深圳樓市，大放松了！

作者：余飛

01

【資料圖】

深圳樓市又放松了

8月21日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于深業(yè)頤瑞府、御棠上府項(xiàng)目住房面向人才配售的通告》，在這份《通告》中，深圳再次放松了人才房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

之所以說“再一次”，是因?yàn)檫@是年內(nèi)第二次放松。

第一次發(fā)生在3月份。之前申請(qǐng)人才房，需要全家均為深圳戶籍，調(diào)整后增加了第二梯隊(duì)，第二隊(duì)列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計(jì)三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應(yīng)年滿30周歲。

最新的這次調(diào)整，則主要在三個(gè)方面：

第一，在之前的第一第二梯隊(duì)基礎(chǔ)上增加了第三第四梯隊(duì)。

第二，三口之家可以申請(qǐng)三房。

第三，大專學(xué)歷也有機(jī)會(huì)申請(qǐng)人才房。

具體以兩房和三房?jī)蓚€(gè)層面來看：

兩房方面：

現(xiàn)在申請(qǐng)人才房，兩房戶型第一梯隊(duì)需要三年社保、深圳無房、全家深戶、主申請(qǐng)人本科以上學(xué)歷，仍是最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)線。

第二梯隊(duì)只需要主申請(qǐng)人為深戶即可。兩房戶型增加了第三梯隊(duì)，主申請(qǐng)人為深戶，學(xué)歷方面，沒有本科限制，只要符合深圳人才引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，中專+高級(jí)技師，拿過世界級(jí)國家級(jí)競(jìng)賽獎(jiǎng)項(xiàng)，市級(jí)以上技術(shù)能手，得到過政府表彰，都符合資格。

三房方面：

第一第二梯隊(duì)和之前一樣不變。增加了第三第四梯隊(duì)。

第三梯隊(duì)，學(xué)歷放松，只要符合深圳人才引進(jìn)條件即可。第四梯隊(duì)在學(xué)歷放松的基礎(chǔ)上，放松了家庭人口要求，三人家庭也可以申請(qǐng)三房。之前必須是四口以上的家庭。

這次放松，對(duì)于想在深圳上車，卻因?yàn)樯唐贩刻F而不可得，因?yàn)閷W(xué)歷要求太嚴(yán)格而不可得的家庭來說，是大利好。

人才房?jī)r(jià)格一般都是市場(chǎng)價(jià)的六折。這次開啟配售深業(yè)頤瑞府、御棠上府配售價(jià)分別是28447元/平米、27449.68元/平米。

關(guān)鍵問題來了，深圳為何二度放松人才房申請(qǐng)門檻？答案不復(fù)雜，不好賣。

02

為何二度放寬人才房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)

表面上看，人才房?jī)r(jià)格只有市場(chǎng)價(jià)的六折，相當(dāng)誘人，但是由于之前申請(qǐng)門檻太高，導(dǎo)致符合要求的人并不多。

人才房，顧名思義是為人才建設(shè)的，設(shè)置本科以上學(xué)歷本無可厚非，但是本號(hào)之前就粗略計(jì)算過，深圳的戶籍加人才的數(shù)量，其實(shí)很少。

深圳盡管有1766.18萬人，但本科學(xué)歷人口2020年年末只有258萬人。

258萬本科以上學(xué)歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學(xué)歷又是戶籍的人口，至少得打個(gè)6折，也才154萬人。

而且，還有3個(gè)而且：

而且，第一梯隊(duì)要求全家都得是戶籍。

而且，還有一條硬標(biāo)準(zhǔn)，有房的不能買，這又得過濾掉一批人。真正有實(shí)力的高端人才，早就買了商品房，只剩下實(shí)力不上不下的人。

所以，真正符合標(biāo)準(zhǔn)的有效需求，其實(shí)很少，大概在100萬左右。這有效需求中，又有多少人買得起人才房？

而且，部分人才在老家買過房，有房貸記錄。如果在深圳選人才房，貸款得50%起步，這就讓很多人望而卻步，買不起。

因?yàn)?，人才房雖然是市場(chǎng)價(jià)的六折，但仍不便宜。最新這兩個(gè)光明的項(xiàng)目，價(jià)格在2.8萬左右。之前南山的深鐵熙府配售價(jià)5.94萬元，安居同樂馨苑配售價(jià)4.62萬元。

在這重重關(guān)卡之下，去年年末推出的6個(gè)人才房項(xiàng)目合計(jì)4422套房，去化率只有44%不到。

面對(duì)這么低的去化率，今年3月份深圳在推出第一批11個(gè)人才房項(xiàng)目的同時(shí)，首次降低了申請(qǐng)門檻，也就是增加了第二梯隊(duì)，只需要主申請(qǐng)人是本科學(xué)歷和戶籍即可，單身年齡放寬至30歲。

