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5777元/㎡！還在科學城？
看到這個起拍價，這個地塊位置，我忍不住反復揉了揉眼睛，確認自己不是眼花！
(資料圖片)
畢竟，這個價格也太低了！
就在今天下午，廣州公共資源交易中心突然掛出一塊巨無霸地塊——YP-P-3，總用地面積為188795㎡，就位于廣州市黃埔區開創大道與廣深高速連接處，也屬于科學城的范圍，只是比較邊緣。
它的起拍價約28.9億元，上限為33.3億元，算下來起拍樓面價只要5777元/㎡，最高樓面價也不過6643元/㎡！
這個地塊其實我們并不陌生，早在2022年3月，我們就出過稿子寫它，只是后來又調整了控規，具體出讓情況有所不同。（詳情回顧：）
總的來說，這個地塊非常值得注意！
一是因為它真的很“大”，包含了六大分地塊，被一條高速分為南北兩個部分；二是它的起拍價真的很“低”，對比附近保利錦上1.6萬/㎡的成交樓面價，它就像是來故意搞事情，惡意競爭的！
當然，我又要說那句話，事出反常必有妖。
就像一個男的，不可能同時滿足又帥又有錢還愛你一樣，一個地塊也沒可能又大又好又便宜。
這也是個不可能三角！
所以，這個地塊有什么問題呢？
仔細看了下它的地塊出讓合同，對競得人的要求是真不少啊！
首先，你得給我配建38665平方米的政策性住房。當然，也不白要，黃埔區住房保障服務中心會按照3500元/平方米的價格回購，但開發商的成本還是很高啊！
其次，競得人還得承擔廣深高速蘿崗立交改造工程相關費用。
別慌，還沒完，競得人還得配建市政道路、蘿崗立交改造項目上蓋景觀工程……
而且很尷尬的是，項目位于開創大道與廣深高速，不可避免的會受到噪音影響。
所以，開發商得想辦法落實相關隔音降噪措施，降低道路噪聲對居民生活的影響。
這一來二去，隱性成本不就上去了嗎？
而且地塊靠近高速，方便是方便了，但不可避免的是，居民一定會有噪音、粉塵、尾氣的影響，對項目后續的去化，以及房價都會有深遠的影響。
這一點，也會成為阻礙開發商出手的誘因。
所以，雖然起拍價著實是低到離曬譜！但估計參與競拍的房企也不會太多。
當然，對于購房者來說，這個項目還是非常值得期待的。
一是，面粉價格低，面包價格雖然會疊加隱性成本，但預計也不會高到哪里去。對比周邊合生中央城、保利錦上、時代天韻3萬多4萬一平的價格，肯定是有優勢的。關注性價比新盤的朋友，可以多多留意。
二是，該地塊既包括了住宅用地，也有商業、教育、公園綠地等，不難預見，未來這里的自建配套會相當豐富。
尤其是它有小學用地，關注教育的家長們就可以留意一下。
而且它還有上蓋公園，看來是也有要做蘭亭盛薈蘿崗分薈的雄心。
圖注：蘿崗立交項目效果圖，并非確定版以實際為準
三是，雖然有高速噪音的問題，但開發商會出手擺平，畢竟這是寫在出讓條件里的內容。
而且該巨無霸地塊住宅用地容積率均在4以下，按此推算，未來地塊打造的應該會是以剛需+剛改產品為主。
不過，與科學城核心區項目相比，它周邊的配套就比較缺乏了。不近地鐵，最近的6號線香雪站直線距離也要4公里。
也沒有什么大型商業，后期可能還是靠自己配建的商業自給自足。
由于周邊都是工業區，環境也比較一言難盡。
所以，如果購房者真的要選這里，也要充分地思考自己能否忍受這些缺點。
至于最終的競拍結果嘛，6月19號，咱們再來嘮。
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