惠譽：城市土地需求差異較大 小型民營開發商表現突出

(資料圖)

觀點網訊：7月3日消息，惠譽近日發布了中國房地產觀察2023年6月相關信息。

報告指出，多數省份土地出售下降；高線城市土地需求差異較大；小型民營開發商表現突出。

繼2022年中國大多數省份的住宅用地轉讓收入(土地出售)暴跌后，2023年前五個月住宅用地轉讓收入持續下跌，主要原因是多數國有開發商(主要競標者)優先考慮項目建設和債務償還，而非土地補充。排名前10的國有房地產開發商的土地購買與合同銷售的比例從2022年的28.4%降至19.7%。

因相關限制政策，城投公司縮減了土地購買量，導致2023年前5個月的前50名土地競標者中城投公司數量遠少于2022年。此外，由于土地供應速度放緩，一些財政實力較強的省份的土地銷售持續下滑。

由于去年受到與防控措施相關的影響，土地銷售基數偏低，一些省級地區(如上海、陜西和吉林)出現強勁反彈。2023年前五個月，全國住宅用地銷售總額同比下降19.4%至7719億元人民幣。

與去年相比，2023年前五個月高線城市之間的土地需求差異更大。四個一線城市以及東部沿海和中部省份的大多數較強二線城市(包括杭州、合肥和南京)成功出售住宅用地的溢價率遠高于2022年，從高個位數到十幾位數不等。

這與在中國西部和北部地區城市的大多數同業形成鮮明對比。例如，大連、濟南、昆明、西安和鄭州，這些城市住宅用地溢價率為低個位數，甚至是零。

較強的高線城市表現出色的原因是開發商采取更為保守和有選擇性的土地儲備策略。這些開發商通常在核心城市集中購買土地，這些城市的去庫存周期短或中等，且人口和經濟狀況更為穩定。這些跡象表明，開發商極有可能在較短時間內快速實現資金回籠。

從2022年到2023年前五個月，由于浙江省的小型民營開發商參與了長三角地區實力較強的城市舉行的拍賣會，排名前50的民營開發商的數量由4家升至16家。例如，這些開發商在杭州最近的兩次拍賣中拍得絕大多數地塊(以價值計算)。

盡管如此，由于流動資金緊張和融資緊縮，今年大多數民營開發商幾乎沒有補充土地儲備。即使是杭州排名前2的土地競標者濱江集團和龍湖集團也削減了土地支出與銷售的占比，其2023年前五個月的歸屬土地收購占合同銷售額的比例亦分別從2022年的45.8%和20.2%降至29.5%和18.8%。

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