、強二線城市限價限的忒狠。

才有濱江戚老板的驚世名言——努力做到1-2%凈利潤。

搞房地產(chǎn)的，才這點凈利潤，都不如農(nóng)夫山泉賣水的。

還干個毛線？不如存銀行買個理財?shù)昧恕?/p>

再加上2021年樓市急速冰凍，新房降價無法逃脫。

有數(shù)據(jù)表明，2021年以后，房企的凈利潤水平降到10%以下了。

去年最難，平均凈利潤為負，賠錢收場。

這就不難理解，看到北京、上海10%以上凈利潤時，房企如猛虎撲食，根本控制不了自己。

問題是，天津也能有這么高的凈利潤啊。

更關(guān)鍵的，不用費勁賭中簽率。

擺上貨架任你挑，甚至還能談?wù)剹l件。

沒錯，天津的拿地環(huán)境，很寬松。

因為能拿地的房企太少了，土地市場也變成了“買方市場”。

房企很挑剔，拿地很謹慎。

都本著“寧可錯過，也不拿錯”的心態(tài)。

特別是利潤方面，都有自己“鐵的紀律”。

比如萬科，去年就定下嚴格拿地標(biāo)準，平均凈利率必須在12%以上。

龍湖，嚴格執(zhí)行“拿地毛利率高于20%，歸屬股東的凈利率不低于12%”的要求。

據(jù)了解，房企對于在天津拿地的凈利潤，超過10%才考慮。

或者提一堆條件，有房企一口氣提出13個條件。

賣地也是博弈。

本質(zhì)上都是交易，與賣二手房沒啥區(qū)別。

最近掛牌的幾塊地，測算完凈利潤，都不低。

體院西地塊，能到15%；東孫臺地塊，能到10%；

東麗海河柳林地塊，也能在7%以上……

又新明確了土地款問題，允許“分期付款”，一年內(nèi)繳納齊就行。

這都是向房企敞開大門。

有利潤，也有確定性，還能分期付款。

天津土地市場，機會很顯著。

現(xiàn)在很多房企都扎堆熱點城市，央國企搶地殺紅眼。

但都沒看到天津的機會。

當(dāng)然，不否認，房企在不同城市，對于利潤率的容忍度大有差異。

在一線城市，哪怕不賺錢，有機會也要進。

要拿地覆蓋率、要跑流量做規(guī)模。

在天津這樣的城市，更注重的是利潤。

眼下，天津拿地的凈利潤率，已算是較高水平了。

但若要讓房企們積極進場，只能等。

等房企們在熱點城市拿不到地，才會轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津。

到了四季度，天津的土地市場會好很多。

慣性思維，大多數(shù)人都逃脫不了。

但真正有戰(zhàn)略眼光的房企，善于做兩件事：

逆周期拿地、錯峰出行。

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