房企離不開高周轉

前段時間，58安居客研究院發布了一篇研究報告。里面提到，2022年，24個一二線城市涉宅地塊成交1597宗，可截止2023年5月底，已開工的地塊僅532幅，整體開工率僅33%，地方平臺（城投）拿地開工率為16%。

這個開工率，比2021年還要低上不少。據克而瑞統計，2021年房企平均拿地開工率為67%，即便排名末位的城投，開工率也有38%。

看到這里，明源君不禁產生了疑問。

(資料圖)

長期以來，開發商都把“高周轉”視作沖擊規模、實現高利潤的法寶。尤其是在目前的市場環境下，項目多等一天就多增加一筆成本，早一天賣光就多節約一天利息。所以各大房企應該恨不得拿地即開工，然后各個環節打配合，快速完成項目開發。

可開工率如此之低的既定事實擺在面前。難道，“高周轉”也和“高負債”、“高杠桿”一起，退出歷史舞臺了？

央企肩負“拿地即開工”重任

地方平臺拉低平均值

先說第一個問題，房企2022年拿地開工率為何再度走低。

第一，地方平臺拉低了平均值。

從數據上看，各類房企拿地開工率，分化十分明顯。

其中，地產央企資金雄厚，因此整體開工率達到57%。

民營房企由于融資成本高，資金周轉運作都需要項目“動起來”，因此拿地開工率也能跑贏平均值，達到39%。

拉低平均值的是地方平臺，開工率僅16%。這類平臺在2022年托底意圖較明顯，缺乏自身開工能力，即便是合作開發，受體制不同影響，流程繁雜，時間成本放大，制約了開工速度。

第二，部分城市房地產市場持續走弱。

除了房企自身原因，拿地開工率還和其所在城市的房地產市場存量的狀態息息相關。

通常，開工率較高的城市，商品住宅出清周期處于合理值或者偏低。開工率較低的城市，普遍出清周期偏高且未動工或者在建項目量龐大。

比如杭州2021年底年底商品住宅出清周期僅1.46個月，2022年為3.95個月，市場持續處于供不應求狀態，所以房企對杭州市場相當看好，整體開工率也高達88%。

反觀東北某城市，其2021年底年底商品住宅出清周期為15.33個月，2022年為25個月，因此其當務之急是積極推進在售項目去庫存，在建項目暫緩上市，這也是造成其地塊0開工的主要因素。

第三，民營房企保交樓和去庫存的意愿強于新開工意愿。

雖然民營房企拿地開工率跑贏了平均值，但與之前相比，仍然下滑明顯。

一是目前各大民營房企的流動性壓力依然很大，所以只能壓縮新開工量，少投入，多賣房，持有現金，然后等待時機。

二是房企目前的工作重點是保交樓和去庫存，內部資金也會往這兩方面傾斜。

高周轉沒有消失，反倒越來越快

再說第二個問題，“高周轉”有沒有退出歷史舞臺。

必須承認的是，近幾年的地產強力調控，的確成效顯著。此前一度靠“高負債”和“高杠桿”發展的房企紛紛暴雷，昭示著三高模式中的兩高已經基本退出房地產舞臺。

雖然不少房企高管在面對媒體采訪時都說高周轉時代已經結束，但明源君認為，這里指的更多是傳統加杠桿的高周轉模式，而以快回款降成本為內核的新型高周轉模式，仍是房企發展的主旋律。

現在，無論是國央企，還是混合所有制房企，亦或是優質民企，這些發展比較好的企業，實際都還在執行新型高周轉模式，而且周轉效率越來越高。

先看幾組數據：

第一，4個月開盤已是過去式，現在有盤不到兩個月。

大家都知道高周轉并非近年產物。早在2010年，萬科就提出“5986”的高周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月必須售出八成、六成產品是住宅。

過了幾年，碧桂園又將之提速，對三四五線城市要求“456”，即拿地后4個月開盤，5個月現金流回正，6個月資金再周轉。對一二線城市則要求“678”，即6個月開盤、7個月資金回正、8個月資金再周轉。

當年看覺得不可思議，但和現在的房企比，簡直就是小巫見大巫。

比如杭州某項目，今年3月29日拿地，5月22日就領到了預售證，拿地到開盤只用了54天的時間，拿地到售罄也僅用了81天。

杭州另一個項目，今年2月21日拿地，9天后開工，4月19日就領到了預售證，拿地到開盤僅花了57天。

上海同樣如此。有媒體統計了上海2016-2022年出讓的422塊土地，結論是：2016年，上海新房拿地-開盤的上市節奏為29個月，2021年縮短到11個月，2022年，有些項目僅耗時3個月多就已經上市。

第二，國央企紛紛加入高周轉大軍。

高周轉一度是民營房企的標簽，可隨著市場急劇變化，越來越多的國央企也加入到高周轉大軍中。

比如某央企為了提高周轉，就制定了“嚴控商辦比例”等舉措。2019年該央企存貨周轉率和總資產周轉率分別為0.24、0.19，2022年分別增長至0.36、0.21。

廣州某國企也明確提出“搶節點”追求高質量的周轉，抓緊推進好項目的銷售，然后抓緊去瞄準更好的項目，以此循環。2019年該國企存貨周轉率和總資產周轉率分別為0.22、0.19，2022年分別增長至0.26、0.22。