這次放松效果雖然有，仍不夠明顯。

公開數(shù)據(jù)顯示，2023年，深圳人才房共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共8510套，但最終去化率只有43.65%。特別是三房，更難賣。

這主要：

第一，門檻還是太高。

所以，這次三房不僅放松了學(xué)歷要求，還放松了家庭人口要求。

第二，十年鎖定時(shí)間太長(zhǎng)。

買人才房，得鎖定十年，十年內(nèi)這房子的完全產(chǎn)權(quán)還不是你的，這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請(qǐng)人該時(shí)間限制），并且按照屆時(shí)政策取得人才房完全產(chǎn)權(quán)以后才能上市買賣。

最關(guān)鍵的是，還占據(jù)了你的房票。這期間，如果你想購買商品房，沒門路。也就是說，十年期間，你無法購買其他商品房。

這就讓很多人不得不掂量一下。

人才房在戶型設(shè)計(jì)和公攤面積上存在短板，很多人購買人才房只想過渡一下，等以后有錢了買商品房。但有了這個(gè)10年限制，很多人就不得不深思熟慮一下。

更何況，當(dāng)下深圳的成交量一路下跌，房?jī)r(jià)一直在調(diào)整。

樂有家公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均價(jià)6.5萬元/平方米，相較于年初下跌了3%，同比去年上半年下跌7%，與2021年上半年比跌幅達(dá)到16%。

6.5萬元這個(gè)價(jià)格水平，已經(jīng)回到了2018年的價(jià)格。深圳的房?jī)r(jià)在2021年前后見頂。

03

深圳人才房即將成為歷史

市場(chǎng)行情冷卻，疊加門檻仍偏高，三房去化率太低，這是深圳此次調(diào)整門檻的主要邏輯。

深圳的人才房并不是賣不出去，市場(chǎng)六折的房子，依舊很香，除了個(gè)別偏遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤存在通勤硬傷外，大多數(shù)人才房項(xiàng)目仍很吃香。

只是苦于門檻太高，限制太多。這次調(diào)整的力度非常大，學(xué)歷這個(gè)最大的限制，此次有了大放松，此外還有家庭人口限制放松。

這次放松之下，相信之前較低的三房去化率會(huì)有明顯提升。

客觀來說，這類政策性住房對(duì)于買不起商品房的家庭來說，的確是上車深圳的好機(jī)會(huì)。

這樣的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多了。

因?yàn)樯钲谑性诮衲晁脑路莅l(fā)布《通告》：

取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時(shí)對(duì)保障性住房的租金、售價(jià)水平進(jìn)行了調(diào)整。

也就是說，深圳的人才房將成為絕版，成為歷史。取而代之的是共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房。

未來深圳的住房結(jié)構(gòu)主要是商品房、城中村與政策性住房。

政策性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

目前，深圳的住房體系中，超過一半是城中村，深圳有一大半的人口住在城中村，城中村成為深圳的天然廉租房，為深圳人口超過2000萬提供了基本條件。

商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業(yè)宿舍183萬套。

2018年，深圳在開啟二次房改的時(shí)候，為未來的深圳住房劃定了藍(lán)圖：

將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

按照這個(gè)規(guī)劃，未來深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）占比60%。

今年7月3日，深圳市住建局連續(xù)發(fā)布四項(xiàng)管理辦法，分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。

來源：深圳市住建局

本號(hào)當(dāng)時(shí)有撰文分析，總結(jié)下來就是：

公共租賃住房，是針對(duì)低收入戶籍人群，租住這類房子，只需要市場(chǎng)價(jià)的30%，特困人群只需要3%。申請(qǐng)條件為無房家庭，三年內(nèi)沒有房屋轉(zhuǎn)讓記錄，戶籍人員。

保障性租賃住房，是針對(duì)新市民、青年人、各類人才，沒有戶籍要求。提供租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會(huì)主體出租）。申請(qǐng)要求年滿18歲，在深圳無房，且三年內(nèi)沒有房屋產(chǎn)權(quán)記錄，沒有享受過住房保障優(yōu)惠政策（承租社會(huì)主體出租的保障性租賃住房的除外），有社保，具備市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件。

共有產(chǎn)權(quán)住房，這是為買不起商品房的家庭準(zhǔn)備的。要求本市無自有住房、具有本市戶籍、參加社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納5年以上、未享受過購房?jī)?yōu)惠政策等。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定。

綜合來看，未來深圳的住房結(jié)構(gòu)與分類基本就是這樣：

低收入家庭，可以住城中村或者申請(qǐng)公租房。

藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)階層，可以住城中村或申請(qǐng)保障性租賃住房。

低層級(jí)的中產(chǎn)家庭，可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房。

有錢人，去玩商品房吧。

關(guān)鍵詞：