當(dāng)前觀點(diǎn)：安徽組團(tuán)赴海南“取經(jīng)”：現(xiàn)房銷(xiāo)售“摸著石頭過(guò)河”

海南樓市。陳標(biāo)志/攝

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

6月8日至10日，安徽4家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人及當(dāng)?shù)匾患腋咝７康禺a(chǎn)研究所教授，一行6人組團(tuán)到海南調(diào)研考察現(xiàn)房銷(xiāo)售情況。

(資料圖片)

“我們受安徽省住建廳委托，來(lái)海南了解現(xiàn)房銷(xiāo)售情況。”6月9日上午，安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王晉南等在座談會(huì)上，向海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等方面介紹他們此行的目的。

2020年3月7日后，海南新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。為此，海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。今年2月，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向當(dāng)?shù)孛襟w透露，2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

座談會(huì)上，海南方面認(rèn)為，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度對(duì)于購(gòu)房人而言，是從期房到現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)方式的轉(zhuǎn)變，即“所見(jiàn)即所得”，避免因項(xiàng)目爛尾而造成購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)住宅類(lèi)產(chǎn)業(yè)鏈提出了更高的要求。

海南方面建議，一個(gè)區(qū)域要實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，要根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘谢钴S度及庫(kù)存量實(shí)際情況，因地制宜制定相關(guān)政策，對(duì)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)實(shí)施，并且相應(yīng)政策是一個(gè)不斷修正的過(guò)程。

有房地產(chǎn)專(zhuān)家表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，預(yù)售的期房銷(xiāo)售制度向現(xiàn)售的成品房銷(xiāo)售制度轉(zhuǎn)變不會(huì)一蹴而就那樣簡(jiǎn)單，要一步步試點(diǎn)成功后才能推廣。

安徽啟動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)

安徽省房協(xié)等考察海南現(xiàn)房銷(xiāo)售情況。陳標(biāo)志/攝

“海南現(xiàn)房銷(xiāo)售的主要做法和實(shí)施情況”“現(xiàn)房銷(xiāo)售能否根據(jù)業(yè)主要求定制化裝修或毛坯交付、能否接受業(yè)主預(yù)訂商品房（預(yù)付款）”……

6月9日上午的座談會(huì)，安徽省房協(xié)向海南省房協(xié)連拋8個(gè)問(wèn)題，希望能得到全面及技術(shù)性解答。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從會(huì)上了解到，該8個(gè)問(wèn)題已經(jīng)涵蓋了政策釋義、市場(chǎng)供給及社會(huì)反響等多層面。

6月8日至10日，安徽省房協(xié)、合肥市房協(xié)、阜陽(yáng)市房協(xié)、亳州市房協(xié)及合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所的相關(guān)負(fù)責(zé)人，組團(tuán)專(zhuān)程從安徽趕到海南，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售的調(diào)研考察。

今年2月6日，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向當(dāng)?shù)孛襟w透露，2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

記者了解到，安徽省開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的明顯信號(hào)，其實(shí)在去年兩宗國(guó)有建設(shè)用地出讓公告中，就已有明確的體現(xiàn)。

據(jù)安徽當(dāng)?shù)孛襟w“大皖新聞”報(bào)道，早在2022年合肥市第三次土地集中出讓公告中，蜀山區(qū)一宗71.41畝的商住用地明確要求精裝現(xiàn)房銷(xiāo)售。但遺憾的是，該地塊在是年9月土地使用權(quán)拍賣(mài)中流拍。

2022年12月，合肥市進(jìn)行第四次土地集中供應(yīng)，上述該地塊經(jīng)調(diào)整規(guī)劃后重新出讓。前后兩次供地中，較為明顯的變化就是將原“精裝修交付”限制條件進(jìn)行了刪除，但“現(xiàn)房銷(xiāo)售”依然是該地塊出讓的前置條件之一。在此次合肥市土地集中供應(yīng)中，安徽偉星置業(yè)有限公司以總價(jià)約16億元競(jìng)得該地塊。

與上述地塊一起出讓的，還有合肥市包河區(qū)一宗26.4畝“現(xiàn)房銷(xiāo)售”地塊，六安市鴻裕置業(yè)有限公司以約5.26億元競(jìng)得。

值得注意的是，上述兩宗要求“現(xiàn)房銷(xiāo)售”地塊，在出讓中均實(shí)行最高限價(jià)，且兩地塊建設(shè)的商品房不設(shè)商品住宅最高備案限價(jià)及樓層差價(jià)限制。另外，開(kāi)發(fā)企業(yè)須在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后8個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，并在開(kāi)工建設(shè)后2年內(nèi)竣工。

根據(jù)供地要求，上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的商品住宅需要采用裝配式建筑技術(shù)，裝配率不低于50%。

記者了解到，按照地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，上述兩地塊建設(shè)的商品住宅，將在2025年前后竣工并上市銷(xiāo)售。

海南“現(xiàn)房銷(xiāo)售”項(xiàng)目已上市

安徽省房地產(chǎn)專(zhuān)家海口實(shí)地考察現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目。

“今年安徽省將鼓勵(lì)各市區(qū)開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。”2月9日，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人再次接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，合肥市已經(jīng)開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)，今年將在穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，因地制宜鼓勵(lì)各地市開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

鑒于此，6月8日至10日，安徽省房協(xié)等房地產(chǎn)專(zhuān)家、教授一行6人，赴海南調(diào)研考察現(xiàn)房銷(xiāo)售情況，借鑒海南經(jīng)驗(yàn)。

