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本文昨天發出半小時就被和諧，好多朋友私信環二要底稿，沒有環二微信的朋友就看看這篇刪改版吧。
或者掃碼上面微信，管客服要一下。
01
【資料圖】
不用懷疑，一定會出政策
中介圈徹底高潮，財聯社深夜發了住建部的消息，措辭“極具煽動性”。
很快就有人出來潑冷水：別畫大餅了。
住建部說了那么多，大部分他說了都不算。
降低貸款利率是銀行的事情，跟住建部有什么關系？
你們除了口嗨，一點落地的動作沒有。
今 年下半年肯定會有落地政策了。
之前大家束手束腳，有想法不敢做，是因為戴著緊箍咒。
前幾天的重要會議，最大的價值就是重新給問題定性。
房住不炒都不提了，你們還怕什么？
當然動作落地還需要時間，大家剛開始步子不敢邁太大。
當年深圳剛開放不久，也被批評步子不夠大。 沒辦法，風向轉的太快，大家對過去還心有余悸。
后來說要允許嘗試允許犯錯，大家一步一步才打開。
現在又何嘗不是，風向剛轉過來，大家需要一定緩沖時間。
還有人講，出了政策可能也沒用。
別管政策有用沒用，越沒用越需要出。
懂的都懂，不懂的私信我。
02
為什么現在才來？
救市會遲到，但是肯定不會缺席。
這些東西大家等了很久，為什么一直不來？
還不是沒逼到那步。
舊文《》環二講過，大家都有等deadline的習慣，絕大多數大學生論文都是deadline前幾天突擊完成。
火沒燒到眉毛沒人急。
政策的deadline是什么？當然是錢不夠花了，也借不到了。
中部第一大城市武漢，一直是城市發展的正面案例。
2021年土拍收入高達1900多億，2022年縮水到940億，今年7個月只有169億。
該城市發展規劃、管理人員規模都是按照1900多億時做的方案，現在該怎么收手？
deadline到了，你還會考慮其他的事情嗎？
明天就要交論文，你發現有個數據錯誤，你是選擇重新做實驗還是修飾一下數據？
deadline翻譯成最后期限一點都不準確，deadline的意思是這件事情突然重要，重要性大于一切。
倉廩實而知禮節，沒飯吃道德都不存在，你還跟我講人生規劃？
03
大家誤會了政策
好多人覺得政策沒用。
你降低利率，我缺那點利息嗎？
你降低首付比例，我現在敢貸款嗎？
搞了那么多亂七八糟的東西，就是不講重點不把房價打下來。
這樣抱怨的人很多，抱怨房價貴很正常，但是沒任何作用。
大家不買房，本質不是房價貴。
上海房價比2021年1月便宜很多，2021年1月賣了39763套二手房，現在賣1萬套都難。
大家只是沒信心，不相信房價還能漲。
現在業內共識時，房地產行業的剛需是偽概念，世界上根本沒有剛需。
什么結婚買房、養老買房、學區買房都不是剛需，一旦房子不漲了什么需求都沒了。
能與剛性需求擦邊的，只有保值升值。
大家手里拿了筆錢，放家里怕老鼠咬、存銀行跑不贏通脹、炒股被割韭菜，找到一個保值的工具才是剛需。
這就需要房價漲，房價不漲這個工具就沒用了。
房價不漲就賺不到錢，買房不賺錢誰去買？房價再跌30%也是租房劃算。
另一個抨擊政策的版本是：你什么都說了，就是不說怎么提高收入。
其實現在就是幫你提高收入。
當下的問題是，大家都不敢貸款，錢都在銀行間空轉。
大家買房了，把錢貸出來，大水才能流到河里。
別管收入提高是不是泡沫，反正是賬面工資高了皆大歡喜。
錢貸出來，賬面工資高了，月供壓力是不是小了？
大家都不給通貨膨脹機會，這個問題就無解了。
新政的確可能沒用，但是一定不是因為上面兩條：房價不降、收入不漲。
如果新政沒用，唯一的原因是沒刺激到大家。
04
政策有沒有用