高周轉并非洪水猛獸

核心是快回款降成本

剛才明源君講到，現在的高周轉，與傳統高周轉模式有著本質區別。

第一，傳統高周轉的本質是加杠桿和挪用預售款。比如項目預售了，現金流達到頂峰，房企就用這個錢去拿地，不斷循環。所以不少人會把高周轉和高杠桿天然聯系在一起。

而現在的高周轉，更多是房企通過提高周轉速度、加快現金回流，以此達到降杠桿和緩解資金壓力的目的，盡可能地保障資金的充裕性。

比如某房企就曾算過一筆賬，以資金占用15%信托成本計息，1億元每天利息為4.2萬元， 每月為125萬元。這樣的成本，必然要求項目建設過程的速度為王，減少利息支出，增加利潤。而且如果項目慢了，因為政策、市場的因素，很有可能會造成滯銷，那項目的成本就會很高。

為什么傳統高周轉玩不轉了？

一是政策層面，預售款的監管在不斷加強。

之前的預售款大量挪用，造成多地項目逾期交付、甚至爛尾。所以近兩年，各地政府再次加強預售資金監管。一旦項目預售資金被挪用，將追究有關機構和人員責任。

比如昆明預售資金監管，就從過去政府指導、銀行監管為主，轉變為政府監管、多方參與監督。還有不少城市出臺新規，政府可直接劃轉監管預售款給施工單位。

二是市場層面，傳統加杠桿的高周轉模式難以為繼。

傳統高周轉模式下，房企挪用預售資金大肆買地，這種滾雪球的做法得以大行其道，是建立房地產持續上行的基礎上。

可當下的房地產市場不確定性增強，房企不敢亂投資，如果拿到的項目去化慢或者賣不出去，對房企反而是更大的資金負擔。

所以這種加了杠桿的舊高周轉模式其實是終結了，難以為繼。

做好高周轉，工作前置是核心

提到高周轉，還有不少人會把房屋低品質的原因歸結于它，認為兩者是此消彼長的關系。

首先，項目的質量好壞，很大程度上取決于工程建造過程，而房企追求的高周轉，指的是提高資金的使用效率，項目銷售合同規定的交付周期仍然是原標準。

比如30層的高層住宅，交付周期一般還是2-3年。過去幾年，濱江、綠城都在執行高周轉策略，可他們建造的房屋品質，在業內外都是有口皆碑的。

當然，不是所有的企業都擁有高周轉的能力。房企如果沒有成熟的系統化管控能力做支撐，而是一味模仿，那么在快速開發時，很可能帶來產品質量的降低或者不達標。

那么，房企怎么才能在不犧牲品質的前提下，做好高周轉呢？

第一，想做高周轉，就必須拿適合快速開發的地塊。

投資高周轉的核心，首先是拿地的高周轉。簡單來講，就是現金流可以盡快回籠的地塊。

比如，要盡量選擇體量適中的地塊，一般不大于15萬平方米，10萬平方米上下的項目最合適。如果地塊太大，就很難做到當年全部賣掉變現。

當然，如果地塊能分期付款，單位時間內較少占用股東資金，即使面積較大也可以去拿。

同時，為了保證獲取凈地和快速開工，房企的投資獎勵可向一線投資團隊傾斜，將投資保障高周轉作為獎勵依據，凈地交付或首期凈地交付作為考核條件。

第二，工作前置是高周轉的核心。

要想實現高周轉，項目首先要做好策劃，清楚哪些工作可以提前介入。比如在收地之前，跟政府部門做好充分的溝通，在允許的情況下，以一級土地開發的名義，提前做好土方、圍墻、地勘、道路、臨設。

或者在看地的時候帶上設計和營銷人員，規劃研究初步設計，設計師、工程師、營銷人員一起考慮產品方向，并先設計。

其次，要清楚知道哪些工作怎么做才可以不走彎路。比如在規劃報建方面，每個環節都要跟政府保持密切的溝通，這樣才能在規劃報建時不出現大的調整以爭取時間。

再者，要做好施工階段的極致穿插。項目總要有掌握資源、調動資源的能力，會安排施工穿插，懂得工序優化提速，處理好跟施工隊的關系。

比如某房企為了提高周轉速度，對于有先后次序的工程類工作，采取全程穿插施工法，上一道程序完成，下一道程序立刻補上去。這樣可在保障工序合理施工的同時，使項目整體建造時間減少6到8個月。

最后，營銷做到更前端，實現快速銷售。

拿地摘牌前，團隊就要做好項目的可行性研究、戶型分析配比、品牌宣傳等。只要是建設市場所需的、品質好的產品，快速銷售就有了前提保障。

第三，發展戰略供應商，打好配合戰。

房地產是需要高度整合資源的行業，一支優秀的供應商隊伍絕對是項目快速開發的重要武器。

比如某房企在做示范區時，為了加快進度，都優先找已經合作過的優秀施工單位做展示區、示范區。

濱江有一些供應商已經合作二十多年了，短的也有7年以上，彼此默契非常高。所以濱江的人效在業內也是首屈一指，一個項目只需要3~5個人。

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