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近兩三年，有很多關于房屋執行糾紛的讀者向我們咨詢相關房屋問題，在整個過程中，我們也發現了法院審理思路的轉變——盡可能不產生群眾維權事件轉向了保護購房人利益。
(資料圖片)
下文我們以最高院案例研究室編纂的《2022年人民法院典型案例匯編》中的一項案例進行解釋。【如果您的企業或者您本人存在相關風險或者糾紛，可以直接私信留言進行咨詢（留言請直接表述您的問題或聯系方式，我們看到后會第一時間回復）。】
一、基本案情：已購但尚未過戶的房屋被開發商債主申請執行
小韓與某房地產公司借款合同糾紛一案青海省西寧中院受理后因小韓申請訴訟財產保全，該院于2015年查封了某房地產公司名下40套房產。該案經審理后，判決某房地產公司向小韓償還借款本息共計1560萬元。
判決生效后，因某房地產公司未按期還款，小韓向西寧中院申請強制執行，西寧中院于2019年4月作出執行裁定，拍賣涉案房產。
案外人小馬得知拍賣公告后，對其中的1221室房屋提出執行異議，原來，早在2013年小馬就與某房地產公司簽訂了房屋認購書，并按照認購書以現金方式支付了全部價款。
二、審理過程：青海高院二審改判，保護購房人小馬的利益
西寧中院在處理執行異議時，認為認購書中表示小馬和某房地產公司還需要另行簽訂商品房買賣合同，并且涉案房屋到2019年也沒有交房，裁定駁回了小馬的執行異議。
小馬不服，于是又向西寧法院提出了執行異議之訴。
西寧中院經審理認為，本案情形應參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若十問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十九條審查小馬作為商品房消費者是否享有物權期待權，是否足以排除強制執行。
西寧中院認為《房屋認購書》不是正式合同，并且小馬名下有其他房屋可供居住，所以不應該認為小馬和某房地產公司之間有正式的房屋買賣關系，駁回了小馬的請求。
小馬不服上訴。
青海省高級人民法院經審理認為，第一，鑒于小馬和某房地產公司的合同簽訂在前，并且公司與小馬簽訂《房屋認購書》有效，《房屋認購書》明確了雙方當事人的名稱、商品房的位置、具體房號、面積、單價、總價、付款方式，小馬支付了全部價款并且房屋鑰匙已經交給了小馬（只是由于客觀原因房屋沒通水電煤氣，小馬沒有實際居住），這種情況應該視為雙方買賣合同已實際履行。第二，涉案房屋沒有竣工驗收，導致小馬無法過戶，不是小馬的過錯。
因此，青海高院改判撤銷一審判決，改判“不得執行涉案1221室房產，并解除保全措施”。
三、律師分析
青海高院改判的基礎，其實是法院審判思路的轉變。
類似案件一旦開了第一件類案口，后續將會引發同地區大批量同類訴訟，基于穩定因素考慮，在審理中這類案件在基層法院、中院審理時會傾向于保護已有判決的公司債權人，而不是購房人，但是高院出于保護購房人的態度進行了保護，因為這樣才能真正意義上保護經濟、房地產市場。【如果您的企業或者您本人存在相關風險或者糾紛，可以直接私信留言進行咨詢（留言請直接表述您的問題或聯系方式，我們看到后會第一時間回復）。】
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