改善剛需市場(chǎng)冰火兩重天 海珠樓市正加速步入高端化

本月廣州規(guī)劃和自然資源局發(fā)布今年第二批部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單，涉及18宗土地，缺席了第一批土拍的海珠將拿出3宗宅地出讓，其中海珠中部的上涌果樹公園北側(cè)地塊，更被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是第二批土拍的重頭戲所在。隨著近年海珠區(qū)在廣州土地市場(chǎng)上風(fēng)頭出盡，搖號(hào)地塊頻現(xiàn)，置業(yè)門檻也隨之提高，海珠區(qū)樓市正進(jìn)入全面高端化，而剛需戶型則面臨一定的去化壓力，更有逐漸淡出之勢(shì)。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 文/圖

中心區(qū)加大土地供應(yīng)，海珠地塊能否再次保持熱度？

(資料圖片僅供參考)

近兩年，海珠樓市隨著土地供應(yīng)的增加以及舊改的項(xiàng)目面世，成為廣州樓市的焦點(diǎn)，高端網(wǎng)紅盤琶洲南TOD項(xiàng)目，更在廣州走出了“獨(dú)立行情”。本月發(fā)布的今年第二批土地?cái)M出讓清單，海珠區(qū)三宗宅地同樣引來(lái)關(guān)注。

尤其是上涌果樹公園北側(cè)地塊，由于地塊臨近海珠區(qū)府，離珠江新城和琶洲約6公里和11公里，周邊有即將開通的廣州11號(hào)線逸景路站以及上涌公園站，南邊還有上涌果樹公園、海珠湖公園的自然景觀，整個(gè)地塊更包含了商業(yè)用地，同時(shí)配建18班小學(xué)+73班完全中學(xué)。中心城區(qū)，且交通、景觀、教育等條件都具備，令不少開發(fā)商都重點(diǎn)關(guān)注這宗地塊。這個(gè)起拍總價(jià)約102億元的地塊，起拍樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)品打造方向?qū)⒁浴暗兔堋薄笆孢m”為主。附近在售的新盤保利四季和頌，目前成交均價(jià)約為82500元/平方米，主打108-140平方米戶型；中國(guó)鐵建·西派粵府則為望江項(xiàng)目，主力戶型為120-150㎡，處于待售狀態(tài)。

海珠接下來(lái)出讓的土地，除了大熱的上涌果樹公園北側(cè)地塊，還有位于海珠南部的三滘立交地塊，鄰近地鐵南洲站，但被高速和主干道包圍。西部的東方紅印刷廠地塊，臨近廣佛線和在建的11號(hào)線，周邊主要是二手項(xiàng)目在售。

作為廣州11區(qū)中庫(kù)存量唯一低于12個(gè)月的區(qū)域，海珠在接下來(lái)的第二批集中供地，能否再次保持熱度？克而瑞廣佛首席分析師肖文曉認(rèn)為，前兩年市中心土地供應(yīng)不多，唯獨(dú)海珠有較多地塊出讓，僧多粥少，追捧者眾，很容易成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。“不過(guò)從近期的土拍來(lái)看，像天河、荔灣等中心區(qū)都開始加大土地供應(yīng)，城區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，房企對(duì)于中心區(qū)的地塊也是‘精打細(xì)算’，最終還是要看樓面價(jià)是否有足夠的盈利空間。”

區(qū)域改善氣氛濃郁，剛需項(xiàng)目中海江泰里去化不足兩成

事實(shí)上，近兩年海珠區(qū)在廣州土地市場(chǎng)上光芒四射。廣州樓面價(jià)TOP10項(xiàng)目中，海珠區(qū)占據(jù)了半壁江山，5宗成交樓面價(jià)均在4.5萬(wàn)元/平方米以上。開發(fā)商的拍地?zé)崆椋詈Ｖ闃鞘锌焖僮呦蚋叨嘶？硕饛V佛數(shù)據(jù)顯示，從面積段看，今年1-4月，海珠區(qū)120平方米以上戶型的供應(yīng)，占比高達(dá)72%。而今年前4月，海珠區(qū)一手住宅成交均價(jià)為1414萬(wàn)元/套。

肖文曉告訴記者，“從過(guò)去13個(gè)月（2022.4-2023.4）海珠區(qū)一手住宅的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看：90平方米以下戶型供應(yīng)537套，成交305套，供求比為1.76。90平方米以上戶型供應(yīng)3577套，成交2741套，供求比為1.30。其中200平方米以上的大戶型供應(yīng)639套，成交484套，供求比為1.32。由此可見，海珠一手樓盤面積段‘改善化’的特征已經(jīng)非常明顯，而且去化情況比中小戶型更好。”