全真派頂級輕功是金雁功，左腳右腳互踩就能飛上天。
房地產市場政策就有這個效力。
真正想讓大家買房，很簡單，你買房國家幫你出一半資金； 你不買，國家一分錢不給。
但是降低首付比例也好、降低利率也好，買房的成本大部分還是我們承擔。
在這個角度講，刺激政策本身價值沒那么大。
政策的本質意義是：釋放購買力、調動大家情緒。
2021年8月6日，上海拋出“三價就低”政策，9月份網簽量比7月下滑一半。
很多人暫停買房計劃，就是因為“三價就低”影響，貸款貸不了那么多。
比如改善買房，發現預算降低，起不到改善效果，就沒必要買房了。
如果真的出了新政，全面的認房不認貸，上海一些二套客戶變首套，首付由70%降低到35%，還是會激發一些購房需求。
如果再結合首套利率下降，市場上活躍客戶增加。
講到這大家發現，降低首付、認房不認貸兩個核心政策，不同城市的影響不同。
現在首付比例越高、二套尚未放開的城市影響更大。
一些三四線城市，該放開的已經全面放開，現在確實沒有政策空間。
有人講這次政策是一二線專享，不無道理。
其實調動大家情緒方面，也是一二線城市受益更大。
前面提到過，大家不去買房是因為覺得賺不到錢，實現不了資產保值的目的。
如果讓大家相信了，房子還是很好的金融資產，可以幫你跑贏通脹，參與游戲的就多了起來。
手頭沒現金可能不焦慮，手握幾百萬現金，沒有好的投資路徑，看到房價再次上漲，你慌不慌？
你想不想吃到這波紅利？
這時你會思考房價是不是合理嗎？其實不用思考，大家早就知道上海房價太高了。
2020年時大家不知道上海房價太高嗎？為什么大家還要去買？
當然讓大家相信房價還能漲，比較難。
環線之前做的調研，大部分人也只是敢賭上海房價還會微漲，敢賭大漲的寥寥無幾。
持微漲觀點的人，是不焦慮的，不會馬上入市。
所以我們需要關注，有多少人相信政策，提前入場。
現在政策還沒出來，就有很多人跳出來打趣。
住建部消息剛出來，就有人喊牛市回來，甚至連外賣騎手都停止接單。
當然大部分人都當笑話看，不會當真。
不過政策不需要那么多人信。
現在互聯網如此發達，消息出來全民都收到了通知，難道一個相信的都沒有？
你不信沒事兒，還有中介幫忙宣傳造勢。
信號剛出來一點，就傳出來翠湖房東反攻。
上海至少有10萬中介業務員，每人可以深度影響10個購房者，那么有100萬個購房者接收到“深度解讀”。
100個購房者有1個信了，上海立馬多了1萬人買房。
上海最少也有1萬套的二手房交易，現在多了1萬套，2萬套的交易總量，傳出來就是市場恢復。
再加上降低首付帶來的部分新增，市場就開始扭轉。
本來想再觀望的客戶，看到看房人多了、成交量多了，會不會沖進市場？
剛需都沖進去了，月成交突破2.5萬套，一些可買可不買的想法就變了。
別嘴硬說自己不想買房，當房價再次上漲時，還是會有投資客進入。
這時市場就活了。
而且上海不需要那么多新韭菜，上海大部分都是置換客戶，一個新韭菜養活一個置換鏈條。
學過金融學的都知道貨幣乘數，一塊錢流入市場，通過存款再貸款，市面上會多出7塊錢。
一個新客戶流入市場，可能會多出7個購房需求。
所以不要關心政策本身，你需要關心的是政策多大程度調動了氛圍，有多少人可能會被“忽悠”入場。
也不要嘲笑中介高潮，中介的情緒先起來，是市場整體回暖的必經之路。
當然說了這么多，肯定還有人講：核心原因是經濟不行，你都不提一下。
反過來想，以上所有東西不都是為了經濟嗎？
你覺得新政會激活市場嗎？可以把想法寫在留言區，我們討論一下。
以上為正文
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