這些利率都降了，下調(diào)存量房貸利率加點(diǎn)還要等到啥時(shí)候？

8月15日，央行一口氣下調(diào)了7天逆回購利率、一年期MLF(中期借貸便利)利率和SLF（常備借貸便利）利率三大政策利率，下調(diào)幅度為10-15個(gè)基點(diǎn)。由于MLF利率是LPR的定價(jià)基礎(chǔ)，下周將要發(fā)布的8月LPR大概率也會下調(diào)。這意味著，與LPR掛鉤的存量房貸利率后期也會下降。北京青年報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，消息發(fā)布后，不少前兩年高位站崗的房貸客戶依然高興不起來，因?yàn)樗麄冞€沒盼來下調(diào)存量房貸利率的具體方案。

這些客戶的房貸利率加點(diǎn)動(dòng)輒上百個(gè)基點(diǎn)，一直沒變，即便LPR近兩年已多次下調(diào)，他們現(xiàn)在的還款利率依然在5%甚至6%以上，而不少地區(qū)目前新發(fā)放的首套房貸利率已低于4%。其實(shí)央行近期已兩次明確表態(tài)，但一個(gè)月過去了，存量房貸利率的加點(diǎn)調(diào)整還沒有任何實(shí)質(zhì)性消息。

(資料圖)

近期央行兩次表態(tài)要降存量房貸利率

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”這是監(jiān)管部門首次對存量房貸利率的調(diào)整作出回應(yīng)。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局下半年工作會議提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。這是央行近期第二次針對存量房貸利率調(diào)整的表態(tài)。

事實(shí)上，在多項(xiàng)政策推動(dòng)下，我國個(gè)人房貸利率近年來持續(xù)下行。央行數(shù)據(jù)顯示，上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)；6月個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為4.11%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，均為歷史低位。相比之下，存量房貸利率因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)數(shù)不變，盡管LPR有所下行，但前些年發(fā)放的存量房貸利率仍處在相對較高的水平上，與新發(fā)放房貸利率的差距越來越大。

據(jù)北青報(bào)記者調(diào)查，不少存量房貸客戶的加點(diǎn)數(shù)在100個(gè)基點(diǎn)以上，目前的還款利率仍然高于5%，甚至6%。金融機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，2018年到2021年這幾年發(fā)放的存量房貸平均利率大約為5.1%。隨著新發(fā)放房貸利率一路下行，這幾年存量房貸利率與其的差距也越拉越大。一些地區(qū)的房貸老客戶利率比新客戶的利率已經(jīng)高出2個(gè)百分點(diǎn)，希望下調(diào)存量房貸利率加點(diǎn)的呼聲也越來越大。

銀行：還沒接到通知 客戶：再不降我就要提前還款了

“被我問煩了，現(xiàn)在我的客戶經(jīng)理都不愛回我微信了。”北京的于先生現(xiàn)在還款利率是5.35%，自從7月中旬看到有關(guān)存量房貸利率要調(diào)整的新聞，他就隔三差五給客戶經(jīng)理打電話、發(fā)微信，想知道怎么辦手續(xù)，可對方每次都說沒接到通知，讓他再等等。也許是被問煩了，客戶經(jīng)理回于先生微信的間隔越來越長。于先生提出要提前還貸，對方還是對他愛答不理。

于先生表示，從新聞上看，央行都兩次發(fā)話了，存量房貸利率下調(diào)應(yīng)該是板上釘釘。他最近正好有筆閑錢，本想著如果利率降了就不提前還款了，可現(xiàn)在看來，銀行這邊沒有任何動(dòng)靜，“如果月底再沒消息，我就不等了，趕緊提前還款了事。”

7月14日以來，北青報(bào)記者也多次以客戶身份問詢各家銀行下調(diào)存量房貸利率的最新動(dòng)向，得到的回復(fù)全是“沒接到通知”。某國有大行一家貸款中心的工作人員直言："新聞上說的離實(shí)際操作還有很長的流程，我們也看到有關(guān)新聞了，也很關(guān)注。但現(xiàn)在還沒有接到上級任何通知，建議您再等等。”

北青報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，存量房貸客戶中絕大部分的利率已與LPR掛鉤，所以即便加點(diǎn)部分沒動(dòng)，他們的利率也會跟隨LPR下調(diào)每年下調(diào)一次。但是，也有少數(shù)客戶當(dāng)初選擇了固定利率，房貸還款利率與LPR沒有關(guān)聯(lián)，一直保持不變。因此，這部分客戶的利率與目前新發(fā)放房貸的利率差距更大，有人戲稱自己是妥妥的“大冤種”。他們提前還款的意愿也更加強(qiáng)烈。

如果存量房貸利率要下調(diào)，固定利率客戶的利率是否也會調(diào)整？該如何調(diào)整？這些具體細(xì)節(jié)都需要等待政策的明確。

提前還款潮還在持續(xù)

存量房貸利率加點(diǎn)遲遲不降，又沒有其他更好理財(cái)方式，不少客戶也都像于先生那樣選擇了提前還款。

7月下旬，央行發(fā)布的《2023年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至6月末，個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前在國新辦發(fā)布會上的解釋，上半年末個(gè)人房貸余額略微減少，主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對住房需求并不構(gòu)成影響，“它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整”。