今年一季度，海珠區(qū)千萬(wàn)高端住宅成交量總計(jì)網(wǎng)簽644套，其中琶洲南TOD項(xiàng)目合計(jì)網(wǎng)簽成交447套，以80.22億元成交總額奪區(qū)域首位。相比之下，剛需戶型的去化則較為艱難。主打75-105平方米緊湊戶型的中海江泰里，雖然項(xiàng)目位于地鐵口，去年中入市，陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為共517套，截至5月17日，已售套數(shù)僅為86套，去化不足兩成。

“對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，荔灣有五六萬(wàn)元/平方米的選擇，而海珠大部分項(xiàng)目門檻已到7萬(wàn)+了，其次教育資源也是剛需人群考慮較多的因素”，肖文曉表示，從套均總價(jià)來(lái)看，近年廣州一手樓上車門檻提升較快，海珠過(guò)去兩年分別為738萬(wàn)元/套和943萬(wàn)元/套，今年1-4月更是上升到1262萬(wàn)元/套，已經(jīng)不是普通剛需族可以承受的總價(jià)段，因此剛需戶型的淡出也在情理之中。

“老破小”放盤3個(gè)月沒人看房，“買一賣一”較難

剛需房源的去化壓力不僅在新房市場(chǎng)，同樣出現(xiàn)在二手市場(chǎng)。“今年春節(jié)后已經(jīng)開始放盤，改價(jià)兩次都沒人來(lái)看房”，家在寶崗大道的陳女士告訴記者，今年希望在海珠置換一套電梯房，但自己的一套8層樓梯房單位，放盤3個(gè)月，從3萬(wàn)元/平方米改價(jià)至2.5萬(wàn)元/平方米，依然未有人來(lái)看房一次，換房的首付一直未能籌齊。

在小陽(yáng)春過(guò)后，海珠二手市場(chǎng)熱度較3月有所回落，廣州中原數(shù)據(jù)顯示，海珠二手住宅帶看量環(huán)比4月同期下降約9%。廣州中原研究發(fā)展部研究經(jīng)理熊小洪告訴記者，“目前置換客戶觀望情緒主要因素來(lái)自市場(chǎng)交投活躍度偏低，手上舊房源沒有及時(shí)出手，手上資金不足以置換。”此外，熊小洪認(rèn)為，不少買家擔(dān)心置換后處于高位站崗，從而選擇觀望后市再?zèng)Q定是否入市。其次是怕個(gè)人經(jīng)濟(jì)無(wú)法支撐高額的供款，這也導(dǎo)致一手樓市場(chǎng)平淡。

“部分剛需片區(qū)業(yè)主賣房積極性較高，價(jià)格有所回落，議價(jià)空間在10%左右。部分急售業(yè)主議價(jià)空間甚至可以去到20%；而光大片區(qū)業(yè)主心態(tài)則相對(duì)強(qiáng)硬，寧愿去把掛牌時(shí)間拉長(zhǎng)，也要堅(jiān)持高價(jià)，議價(jià)空間都不會(huì)太多，大約在5%以內(nèi)。” 熊小洪指出，預(yù)計(jì)短期內(nèi)低門檻剛需戶型會(huì)保持目前的交易量。

肖文曉表示，目前掛牌量最多是剛需上車盤，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的也是剛需房。“預(yù)計(jì)剛需房未來(lái)很大一段時(shí)間都會(huì)回歸消費(fèi)屬性，貫徹房住不炒。住房的投資屬性，今后只會(huì)在小部分的物業(yè)出現(xiàn)。”

一周資訊

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5月18日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊掛牌出讓公告。資料顯示，地塊起拍價(jià)格190046萬(wàn)元，最高限制地價(jià)為218552萬(wàn)元，總建面38154.44平方米，起拍樓面價(jià)高達(dá)4.98萬(wàn)元/平方米，還沒開拍已經(jīng)刷新廣州地價(jià)TOP10。

該地塊位于珠江新城東部、金融城西區(qū)，毗鄰天河CBD核心，臨近地鐵13號(hào)線、21號(hào)線沿線。周邊馬場(chǎng)將引入SKP，還有暨南大學(xué)、天河公園、天河區(qū)府等資源。且周邊項(xiàng)目以二手房為主，售價(jià)區(qū)間在3萬(wàn)—8萬(wàn)元/平方米，新房市場(chǎng)稀缺，有利于新項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)銷售。

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5月17日，16屆37次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《廣州市引入社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》。《辦法》創(chuàng)新了老舊小區(qū)的改造模式，對(duì)引入、監(jiān)管、退出等全流程作出指導(dǎo)，讓老舊小區(qū)改造市場(chǎng)化有章可循。

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5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有62個(gè)和36個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和21個(gè)，二手住宅減少個(gè)數(shù)較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市分別有22個(gè)和9個(gè)。

（何璐詩(shī)據(jù)公開資料整理）

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