克而瑞：房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⑦M一步下滑，新開工、土地購置是拖累項

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樂居財經(jīng) 嚴明會5月17日，克而瑞地產(chǎn)研究在最新發(fā)布的一份行業(yè)報告中指出，短期供應量還有上升空間，而需求端整體成交仍將進一步走低，點狀回暖、城市分化將加劇。

5月16日上午，國家統(tǒng)計局公布了2023年1-4月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從消費、服務業(yè)來看，整體經(jīng)濟運行延續(xù)恢復態(tài)勢。但前幾日發(fā)布的金融數(shù)據(jù)回落則從另一個角度反映了經(jīng)濟恢復偏弱，主要問題來自國內(nèi)需求、內(nèi)生動力的不足。房地產(chǎn)也同樣承壓，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復蘇態(tài)勢。4月銷售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開發(fā)投資和新開工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長。

數(shù)據(jù)顯示，前4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴大0.4個百分點，且連續(xù)兩個月下跌。單月而言，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個百分點，單月規(guī)模不足萬億，比2022年月度投資平均值低21%。

開發(fā)投資持續(xù)走弱一方面是受到新開工低迷的拖累，供給端企業(yè)擴張、生產(chǎn)、開工意愿不強，另一方面，銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務，土地購置大幅下滑。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-4月300城土地成交面積同比下降23%，且有近60%的城市土地成交金額不足5億元。

隨著月末中央政治局會議召開，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎。因二季度仍是年內(nèi)供應高峰期，短期供應量還有上升空間；從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進一步走低，點狀回暖、城市分化將加劇。

對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運行;而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見明顯起色，而對于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續(xù)下滑。在銷售端到供給端的傳導上，仍會有較大“延遲”。短期竣工保持高增長，新開工則繼續(xù)底部運行，房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⑦M一步下滑。

（本文摘自克而瑞地產(chǎn)研究《行業(yè)數(shù)據(jù) 4月房地產(chǎn)銷售投資繼續(xù)承壓，點狀復蘇動能減弱》，作者/楊科偉、謝楊春、吳嘉茗。）

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