第一省會，跌急了！

作者：余飛

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(資料圖片僅供參考)

廣州樓市二度喊話

和北京一樣，廣州樓市在過去一周內(nèi)已經(jīng)兩次喊麥。

第一次是7月30日，廣州市住建局發(fā)布公告：將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二次是8月7日，廣州市住建局回復(fù)，相關(guān)政策正在研究中。

距離北上廣深先后對中央要求的“要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”作出應(yīng)答，已經(jīng)過去一周多的時(shí)間。

按理來說，早就該發(fā)布了。但直到今天，都仍是只聞雷聲不見雨滴。他們都在等什么？

都在等對方先發(fā)。尤其是等北京。

上海、廣州、深圳都在看著北京，看看老大哥怎么發(fā)這份文件，畢竟作為四個(gè)調(diào)控力度最嚴(yán)的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太過，會違反房住不炒的原則，放松不痛不癢，又沒什么作用。

所以都在觀望，看看北京該怎么掌握這個(gè)分寸。所以，北京應(yīng)該會是一線城市中率先出招的城市。

等北京出來后，上海、廣州、深圳也好對自己準(zhǔn)備中的文件進(jìn)行微調(diào)，這樣才能做到張弛有度。

我看到后臺有讀者說，北京到現(xiàn)在都不發(fā)，說明北京沒有放松的訴求，不慌不忙。

有沒有訴求，看下數(shù)據(jù)就明白了。

北京二手房7月份的成交量已經(jīng)跌破1萬套的地板線了，此外二手房掛牌量在不斷增加，房價(jià)調(diào)整也深入到了核心區(qū)。

縱觀當(dāng)下各城市的現(xiàn)狀，沒有不需要大招的城市。南京的新房成交量7月份跌破3000套，武漢的新房成交量跌至谷底。

廣州，新房與二手房成交均四連跌。

02

量價(jià)齊跌的廣州

當(dāng)下的廣州，無論新房還是二手房，均呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌的局面。

新房方面：

7月份成交量乏力狀態(tài)非常明顯，只網(wǎng)簽了5188套，連續(xù)四個(gè)月下跌，成交量比去年那種環(huán)境下還要差，相比于今年3月份的高峰，幾乎腰斬。

同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，廣州6月份新房價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，同比下跌0.8%。也就是說，廣州的新房價(jià)格比去年還要低。

分區(qū)來看，廣州下轄的11個(gè)區(qū)，網(wǎng)簽面積只有海珠、番禺在增長，其余都在下跌。

二手房方面：

7月份廣州二手房住宅成交量8096套，同樣是四連跌，距離1.2萬套的榮枯線越來越遠(yuǎn)。

網(wǎng)簽價(jià)格環(huán)比下跌了8.6%。

下轄的11個(gè)區(qū)，7月份二手房成交量5個(gè)增長，6個(gè)下跌。

從更能真實(shí)反映市場價(jià)格變化的二手房價(jià)格來看，廣州下轄的11個(gè)區(qū)，上半年價(jià)格全線下跌。

其中外圍區(qū)的增城跌幅最大，其實(shí)是外圍區(qū)的花都和南沙。

面對量價(jià)雙殺，廣州當(dāng)下急需救市措施。盡管政策還未發(fā)布，但不妨一猜，畢竟住建部已經(jīng)指明了三個(gè)方向：降首付與利率，降低二手房交易費(fèi)用，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

本號認(rèn)為：

第一，放松認(rèn)房又認(rèn)貸的可能性很大。

認(rèn)房又認(rèn)貸，是很多購房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。

認(rèn)房又認(rèn)貸是什么意思？就是你買房的時(shí)候，既要看你名下是否有房（本市范圍），還要看你名下是否有貸款記錄（全國范圍）。

無房無貸款記錄，才能按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。如果你雖然在廣州沒房，但在老家有過貸款購房的記錄，在廣州買房，同樣要按照非首套標(biāo)準(zhǔn)給予貸款額度。

