內房企，香港大撤退-天天新消息

文/狗蛋本蛋

多年前，內地房企給了香港小小的時代震撼。現在，香港把震撼還給了內房企。

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(相關資料圖)

2017年2月，香港南區鴨脷洲地塊出讓，吸引14家房企（聯合體）投標爭奪，其中不乏長實&恒基、英皇&佳明等本土財團，中海、萬科等內房巨頭。

最終，大家記住了龍光和合景泰富。

這兩家粵系房企組成聯合體，以168.55億港元中標：

打破了香港塵封近20年的土地總價記錄。

結果出來后，新鴻基郭炳聯連連搖頭，說這是“癲價”。

意思是，瘋了。

當時內地房地產正在狂飆，內房企對“百億地王”已經脫敏。挺進維港，大家輪流著，給了香港同胞一點點時代的震撼。

龍光&合景拿地9個月后，香港長沙灣的一宗宅地再次刷新記錄，成交總價達172.88億港元，被世茂聯合本土財團拿下。

香港2017年的兩宗總價地王，都有內房企的影子。

更早之前，海航于2016年開始在港撒幣，半年內斥資270億港元，連奪九龍啟德4宗地。

有機構做過統計，2016年下半年到2017年下半年，內房企在香港拿了10宗地，成交總額約600億港元。

除了拿地，不差錢的內房企們，那時候還會在二級市場買樓，恒大就斥資125億港元從華人置業手里買下“萬通大廈”，后來改名“恒大中心”。

而當年的震撼，現在基本都變成了遺憾。

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恒大中心前陣子更名為萬通保險中心，讓大家誤以為是馬云接盤了許家印。

事實上，萬通保險是恒大中心主要租戶，只是獲得冠名權。

但這棟樓已經不屬于許老板了，目前被債權人中信銀行接管中，還在尋找買主。

兩年前，恒大想以105億的價格把樓賣給越秀，沒談攏。去年，長實想以90億港元接盤，也沒談攏。

龍光聯合合景標中的地王項目，現名為“The Corniche 凱玥”，拿地5年后終于在今年1月開盤，可售貨值約300億港元，據說去化不理想，開盤至今只賣出3套，回籠5億多港元。

最近傳出，項目可能會被長實抄了底。

目前龍光和合景還深陷流動性危機，正在推進境外債重組，凱玥是他們和債權人談判的重要籌碼。

這個項目有一筆102億港元規模的銀團貸款，匯豐銀行是其中一大債權人。

按照兩家房企的說法，是長實主動給匯豐拋了媚眼，提出要收購這筆債權。

兩家房企擔心，如果長實拿下這部分債權，項目最終會變成長實的。

他們對這場有可能到來的商戰，提前進行了推演：

長實有可能反對重組→要求提前還款→迫使觸發債務違約→項目被低價拍賣→擁有優先受讓權的長實最終“抄底”。

如此一來，兩家內房企就被按在了食物鏈的最底端。

虎落平陽被犬欺，當面對的不是犬，而是更兇猛的老虎時，落難虎就更沒有反手之力了。

所以，只能先把輿論戰打起來。

有人說：

李嘉誠是趁火打劫。

有人說：

商場如戰場，難道還要和你講道義？人家又不是道德模范。

香港商戰神劇《創世紀》早就告訴我們了：跟有錢人斗不想辦法，難道比命長啊！

就算能比命長，你還不一定能長過人家。

命長比不過，到了接班人可能還是比不過，超人之后有小超人，現在小小超人也登上了資本的舞臺。

狗蛋說：高端商戰往往比套路，沒人跟你比道德。

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看著來勢洶洶的內地房企，陳啟宗曾在恒隆2017年中報《致股東函》中預測：

在他看來，這批新貴沒有受過熊市洗禮，被國內的龐大業務規模推高了負債，也沖昏了頭腦，他們可能低估香港市場，同時高估自己的能力。

作為經歷多輪香港地產熊市的過來人，陳啟宗說對了結果，大家缺乏持續的經濟實力，內房企入港和撤退，五六年內就完成了閉環。

從2018年開始，內房企就開始陸續拋售香港項目，先是海航將重金搶下的4宗啟德地皮，轉給了恒基和會德豐。

2019年，潘蘇通的高銀把百億啟德地塊退了。

2021年，奧園9億港元賣了半山羅便臣道的舊樓項目，虧了1.76億港元；

佳兆業賣了舊啟德機場和香港北部屯門兩宗地，接盤方都是香港本土財團；

世茂則是把當初聯合拿的長沙灣地王，其所持有的22.5%股權和對應貸款，賣給了3家港企合作方，確認虧損7.7億港元。

2022年，合景泰富賣了啟德住宅項目尚?珒溋50%股權，合作伙伴龍湖接盤；佳源國際出售屯門新合里1號全幢物業以及新合里3號4層樓。

今年初，一直“賣不出去”的高銀金融國際中心終于賣出去了，價格是56億港元，去年10月HG房地產投資香港有限公司曾經出價67億港元，而大廈最初的預計售價是143億港元。

這是潘蘇通進軍香港地產圈布局的第一個項目，2011年拿地，2016年建成，最終打了粉碎性骨折。

再到如今，“恒大中心”和“凱玥”陷入易主風波。目前還能在香港房地產圈混下去的，只有中海、華潤、保利等數得過來的幾家，內房企身影寥寥。

AI狗蛋說，內地的預售制是跟香港學的，公攤也是跟香港學的，物業管理到園林設計，也是跟香港學的，在搞房地產這件事上，調控是為數不多我們自己發明的。

但是，咱們的房企還是學不會人家的經營精髓。

今年初的長實年度業績會報告現場，李澤鉅跟媒體說：

早幾年香港地產行業競爭激烈，地價貴，我們就到外面發展。這幾年香港低價比較合理，我們就可以多買幾個項目。

你玩高周轉，人家玩囤地慢慢賣。

你拍地王，人家不戀戰。

等你玩不動了，人家就回來抄底了，不僅抄底，還可能抄你。

陳啟宗也說過，當高價買地的新貴亂了陣腳，包括恒隆在內的財力雄厚的本土房企，就可以參與殺戮：

在香港大佬面前，內房企也只能舔舔傷口唱一句：

我還是從前那個少年，沒有一絲絲改變。

還是too young,too simple.

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