地產(chǎn)設計，妥妥的弱勢群體

01

楔 子

昨天得知一個朋友離職了，離職的原因是無法接受自己在工作中陷入不斷的自我內耗中；地產(chǎn)圈是一個大染缸，各色人士交雜在一起，有時候責任感、執(zhí)行力在地產(chǎn)并非第一生產(chǎn)力，而鈍感力才是，地產(chǎn)的變化越來越多、形勢越來越惡劣，堅守自我本真，對外界環(huán)境缺乏敏感性才能長久的堅持下去。

(資料圖片)

02

設計才是弱勢群體

地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)鏈中，大家都知道的設計的重要性，重要性表現(xiàn)在，第一：設計是項目從0到1的起點，基因決定了未來的項目走向；第二：設計決定了項目70%以上的成本，也是地產(chǎn)產(chǎn)品力最聚焦的端口，任何一個企業(yè)都無法拋開設計談產(chǎn)品力；

設計的重要性毋庸置疑，但卻是整個地產(chǎn)鏈條中最弱勢的群體，集中表現(xiàn)在：

第一：設計費總額很低，在地產(chǎn)開發(fā)中幾乎可以忽略不計；住宅地產(chǎn)的設計費，一般可以控制在60~80元/m2；商業(yè)地產(chǎn)略高，一般在80~120元/m2不等；

第二：設計的工作無法量化估量，設計的專業(yè)水準無法量化測算，這就造成了很多非專業(yè)的誤解，認為設計工作無非便是畫畫圖而已；A可以畫、B也可以畫，A的設計費卻是B的一半，為什么你們選擇A單位？這是很多非專業(yè)領導的靈魂質問。

第三：設計工作是最容易被壓縮的，而其他鏈條中的工作都是容易量化的；前期的開發(fā)手續(xù)環(huán)節(jié)被認為是地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定了未來的開發(fā)節(jié)奏及現(xiàn)金流回正的長短，開發(fā)手續(xù)環(huán)節(jié)中，報批報建受政府行政命令的控制大部分時候很難突破、招標采購的時間受國家法律的約束、施工環(huán)節(jié)更是受政府監(jiān)控，只有設計的速度可以被一再壓縮。很多非專業(yè)的領導認為，一個人懷胎十月=十個人懷胎一個月，這個謬論在高周轉時代被高調傳播。

第四：設計工作是最容易出錯的環(huán)節(jié)，也是最常被詬病的部門。前面有地產(chǎn)并聯(lián)開發(fā)時序導致設計周期被壓縮，設計質量難與保障，后有各個環(huán)節(jié)條件輸入導致的“錯漏空缺”問題。

我自2017年開始，每年都喜歡整理各類的規(guī)劃變更文件，發(fā)現(xiàn)幾乎所有的規(guī)劃變更都直接與間接與設計是有關聯(lián)的，無論挖坑還是被挖坑，都會以設計變更的形式出現(xiàn)。

03

規(guī)劃變更大起底，都是設計的錯？

第一類：前期條件輸入不明確，導致規(guī)劃變動，屬于設計背鍋俠

地產(chǎn)設計一個命題作文，前期很多條件是需要前置給到設計單位，比如紅線內外的測繪圖、規(guī)劃條件、拿地條件、定位報告、地下情況不明確等，如果沒有這些前置條件，或者前置條件給錯，設計背鍋的可能性100%；

【案例一】

案例背景：申報規(guī)劃方案時沿河路未確定道路標高按照現(xiàn)狀標高確定場地標高為224.00，老年人日間照料中心正負零標高為224.15。根據(jù)高新區(qū)規(guī)劃建設部提供沿河路設計圖紙，沿河路在老年人日間照料中心附近標高為224.75和224.69，考慮雨季雨量較大時可能會造成嚴重倒灌，申請變更老年人日間照料中心建筑及場地標高。

具體變更內容

①老年人日間照料中心場地標高由224.00變更為224.90、225.40、225.85,場地以1:12坡度向老年公寓找坡；

②老年人日間照料中心正負零由224.15變更為226.00。變更后老年人日間照料中心與12#樓間距15.86米滿足不小于15米要求，12#樓日照滿足大寒日不小于三小時要求，;③車庫出入口標高由224.00變更為224.900。車庫出入口與老年人日間照料中心場地間設置景觀擋土墻

