掘金三四線 中海宏洋前5月銷售的增長秘密 天天微速訊

觀點網在目前市場情況下，中海系的銷售仍保持不錯。

6月6日，中國海外發展披露，于2023年5月，中國海外系列公司的合約物業銷售金額約人民幣293.45億元，按年上升11.2%；而相應的已售樓面面積約為115.15萬平方米，按年上升12.7%。

(資料圖片)

前5月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約人民幣1,469.78億元，相應的累計已售樓面面積約665.84萬平方米，分別按年上升54.7%及50.5%。

中海宏洋是中國海外發展的聯營公司，兩者錯位競爭。其中，中國海外發展側重于布局一二線城市，而中國海外宏洋更下沉，主要布局二三四線城市。值得注意到的是，銷售多位于二三四線較低能級城市的中海宏洋也并未“拖后腿”。

于5月，中海宏洋實現合約銷售額39.01億元及合約銷售面積31.06萬平方米，分別按年上升6.1%及下跌17.3%。1-5月份，中海宏洋系列公司累計合約銷售額212.78億元及合約銷售面積177.66萬平方米，分別按年上升35.2%及16.1%。

截至2023年5月底，中海宏洋累計認購未簽約額8.89億元及認購未簽約面積6.08萬平方米。

這有些令人意外，畢竟在目前市場環境中，一二線核心城市仍屬兵家必爭之地，三四線則頗為冷淡。穆迪近期發布報告認為，中國一二線城市將成為房地產銷售的領頭羊，其庫存將降至歷史平均值附近，但三四線城市仍將面臨庫存壓力。

觀點新媒體獲悉，截至2022年末，中海宏洋共布局包括汕頭、九江、株洲、濰坊、西寧、合肥、惠州等在內的40個城市，總樓面面積2453萬平方米，土地權益比85%。其中，東部地區、中部地區、西部地區和東北地區的土地儲備分別占比52%、25%、20%和3%。

結構性行情是一位行業人士的看法。 “不好賣也分等級，杭州郊區的房子均價1萬5也賣不掉，但是三線城市核心區域的房子依然有需求。”

他對觀點新媒體分析稱：“中海宏洋布局城市大概覆蓋1.5億人口，人均40平米的建筑需求大概是60億方，50年換一次房子，大概的年市場規模1.2億方，按1萬元一方的均價，大概是1.2萬億的市場?！?/p>

中海宏洋主打中高端市場，根據計算，5月中海宏洋銷售均價為1.26萬元/平米，前五月銷售均價約為1.2萬元/平米。上述人士稱，企業還是要具體分析，一些城市多布局在一二線城市，均價也就1萬多，中海宏洋雖然布局城市能級不高，但是均價也能達到1.3萬元，他舉例，宏洋在義烏的項目均價便能達到5萬元/平米。

中金近期調研了中海宏洋位于惠州、汕頭的惠州百賢府、中海湯泉，及汕頭海怡半島3 個高端改善樓盤，這3個項目在流速、定價方面均跑贏當地市場。

“汕頭和惠州均為宏洋的深耕城市(去年公司在兩市銷售額均位列第三)。本次調研的樓盤去化情況顯著優于市場，主要原因在于項目所處地段優越、具備稀缺性，疊加產品力和操盤力過硬，以及國資背景帶來交付背書，因而能夠較好迎合當地主力購房人群的改善型需求?！?/p>

中金料中海宏洋今年銷售額有望順周期實現彈性增長，是考慮到去年基數較低(2022年同比-43%) 且今年推貨充裕、達1100-1200億元，保守假設去化率同比上升6ppt至約40%(往年基本超50%)，則公司今年銷售增速已超10%。

上述分析人士續指，行業下行對中海宏洋并非沒有影響，之前中海宏洋有著千億的銷售目標，而現在只有400多億元的預期。

數據顯示，2022年之前，中海宏洋全口徑簽約銷售額穩步增長，于2018/2019/2020/2021 年分別突破400/500/600/700億元。

2022年，受疫情制約及行業整體下行影響，中海宏洋全口徑合約銷售額約為403.17億元，同比下降43.4%；合約銷售面積共372.52萬平方米，同比下降34.5%；銷售均價1.08萬元/平米，同比下滑14%，主要是低能級城市房價全面承壓。

“公司繼續以加快物業銷售為目標，及時應對物業市場之突變，確保在穩健的財務狀況下，可持續地擴展業務規模。”中海宏洋管理層方面于年初業績會表示。

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