至少10城，本輪極有可能帶不動！

所有的預言，正在一步步變成現(xiàn)實。

【資料圖】

1

南京：開始全面系統(tǒng)性大松綁！

南京最近出臺的政策特別多，從落戶到稅費減免再到樓市，一籮筐的政策。

8月4日晚間，又發(fā)布“寧8條新政”。

幾個重點：

1、購房補貼；新六區(qū)一個標準，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)一個標準。

但只補貼新房，不補貼二手房；只針對剛需、改善項目補貼；

2、房票安置+安置房源超市。

原來怎么安置？給賠償款，給安置房，搞一塊地專門建安置房集體安置。

現(xiàn)在呢？搞一個類似于某寶的安置房源超市平臺，全城的安置房都放上，再選一批商品房，你可以選安置房，你也可以用“房票”買商品房，再給你部分優(yōu)惠，比如用房票買8折9折等。

說白了就是拿鉤子吸引著、推著進入商品房市場，干啥？去庫存。

4、車位車庫可以預售了。

5、“商品房預售資金不可預見費”。

過去預售資金強監(jiān)管，現(xiàn)在在監(jiān)管基礎(chǔ)上，看情況，進度正常，可以逐步申請預售資金釋放出來，給企業(yè)用。

6、降容積率、降庫存。

以外圍降容積率的方式，減少房子數(shù)量。舉個例子，原來容積率4，一塊地要蓋2000套房，現(xiàn)在容積率降到2,房子也減少到1000套；潛在庫存一下子少一半吧。

最后還提到了輿論監(jiān)控，也能理解，這年頭，輿論救市，最不能忽視。

2

鄭州：全國首個出臺救市落地方案的城市！

2022年3月1日，鄭州作為上一輪大救市，第一個發(fā)布新政！

2023年8月3日，鄭州又作為本輪大救市里，還是第一個行動！

這個陰跌了4年的省會城市，每次救市都是全國第一名，從不喊口號，直接行動。

這次鄭15條重點如下：

1、購房補貼。畢業(yè)3年內(nèi)新就業(yè)青年在鄭首次購房，享受青年人才補貼+契稅100%補貼；

2、多孩補貼。二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼；

3、契稅補貼，各區(qū)實施不同比例的，以貨幣形式一次性發(fā)放；

4、購買改善性住房的，原來房子不限售；

但以上，都只針對新房、二手房不享受。

杭州：這兩天售樓部已經(jīng)通知限購放寬。

目前杭州還沒發(fā)布正式的政策文件，但這兩天項目已經(jīng)執(zhí)行——

“余杭區(qū)閑林街道天目山西路以南區(qū)域街道加入余杭區(qū)限購放寬圈”

去年9月，仁和街道、徑山鎮(zhèn)、黃湖鎮(zhèn)、鸕鳥鎮(zhèn)、百丈鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街街道歸為限購放寬圈；

今年5月，余杭區(qū)把中泰街道和瓶窯鎮(zhèn)也加入限購放寬圈；

加上這次，已經(jīng)是第三次放寬了，這就意味著，在余杭區(qū)這些地方，外地戶籍只需1個月社保即可購買新房或二手房；本地戶籍無需社保，購買二套也不再受落戶5年限制。

這是一個非常強烈的信號，杭州的限購不會取消，但很快會進一步放松。

上海：網(wǎng)傳五大新城放松購房社保年限。

雖然目前還只是傳聞，但五大新城放松后，又給青年滬漂們釋放出一批購房資格。

什么影響？當然利好上海市場，但對環(huán)滬市場來說，只能吸虹嘛。

其他城市咋沒動靜？已經(jīng)在召開緊急會議研究了，也在觀望兄弟城市的動作尺度。

看吧，8月底前，一線城市、二線城市、強省會們，更多、尺度更大的政策，馬上來！

3

對比南京、鄭州、杭州，新政，你會發(fā)現(xiàn)幾個信號：

信號1：本輪救市，開始棄二手房、優(yōu)先保新房了！

看看各個城市的救市措施，絕大部分的購房補貼、契稅補貼和優(yōu)惠，都是給新房的，你買新房才能享受到，買二手房沒有。

救二手房市場，救的是誰？一個個房東散戶們；

救活新房市場嘞？那不僅可以救起市場預期、救活房企、救活土地CZ、救活房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，還能保住整個產(chǎn)業(yè)鏈條上的數(shù)千萬甚至上億的從業(yè)者。

沒辦法，現(xiàn)實就是這么殘酷。

信號2：本輪救市，依然沒有完全地、徹底地取消限購！

前面的南京、鄭州、杭州，都只是放松限購，雖然有些已經(jīng)放無可放了，比如鄭州，現(xiàn)在只有二環(huán)內(nèi)限購，而99%的新房都在二環(huán)外，也就是說現(xiàn)在的限購形同虛設，但它也設在那里。

包括前幾天的長沙，全面取消限購一日游，短短一天立馬改口。

到現(xiàn)在，沒有一個熱門二線城市敢徹底取消限購的。

但接下來，除一線和強二線的杭州、蘇州、南京、合肥外，其他城市很有可能都是“限”字當頭，形同虛設。

信號3：本輪救市，所有城市都在用“房票”。

這輪全國大救市中，最可能有效果的，就是“棚改+房票”了，哪些城市待棚改的項目多、未安置的多，哪些城市釋放的房票就多。

當然，政策歸政策，還得看兌現(xiàn)城市，比如不少城市去年底就開始房票制，但始終沒效果。

一是價格不夠低，缺乏吸引力；

二是留給大家選的項目沒有一個能拿得出手的，甚至大部分都是主城邊緣和外圍項目，這誰要？

這次會有效果嗎？那要看棚改力度，看兌現(xiàn)誠意了。

4

接下來，樓市一定是極致分化的市場！

未來3年內(nèi)，城市之間的分化、板塊之間的分化、項目之間的分化，會非常大，而且不可逆。

70%的城市，依然帶不動，連明顯回溫都不會有！

哪些城市帶不動？

——不在棚改之列的，19個城市之外，效果不會好！

19個城市都有誰？上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

——工具箱里，已經(jīng)沒有工具可用的，都帶不動！

那些政策早已用過一遍的，也沒城中村可拆的，首付比例、公積金、房貸利率早已擼到底，還沒效果，那真沒辦法了，也沒啥可用的了。

——庫存過大、去化難度太大的，很難帶動！

那些庫存未來3年、5年都賣不完的10個城市：

西寧、哈爾濱、景德鎮(zhèn)、晉江、日照、洛陽、安慶、舟山、泉州、香河。

如此大的庫存，這輪救市也難，相當難。

——絕大部分三四五線城市，都帶不動！

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