變更前

變更后

【案例二】

變更原因：

應對當前市場變化趨勢，為更多城市居民改善居住環(huán)境，提供高品質類住宅；現(xiàn)針對07街區(qū)C4地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案進行整體品質提升。

變更內容：

本次規(guī)劃方案變更整體戶型由小面積段產(chǎn)品調整至改善類大面積段產(chǎn)品，對應總圖布局及分期、地庫方案進行調整；優(yōu)化地塊內日照方案，取消居住式公寓；優(yōu)化商業(yè)及配套落位，結合社區(qū)主要出入口創(chuàng)造城市口袋公園，形成良好的城市界面，提升社區(qū)改善品質。

變更前

變更后

【案例三】

變更原因：

因項目地塊內考古發(fā)現(xiàn)高規(guī)格墓葬，根據(jù)市政府及文物主管部門要求，對該古墓進行保護，故對方案進行規(guī)劃調整。

變更內容：

地上變更：

1、取消10#樓、11#樓，住宅地上建筑面積總計減少12423.87平方米，由原59852.71平方米調整為47428.84平方米。

2、總戶數(shù)由416戶調整為320戶。

3、15#樓南側消防車道調整。

4、原15#樓6戶居住公寓(西單元中間戶1-2層2戶、東單元1-2層4戶)調整為普通住宅。

5、19#樓物業(yè)管理用房由原633.90平方米調整為574.70平方米，面積減少59.20平方米，將此處調整為配套商業(yè)，面積59.20平方米。

地下變更：

1、地下車庫方案整體調整，對古墓保護區(qū)進行避讓，同時在16#東側、5#樓西側增加車道進行停車區(qū)域的連通。

2、因整體戶數(shù)減少96戶，地下車位停車數(shù)量需由原來的1344個變?yōu)?230個。地下車庫總建筑面積由原來的41577.88 m減少到39302.10 m。

3、因地下車庫方案整體調整，導致各單體及保護區(qū)周邊建筑地下建筑平面調整，部分車庫及主樓設備機房位置和大小有調整。

變更前

變更后

第二類：施工未按圖施工導致的規(guī)劃變更，部分原因是設計原因

地產(chǎn)的開發(fā)周期一般在2.5年到3.5年左右，設計周期一般在3~7個月左右，所以項目大部分都在建設階段，建設階段由于甲方原因、施工單位原因、二次深化原因或者其他導致設計調改的可能性非常大，常導致竣工時的項目與規(guī)劃公示的方案不一致；

【案例一】

變更內容：

1、4-1號樓~4-9號樓屋頂造型玻璃取消。

2、4-1號樓~4-9號樓基座線腳以上部分涂料分縫調整為豎向。

3、4-1號樓~4-9號樓山墻面除線腳以下側窗位置涂料調整為咖色，首二三層、四層局部空調百葉由淺黃色調整為咖色，基座線腳以下除空調百葉外均為仿黃麻真石漆材質。S4-1號樓~S4-5號樓、S4-7號樓及S4-8號樓，窗楣與窗臺部分調整為咖色。

變更內容

【案例二】

變更內容：

59#樓換熱站位于二期B區(qū)西北角，北側為58#住宅樓，南側為49#住宅樓，設計共兩層，規(guī)劃高度為8.70米。在建設過程中，發(fā)現(xiàn)換熱站地基基礎一部分在地下車庫頂板上，一部分在地下車庫頂板外，車庫頂板外的基礎需要強夯施工。為減少強夯對地下車庫的影響，消除安全隱患，現(xiàn)將59#樓換熱站整體向東移動1.88米。移動后與北側住宅距離為14.91米未發(fā)生變化，與南側住宅距離為10.15米未發(fā)生變化，現(xiàn)換熱站移動后仍然滿足相關規(guī)范。

變更內容

第三類：政策、規(guī)范調整導致的規(guī)劃變更，設計背鍋俠

地產(chǎn)開發(fā)有時間周期，如果項目趕上國家政策、規(guī)范調整這種不可抗力，絕大部分項目都需要進行設計調整；

【案例一】

調整原因及主要內容：

因綠色建筑面積獎勵及市場需求，建設單位在滿足容積率、建筑密度等規(guī)劃條件要求的前提下，對設計方案進行了調整優(yōu)化。調整后，總建筑面積(含保溫層)為235228.20m2,其中含綠色建筑獎勵面積3278.83m2。住宅棟數(shù)由12棟增加至16棟，戶數(shù)由1232戶增加至1256戶(含居住公寓),立面造型進行了優(yōu)化提升。相應技術經(jīng)濟指標、配套公建均滿足規(guī)劃條件。