到了7月份，提前還貸現(xiàn)象應(yīng)該還在持續(xù)。8月11日，央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份住戶貸款減少2007億元，其中，短期貸款減少1335億元，以個(gè)人房貸為主的中長期貸款減少672億元。與此同時(shí)，7月份人民幣存款減少1.12萬億元，其中住戶存款減少了8093億元。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，7月居民存款、貸款雙降應(yīng)與存量房貸有關(guān)。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬指出，其背后可能是居民提前還貸，原因在于居民消費(fèi)行為更加謹(jǐn)慎。

招商證券研報(bào)也認(rèn)為目前提前還貸仍然較多，地產(chǎn)銷售偏弱，導(dǎo)致個(gè)貸需求不足。

財(cái)信研究院副院長伍超明認(rèn)為，信貸超預(yù)期大幅收縮，與居民、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損有關(guān)，同時(shí)，疊加對未來經(jīng)濟(jì)前景持謹(jǐn)慎態(tài)度，信心不足未明顯改善，導(dǎo)致其新增信貸意愿偏弱，甚至存在提前償還部分存量信貸降低負(fù)債規(guī)模的行為。

浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林指出，當(dāng)前房地產(chǎn)遭遇多期疊加，諸如人口因素，城市化因素疊加，導(dǎo)致房地產(chǎn)處在一個(gè)瓶頸期，此時(shí)大多數(shù)居民感受到未來經(jīng)濟(jì)的不確定性，所以即便是貸款利率不斷降低，還是無法阻擋居民積極提前還款。提前還款其實(shí)是正常的經(jīng)濟(jì)周期性現(xiàn)象。

盤和林表示，昨日MLF下調(diào)，下周一的LPR也應(yīng)該隨之下調(diào)，所以此次MLF下調(diào)就是以降息的方式，來刺激信貸需求，此次降息會傳導(dǎo)到信貸端，會帶動(dòng)房貸利率下降。但當(dāng)前的信貸狀況不佳因素較多，比如7.8月本身就是信貸淡季，比如存在普遍的貸款人信心不足問題，降息可能很難觸及到根本矛盾，未來還要看政策的進(jìn)一步安排。

如何調(diào)整存量房貸利率？專家紛紛支招

雖然房貸客戶都希望存量房貸利率能統(tǒng)一下調(diào)至新發(fā)放貸款的利率水平，但銀行業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，綜合多方面因素看，要在全國范圍內(nèi)“一刀切”地強(qiáng)制要求銀行下調(diào)存量房貸利率，是不現(xiàn)實(shí)的。畢竟，全國各地樓市情況不一樣，各地房地產(chǎn)政策也不一樣，不同地區(qū)利率差異很大。此外，具體到每家銀行和每個(gè)貸款人，情況也千差萬別，因此統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。對于存量房貸客戶來說，不論現(xiàn)在是6%、5.5%還是4.3%，都統(tǒng)一都調(diào)整為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，似乎也不公平。

不過，近期已有不少專家對如何調(diào)整存量房貸利率建言獻(xiàn)策。

“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個(gè)好辦法，從而減輕后者對商業(yè)銀行經(jīng)營的不利影響，并為帶動(dòng)居民消費(fèi)增長和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)創(chuàng)造有利的條件。”光大證券固收分析師張旭提出五點(diǎn)建議：一是，存量房貸利率的降幅應(yīng)以市場化、法制化為原則由商業(yè)銀行和借款人自主協(xié)商確定，金融管理部門不宜對降幅做強(qiáng)制要求和統(tǒng)一安排；二是，采用“銀行提方案，客戶做選擇”的模式；三是，建議將合同變更和貸款置換的方案設(shè)計(jì)得盡量簡明、易于理解；四是，利用多種方式通知至全部個(gè)人房貸客戶；第五，金融管理部門給予適當(dāng)政策激勵(lì)或支持。例如，央行可設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、進(jìn)行定向或全面降準(zhǔn)等。

招聯(lián)首席研究員董希淼建議，通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進(jìn)一步降低存量房貸利率。

具體而言，由各省（自治區(qū)、直轄市）市場利率定價(jià)自律機(jī)制，對利率偏高的存量房貸制定額外打折或減少加點(diǎn)等惠民政策。建議對2023年1月1日利率仍然高于5%的存量房貸，分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打85折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打95折或減30個(gè)基點(diǎn)。為方便執(zhí)行，對存量房貸不區(qū)分首套、二套，不區(qū)分浮動(dòng)利率和固定利率，以利率高低為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度，但不應(yīng)超過各自檔次的5個(gè)基點(diǎn)。

考慮到銀行近年來持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤增長壓力較大，董希淼建議，上述措施可為階段性措施，暫定實(shí)施3年，3年之后視情況再研究。與此同時(shí)，人民銀行可通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)銀行降低存款利率，進(jìn)一步壓降負(fù)債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，人民銀行還可對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動(dòng)性。

“無論是變更合同約定，還是貸款置換，下調(diào)存量房貸利率不存在實(shí)質(zhì)性障礙，完全可以在政策引導(dǎo)下有序進(jìn)行，如針對不同存量房貸利率，設(shè)置差異化的折扣比例或降點(diǎn)幅度等。而銀行在利息方面的損失，可通過引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存款利率等方式實(shí)現(xiàn)部分彌補(bǔ)。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

文/北京青年報(bào)記者 程婕

編輯/田野

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