“相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾批示，要求加對(duì)強(qiáng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的研究，安徽省住建廳將這個(gè)任務(wù)交給了我們房協(xié)，要進(jìn)行專(zhuān)題研究。”6月9日上午，安徽省房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)王晉南向海南省房協(xié)負(fù)責(zé)人及房企代表表示，他們一行抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，向兄弟省份借鑒成功經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)了解，2020年3月7日，海南對(duì)外發(fā)布樓市新政——海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。該通知包括3個(gè)方面的內(nèi)容：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實(shí)行本地居民多套住房限購(gòu)政策（限購(gòu)兩套），以及商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

在實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度上，該通知明確表示，自3月8日起，全省新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。為此，海南也成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

“2017年5月22日，海南省住建廳正式公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行），對(duì)商品住宅的全裝修進(jìn)行了相關(guān)要求。”海南省房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)王路介紹，該辦法中明確規(guī)定，全省2017年7月1日（含）后取得施工許可證的商品住宅工程實(shí)行全裝修。

王路稱(chēng)，海南在2020年3月7日發(fā)布現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，此后出讓的商品住宅用地都要實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，即市場(chǎng)化的商品住宅和安居型商品房。

“一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正常的開(kāi)發(fā)周期是18個(gè)月至24個(gè)月。”王路介紹，海南實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度至今已經(jīng)過(guò)去了3年多時(shí)間，這批“趕趟”的現(xiàn)房銷(xiāo)售住宅項(xiàng)目，已從去年開(kāi)始陸續(xù)上市。

記者從本次座談會(huì)上了解到，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海南現(xiàn)房銷(xiāo)售政策發(fā)布后，全省出讓的商品住宅用地55宗、378.26萬(wàn)平方米（合計(jì)5673.9畝）。目前在售項(xiàng)目，包括華潤(rùn)潤(rùn)山府1320套、15.02萬(wàn)平方米，中海匯德里688套、9.37萬(wàn)平方米。

售罄的項(xiàng)目有華潤(rùn)時(shí)光里，上市房源595套、7.28萬(wàn)平方米；未入市的項(xiàng)目有元壟望品、中海明德里、招商雍華府等項(xiàng)目等。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的兩端

海南實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度已3年。陳標(biāo)志/攝

“從市場(chǎng)角度來(lái)講，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策不是一個(gè)簡(jiǎn)單銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈提出了更高的要求。”王路表示，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，一方面，購(gòu)房者所見(jiàn)到的樣板間，購(gòu)買(mǎi)的也不再是期房，而是“所見(jiàn)即所得”的實(shí)體住宅；另一方面，這對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，不僅僅是單個(gè)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，而是整個(gè)住宅類(lèi)產(chǎn)業(yè)鏈的思考。

王路稱(chēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，除了對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求之外，還有對(duì)自己資金能力的預(yù)估及市場(chǎng)的研判。現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目相對(duì)于原來(lái)期房項(xiàng)目而言，資金使用周期差距拉大，即現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金壓力較大。

他還列舉了一個(gè)具體的事例：某開(kāi)發(fā)商今年1月份在A地和B地同時(shí)拿了一塊地，今年6月份，A地的項(xiàng)目已經(jīng)首次開(kāi)盤(pán)；B地的項(xiàng)目還在建設(shè)當(dāng)中，入市時(shí)間要到2024年下半年。

“海南還有一個(gè)情況，是實(shí)行全域限購(gòu)政策。”王路稱(chēng)，因?yàn)楹Ｄ洗蟛糠址康禺a(chǎn)項(xiàng)目是依賴(lài)島外市場(chǎng)，2018年實(shí)行全域限購(gòu)之后，大部分商品住宅項(xiàng)目只能是在島內(nèi)消化。

“限購(gòu)、限價(jià)及現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策疊加，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。”王路認(rèn)為，海南房地產(chǎn)主要是海口、三亞兩地市場(chǎng)，而海口占到全省40%的市場(chǎng)份額，這兩個(gè)城市因?yàn)橛袆傂柚危N(xiāo)售情況相對(duì)較好，但其他市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量還是較大。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售是一個(gè)很后置的階段，只有等客戶(hù)回款才能把這些壓力消掉。”與會(huì)房企代表也認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售政策背后，給到房企的壓力是巨大的，比如企業(yè)原先可以用到的一些資金杠桿及一些合作等，現(xiàn)在都很難用上。

與會(huì)房企代表稱(chēng)，去年海口住宅成交量?jī)H為200萬(wàn)平方米（備案數(shù)據(jù)），這個(gè)數(shù)據(jù)反映出，市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能化解實(shí)際剛性需求的矛盾，造成了供需年度階段性斷檔。他們建議，相對(duì)應(yīng)預(yù)售與現(xiàn)房銷(xiāo)售這兩個(gè)政策，還應(yīng)該有一個(gè)不同的價(jià)格預(yù)期，要根據(jù)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)行分類(lèi)實(shí)施，比如是否實(shí)行全裝修或精裝修等。

據(jù)介紹，2023年安徽省將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，結(jié)合城市功能品質(zhì)活力提升、皖北新型城鎮(zhèn)化等戰(zhàn)略，支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員安居，加強(qiáng)新市民住房保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升住宅工程品質(zhì)，因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

“現(xiàn)房銷(xiāo)售是在商品房預(yù)售制度取得輝煌成就背景下的必然趨勢(shì)。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌此前在接受媒體采訪時(shí)表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，預(yù)售的期房銷(xiāo)售制度向現(xiàn)售的成品房銷(xiāo)售制度轉(zhuǎn)變不會(huì)一蹴而就那樣簡(jiǎn)單，要一步步試點(diǎn)成功后才能推廣。

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