東莞“工改M1”意見稿引爭議：為高端企業騰挪空間，園區租售比例難平衡

南方財經全媒體見習記者王卓峰 東莞報道

近年來，“工改M1”類城市更新越來越受重視，但與之對應的是各類爭議。

(資料圖片僅供參考)

東莞市自然資源局近日發布了《東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則（試行）》征求意見稿，涉及產權分割、分割轉讓、不動產登記辦理、抵押權登記辦理等。

相較此前的政策，本次意見稿明確了產權分割細則，存量“工改M1”最高分割轉讓比例為70%，竣工驗收后不動產可轉移登記的比例為30%，剩余40%需項目達產驗收后才能不動產轉移登記。

業內人士認為，本次意見稿從分割銷售面積段、分割比例等提出細則，一定程度上提高了企業的準入門檻，為高端企業入駐騰挪出產業空間，有利于東莞產業轉型升級，同時也表明了東莞市在拓展工改連片開發項目的決心和進度。

不過，也有企業向南方財經全媒體記者“喊難”，主要原因在于兩點，一是產業園區租售比例無法平衡下的現金流困局；二是進一步加劇了入駐企業的觀望心態。

爭議點：竣工后僅可售30%

M1，指對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的一類工業用地，如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地。目前，東莞的產業用地主要以M1類工業用地為主，現狀多為舊廠房，功能落后、利用效率低，現有用地指標很難滿足產業發展的需要。

2021年10月，東莞發布了關于《東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則（公開征求意見稿）》，政策的目的是規范“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記工作，促進鎮村工業園改造提升。

不過，彼時政策規定最高不動產轉移登記比例為70%，但沒明確拆分為竣工驗收和達產驗收兩部分比例。

本次意見稿中明確規定，存量“工改M1”最高分割轉讓比例為70%，竣工驗收后不動產可轉移登記的比例為30%，剩余的40%需要項目達產驗收后才能不動產轉移登記。

糾結的焦點在于存量“工改M1”的分割轉讓比例問題——本次意見稿劃分“30%”“40%”兩檔比例，其中40%的部分在企業達產后才能轉移登記，將影響園區的現金流及整體開發。相關企業方訴求不一，有的認為應統一按照70%的比例進行分割；有的則強調要“協商一致”。

分割轉讓規則如何界定，極大地延長了園區資金回籠周期以及加劇了入駐企業觀望的心態。一位持“統一70%比例分割”意見的產業園區相關人士認為，統一比例分割，更能有助于入駐的規上企業增資擴產，同時解決企業扎根發展的可持續性問題，“但按照最新的意見稿內容來看，規上企業關注的生產空間產權問題，也成為我們產業園開發運營主體們的難題。”

事實上，東莞的產業園面積，幾十萬平方米居多，甚至也有上百萬平方米，說大不大，說小不小。

一個企業承擔產業園的綜合開發，除自用的部分以外，還會招引規上企業，從而獲得一部分資金，再進行園區后續的滾動開發。上述人士表示，“規上企業一般都有購買廠房需求，如果按照意見稿規定達產驗收后才能轉移登記40%部分，意味著剩余40%部分難以找到規上企業。”

上述人士也提到，入駐企業關注穩定性和長期回報，購買需求大于租賃，同時企業也有利用廠房物業進行抵押的融資需求。

不可否認的是，“工改M1”項目如何達到租售平衡、激發企業活力，是個眾口難調的問題。

另一位受訪的園區負責人向南方財經全媒體記者表示，企業工改本身利潤低，主要依賴運營方式回本，一定比例的分割轉讓能夠促進企業回籠資金，但每個園區具體情況并不一致，不能“一刀切”，“具體比例可以進一步與企業‘協商’或根據具體園區靈活制定，這樣一來減少了園區的成本壓力，同時也滿足了市場多樣化的需求。”

將引導高端企業集聚發展

那么，本次意見稿的用意何在？

一位長期關注東莞產業地產的專家告訴南方財經全媒體記者，本次意見稿旨在提高企業準入門檻，聚焦引入那些能完成稅負要求的高端企業。

企業在入駐園區以后，除了投產達產的考核外，還有一定的稅負要求。上述人士按100萬元的稅收標準舉例，他認為，那些正處于高速增長或踩在行業風口的企業，幾年之內完成稅收指標并不難。但在如今復雜的經濟形勢下，一些小企業則難以完成“工改M1”項目的產值和稅收要求。

東莞以制造業立市，過去很長時間，東莞一直將稀缺的土地資源傾斜到工業用地上。譬如，東莞探索“工改”的發展進程中，2009年至今相繼出臺了70多部相關政策，先勢利導優化升級產業發展空間。近年來，東莞聚焦“科技創新+先進制造”，這座制造業大市不僅要更好地規范和優化新型產業用地管理，同時也要引導創新產業、新動能集聚。

受訪專家向南方財經全媒體記者表示，從政府的層面而言，提高企業的準入門檻對東莞產業轉型升級是有利的，“如今的東莞，以先進制造業為主體的現代產業體系初步形成，上述政策能有效地在有限的空間里，聚集更多的高端制造業和科技型企業，從招引的源頭上加速東莞制造業產業轉型升級。”

另外，隨著產業轉型升級的進一步深入，東莞不斷承接廣深港等城市的產業外溢，企業新增用地需求迫切。一位產業地產的研究人員表示，“對于現階段的東莞而言，不缺地，特別是零碎的土地，缺的是能夠連片開發的工業用地。”

站在城市產業發展的角度，東莞希望結合自身產業發展優勢發展戰略性新興產業，加快提升鎮村工業園改造，推進“工改工”類城市更新，為優質項目提供承載空間，讓城市更新工改M1成為東莞工業用地主要的更新方向之一。

南方財經全媒體記者留意到，本次意見稿提出，“工改M1”項目全部工業生產用房（含自持、賠付或貢獻用房）均可進行產權分割，并按幢、層等固定界限作為基本單元，每個基本單元的套內建筑面積不少于1000平方米。

本次意見稿印發實施前在建或已竣工的存量“工改M1”項目，按基本單元建筑面積不少于500平方米執行。分割轉讓規定方面，除自持用房外，“工改M1”項目其他工業生產用房均可進行轉讓；行政辦公及生活服務設施等配套用房不得轉讓。

業內人士認為，此次意見稿對東莞產業發展釋放出兩點利好信息：一是對不動產權登記細分為存量與增量廠房進行規范，并且對增量廠房產權登記申請流程進行分階段實施，體現了政府對產業載體產權落地路徑的明確和認可；二是從分割銷售的面積段、分割比例等提出細則，表明市政府在拓展工改連片開發項目的決心和進度。

受訪專家普遍認為，這次只是意見稿，靴子并未最終落地。但從現有細則來看，對東莞的產業升級和企業招引，既是挑戰，也將是契機。

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