二批次土拍房地聯動價普遍上調，競拍觸頂后“搖號”決勝

今天，上海土地市場公布上海第二輪集中供地第一批次16幅出讓宅地的公告細則，地塊總起拍價為389.59 億元，出讓活動將于2023年7月11日舉行，值得注意的是，多幅地塊的房地聯動價出現上調。

本輪土拍的另一大焦點是全新的競拍規則正式出爐，這是上海集中供地首次引入“搖號”模式。

【資料圖】

房地聯動價出現普遍上調，最高漲幅超20%

盡管二批次土拍名單早已公示，但地塊的詳細信息始終未公布。今天，地塊的房地聯動價、中小套型占比等信息正式公布。

網易房產綜合整理

最引人關注的房地聯動價方面，有多幅地塊的房地聯動價都出現了一定幅度的上漲。

楊浦區平涼社區地塊聯動價11.7萬/平，地塊靠近12號線江浦公園地鐵站，相比北側在售的海玥天匯、和樾天匯高了2000元/平。

寶山大場35-03地塊，房地聯動價價為6.7萬/平，相比于一批次保利地塊的6.3萬/平，漲了4000元/平。本次出讓地塊靠近招商中環華府，地塊容積率2.5，與保利地塊接近。

寶山吳淞創新城的03-02、04-02地塊，其中住宅地塊的房地聯動是6.3萬/平；相比于同板塊的寶蓮去年入市的6.1萬來說，漲了2000元/平。不過，此次出讓的為商住地塊，開發成本高一點。

桃浦049-01、050-01、051-01三宗地塊的最新房地聯動價是8.55萬，此前寶華、金茂、中環的指導價是8.3萬，漲幅在2500元/平。

值得一提的是，桃浦智創城地塊在出讓條件中，都提出住宅建設的要求和標準。比如桃浦的寶華紫薇花園和金茂景泰府不低于4000元/平的裝標；象嶼拿下的H6-5地塊也有明確的裝修標準：石材、面磚、鋁板的外立面；不低于3000元/平的裝修標準等。

盡管如此，此前開盤的金茂項目和紫薇花園項目均沒有觸發積分，此番桃浦智慧城地塊漲價后，項目是否會面臨去化難題或是一大隱憂。

閔行華漕板塊的房地聯動價也出現大幅上漲，此前該板塊新房聯動價為6.6萬/平，如今已經接近7萬/平。

而閔行區浦江鎮浦江拓展大型居住社區44-01、45-01地塊房地聯動價為4.3萬/平，相比多年前浦江三兄弟認購價格4.04萬/平略有漲幅。貝殼找房數據顯示，目前浦江三兄弟掛牌均價直逼5-6萬/平。

松江區新橋鎮地塊的聯動價來到了5.2萬/平，漲了近9千/平，而今年上半年同板塊入市的新城尚品均價才4.3萬/平。不過本次出讓地塊容積率為1.2，預計打造低密度別墅項目。在今年去化情況本就不理想的新橋板塊，推出如此高價的新盤，未來新房的去化表現不禁讓人擔憂。

奉賢花海地塊08單元07-01地塊的房地聯動價為5.5萬/平，較北側新城公司的上江南住宅上漲2000元/平，這也刷新了奉賢新城新房價格的新高。

青浦重固地塊的房地聯動價也上調至3.7萬/平，在五批次入市的重固新品大名城映辰的認購價為3.48萬/平，在市域鐵路示范區線投入建設后，重固的房價也再次沖高。

競價規則大改，搖號決出勝負

本批次土拍另一大看點是競拍規則做了較大調整，放棄了集中供地以來一直沿用的競拍觸發中止價后，進入一次書面報價環節。

根據新的地塊出讓須知了解到：舉牌競價階段的報價低于最高限價的，根據“價高者得”的原則確定競得人；報價達到最高限價的，主持人詢問現場除最高限價報價者外的其他競買人是否愿意接受最高限價并參加搖號。

圖源出讓文件

此外，在公證人員確認搖號結果后，競得人的成交價即為地塊的最高限價，即地塊的溢價率為9.99%。

對此調整，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海修改土拍“游戲規則”，其實降低了很多房企壓力。在原先的一次性報價規則下，企業參拍過程中的精神壓力是比較大的，因為規則比較復雜，而直接拼運氣的過程是比較簡單的。可以肯定的是，熱門地塊的角逐積極程度應該還會持續下去。