其實(shí)壓制炒房有很多辦法，對于一線城市過于嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸規(guī)定，本號覺得可以有針對性地放松放松。

如果做不到取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，那可以縮小認(rèn)貸的范圍縮小，不在全國內(nèi)認(rèn)貸，而只在城市內(nèi)部認(rèn)貸即可。也即，只要你在當(dāng)?shù)貨]有貸款購房記錄，就可以按照首套貸款來執(zhí)行。

第二，放松限購的可能性也比較大。

目前，北上廣深對非戶籍的限購門檻是5年社保。如果放松力度小，有可能只對外圍區(qū)的社保要求調(diào)低。

如果力度大一些，在下調(diào)社保年限要求的基礎(chǔ)上，一線城市的外圍區(qū)限購放開也存在可能性。

廣州的增城、從化本就不限購。深圳的深汕合作區(qū)也放開了限購。如果放松力度大，廣州的花都、南沙有望放開。深圳的大鵬、坪山、龍崗也有可能放開。

但這都是猜測，還得看北京的行動。

第三，降利率。

目前一線城市的首套房和二套房利率都偏高，很多二線城市的首套房利率都降到了3.8%，一線城市中，最低的廣州也仍要4.2%，最高的北京則高達(dá)4.75%。

在中央明令支持剛需和改善型需求購房的要求下，一線城市的房貸利率下降空間還是很大。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

03

購房建議

最后談一下我對當(dāng)下各城市的購房建議。

對于北上廣深與部分強(qiáng)二線城市來說，當(dāng)下房價(jià)調(diào)整的周期還遠(yuǎn)沒到結(jié)束的時(shí)候，也就是說，后續(xù)降價(jià)是一定的，但不可能會有大幅降價(jià)的局面，最可能的是未來幾年持續(xù)陰跌。

所以，對于剛需來說，買房現(xiàn)在可以不用那么慌張，慢慢挑選。不用擔(dān)心，政策出來后房價(jià)又會重新上漲。

這一點(diǎn)我在之前的文章中反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，現(xiàn)在各方所有的努力，都是為了不讓房價(jià)硬著陸而已，讓它緩慢下跌。

因?yàn)楫?dāng)下的樓市，不僅僅是市場的問題，還有整個(gè)行業(yè)的問題，還有經(jīng)濟(jì)問題、地方債務(wù)問題、就業(yè)問題等等。

這些問題不是依靠一道放松調(diào)控的措施就能夠改變的。

對于有小孩上學(xué)迫切需求的剛需來說，可以買。但買之前，先想明白一個(gè)問題，就是未來的收入和就業(yè)是否確定性是否足夠，如果確定性不夠，那需要謹(jǐn)慎。沒必要為了一個(gè)學(xué)位，壓上全家人的幸福生活。

孩子的教育的確需要重視，但現(xiàn)在一線城市的民辦學(xué)校并不比公辦學(xué)校差，只是民辦需要學(xué)費(fèi)，公辦免費(fèi)而已。

但相比于購房的壓力，民辦學(xué)校的學(xué)費(fèi)并不算什么，無須過多糾結(jié)。

總而言之，一句話，有實(shí)力就買，沒實(shí)力就租。人生不長，無須給自己太多包袱。

最近看到兩段話：

第一，20+的年紀(jì)，因?yàn)楣ぷ髦械囊痪浞穸ǎ蜁萑胱晕覒岩桑?0+，沒有按照既定的人生軌道做到“而立”，便開始加重焦慮；40+，人生即將過半，還沒找到與自我的相處方式，于是自責(zé)或埋怨。

第二，小時(shí)候覺得忘帶作業(yè)是天大的事情。上高中的時(shí)候，以為考大學(xué)是天大的事情。戀愛的時(shí)候，以為對方離開是天大的事情。

人生的很多煩惱，其實(shí)都來源于自身的糾結(jié)與精神內(nèi)耗。不要以為買不起房就是天大的事情。當(dāng)你過盡千帆之后，回望來時(shí)路，也會有李白式的感嘆，輕舟已過萬重山。

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