變更前

變更后

【案例二】

調整原因及主要內容：

根據(jù)《關于商業(yè)商務用地建設租賃型公寓的實施意見(試行)》相關內容，本項目的“5#商務辦公樓”通過“市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領導小組會議”審核同意，獲批納入“在建商業(yè)商務建筑改作租賃型公寓(區(qū)級)”試點項目，對許可內容進行以下調整：

1、5#樓五層以上功能由商務辦公改為租賃型公寓內部分隔根據(jù)要求進行調整。

2、5#樓五層增加健身室、棋牌室、會客廳、圖書室、快遞收發(fā)室等配套設施。以上調整不變更建筑位置、建筑高度，項目建筑面積、容積率等規(guī)劃指標不變。

變更前

變更后

【案例三】

根據(jù)特種設備技術規(guī)范相關規(guī)定及特種設備檢驗研究院的要求，須取消保姆直達入戶電梯，調整后標準層每戶套內面積有所增加；另外，該建筑單體外墻保溫材料及厚度進行了調整，調整后提高了消防燃燒性能等級，同時仍滿足保溫性能及使用需求。現(xiàn)該建筑單體已通過消防、節(jié)能驗收。目前相關調整已告知業(yè)主并獲得認可。

變更前

變更前

第四類：設計沒交圈，導致設計無法落地

設計單位參與眾多，設計單位人員水平參差不齊，導致不少項目存在設計花里胡哨無法落地的情況。

【案例一】

變更原因：

本項目設計規(guī)劃有3棟塔樓和2棟獨立小商業(yè)，其中2#塔樓設計建筑高度為114.4米。2#塔樓設計有三層的裝飾塔冠，塔冠高度為15.4M。 土建在設計時未充分考慮施工荷載，導致15.4M無功能性的塔冠施工難度極大，為保證結構安全性和后續(xù)業(yè)主使用安全性，經(jīng)過設計院的縝密結構計算，現(xiàn)申請將2#塔樓的規(guī)劃建筑高度由114.4m調整為109.7m,同時109.7m的建筑高度亦滿足規(guī)劃設計條件中“規(guī)劃主體建筑高度控制在110m左右”的要求。其他內容不變。

變更內容

【案例二】

一、調整原因

因前期設計未考慮到地形復雜程度，其3#樓東側緊靠現(xiàn)狀山體、蓄水池及山體截洪溝，基坑開挖過程中爆破等操作可能會造成安全隱患，建設單位在未辦理規(guī)劃變更的情況下將主樓向西偏移一米并進行施工，現(xiàn)申請作出相應調整及更正。

二、調整變更如下

(1)將3#樓整體向西偏移近1M,西側消防車道相應偏移1M,與消防道路相接的道路相應延長與之相接。

(2)因3#樓基礎偏移，其該位置對應的地下二層三個車總平面圖位向西偏移0.6米，對向的一個車位由橫向調整為豎向。該位置所在的地下一層柱子和剪力墻也作出相應調整。

變更內容

【案例三】

變更原因：

龍湖圍子山A-1地塊建設項目建筑外立面擬打造片區(qū)城市形象名片，原設計中多層及小高層橫線條通過鋁板彎折來打造，現(xiàn)場施工中發(fā)現(xiàn)、橫線條鋁板存在起翹、膠縫不齊、內外凹凸等情況，且通過施工工藝反復論證實踐，發(fā)現(xiàn)此問題極難通過施工工藝把控來解決；通過現(xiàn)場工藝及效果比對，發(fā)現(xiàn)采用鋁方通加金屬漆的工藝可保證橫線條挺直流暢，表現(xiàn)感較強，效果較好；變更后的外立面效果與變更前立面效果基本保持一致。為實現(xiàn)建筑立面驚艷效果、為區(qū)城市形象助力，更改橫線條鋁板節(jié)點設計。

來源： 胖棟有話說，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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