8月LPR意外非對(duì)稱降息，房貸利率下調(diào)預(yù)期落空

今日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.45%，較上月下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.2%，與上月保持不變。這也是自6月20日LPR兩個(gè)期限報(bào)價(jià)同步下降10個(gè)基點(diǎn)后，1年期LPR在年內(nèi)的第二次下行。

圖源中國(guó)外匯交易中心網(wǎng)站

(資料圖片)

不按套路出牌,LPR單邊下調(diào)致房貸利率無緣下調(diào)

此番5年期以上LPR按兵不動(dòng)出乎市場(chǎng)意料。在8月15日，央行公布“降息”，MLF(中期借貸便利)利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至2.50%，7天期逆回購(gòu)利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至1.80%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍解讀8月LPR預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

由于本次5年期LPR按兵不動(dòng)，這也意味著與之密切相關(guān)的房貸利率，本次下調(diào)預(yù)期也將落空。以上海為例，目前上海的商業(yè)貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為：首套房貸利率為4.55%，二套為5.25%。

而本市公積金貸款利率：首套為2.6%（1-5年）、3.1%（5-30年）；二套為3.025%（1-5年）、3.575%（5-30年）。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，本次5年期以上LPR維持前值不變，反映出部分銀行凈息差壓力較大，需要增強(qiáng)貸款價(jià)格可持續(xù)性。

此外，盡管掛鉤房貸利率的5年期以上LPR不變，但在首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制影響下，不少城市因城施策，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)明顯低于5年期以上LPR。而且，維持5年期以上LPR報(bào)價(jià)利率穩(wěn)定，也有助于避免新、舊房貸利率的利差進(jìn)一步擴(kuò)大的潛在負(fù)面影響。

一線城市房貸利率仍堅(jiān)挺，后續(xù)仍有下調(diào)空間

最新數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率分別為3.95%、4.11%，已處于歷史低位。

8月17日，人民銀行發(fā)布《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。報(bào)告顯示，截至 6 月末，全部343 個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，100 個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。有87 個(gè)城市首套房貸利率下限，較全國(guó)下限低10-40 個(gè)基點(diǎn)。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年以來全國(guó)有超過40個(gè)城市將首套房貸利率下限調(diào)至4%以下，諸如南寧、清遠(yuǎn)、江門等中小城市，成為第一批將首套房貸利率按照3.6%來執(zhí)行的城市，幾乎觸及歷史最低下限水平。

換言之，全國(guó)多數(shù)城市（二線以下城市）首套房貸利率普遍進(jìn)入“3時(shí)代”，而對(duì)于一線城市而言，房貸利率在全國(guó)范圍內(nèi)依然處于高位，數(shù)據(jù)顯示，上海是目前全國(guó)房貸利率第二高的城市，僅次于北京。

而上海周邊的長(zhǎng)三角城市，杭州、南京、蘇州等城市的房貸利率已經(jīng)調(diào)整至下限，即首套4%，二套4.8%，由此可見一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性更足。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為各城市情況不一，具體會(huì)城市因城施策，進(jìn)行房貸的動(dòng)態(tài)調(diào)整，房貸利率依然存在下調(diào)的空間。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，接下來，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持或不僅局限于房貸利率的調(diào)整。短期來看，預(yù)計(jì)將有更多城市優(yōu)化樓市政策，核心城市穩(wěn)樓市政策有望加快落地，進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然此次5年期以上LPR沒有下調(diào)，但不影響既有的降低房貸利率等工作推進(jìn)，各地還是可以積極利用“首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”，推動(dòng)房貸利率下降。

嚴(yán)躍進(jìn)還提到，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)三部門上周在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議上表示，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。“這也說明房貸政策寬松依然是大方向，各地也依然會(huì)有積極的動(dòng)作，包括降低房貸利率，而且此類降低，無論是增量還是存量的貸款，都有可能進(jìn)一步下調(diào)。”

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