每經熱評｜上市物業企業亟需一份提振信心的中報

每經評論員 薛暉

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一年一度的“中報季”已經進入到密集發布期。與房地產公司的財報“沒有最慘只有更慘”不同的是，部分巨虧物業企業扭虧為盈，開始提振投資者信心。

這是個好兆頭！表明物業股正在筑底，信心亦在積聚。以去年出現大幅虧損的融創服務為例。中報顯示，公司擁有人應占利潤已從去年同期的虧損7.51億轉為盈利3.4億。至于母公司未爆雷的物業企業，中報數據更加健康。如已披露中報的中海物業和越秀服務，營收和毛利均有兩位數的增幅。

物業股之所以引人關注，部分原因是受地產股牽連，股價出現了“過山車”式的暴跌。自去年以來，物業股隨地產股一樣進入下行曲線。今年上半年，股價又普遍跌去四成，平均PE僅13倍左右，而2021年則一度超過40倍。

從2022年中報開始，上市物業企業虧損已成普遍情況。而虧損的主因是“應收賬款”大幅減值。個中原因，主要是作為母公司的地產公司因資金緊張，未按期償付物業公司相關服務費用甚至直接從物業公司抽調現金。受此影響，物業股也像地產股一樣，變得“不安全”。

其實，物業管理原本是一個穩健增長的行業。其與房地產開發不同，有穩定的現金流。營收可以隨著管理面積穩步增長。理論上，正常經營的物業企業不應該出現突然的大幅虧損。而去年中報和年報的“哀鴻遍野”，大多是受地產母公司托累。

于是，今年物業企業半年報的成色，既反映出物業企業的經營能力，也間接折射出母公司的經濟壓力減輕和風險隔絕能力增強。尤其是后者，正是投資者所關心的。

實際上，自去年上市物業企業頻頻曝出大幅虧損以來。監管層就開始調查原因，并重申財務紀律，糾正違規行為。此后，隨著“防火墻”的建立，情況有所改觀。因此，今年半年報亦將成為“整改”效果的一次驗收。尤其是此前因母公司爆雷而一度停牌的物業企業，其半年報更引人關注。如融創服務、恒大物業、旭輝永升服務、彩生活、奧園健康等。

目前看來，這種期待是較樂觀的。仍以融創服務中報為例。其扭虧為盈的一個重要原因是，“關聯方貿易應收款總額較2022年12月31日減少約1.31億元；關聯方貿易應收款項計提的減值撥備較2022年底撥回約0.56億元”。也就是說，“防火墻”起作用了。

投資者期待一份提振信心的中報。除了檢驗“防火墻”的效果，還因為投資者對物業行業有更多期待的理由。

首先，在經歷一輪“上市潮”和“兼并潮”之后。頭部上市物業企業擴張更加理性。此前因盲目擴張收購引發的壞賬會因此減少。從已披露的頭部物業企業中報看，收并購增速已減緩。表明行業發展更加穩健。

其次，隨著信息科技等新技術的應用，物業管理的效率得以提升。即公司在面積和服務內容增長的同時，勞動力卻在減少。以中海物業中報為例，在管面積增長了13%，營收同比增長23%的情況下，雇員卻減少了5000余人。同樣，許多物業企業通過人臉識別、除草機和清潔機器人的大規模使用，成功降低了人力成本。

其三，物管的“高質量發展”頗具想象空間。頭部物企的服務已不限于住宅管理，而早已向公共社區、商業、園區發展。服務內容也不再是保潔、保安、保綠（綠化）、保修等基礎服務，而是開展了家裝、家政、養老、團餐、智慧泊車等增值服務。也就是說，既便物業費不漲，物企的收入項目也會增長。這就是高質量發展。

綜上所述，物管正在成為一個朝陽產業。而長遠來講，該產業將成為一個新的藍海和投資風口。而這一切的前提，就是要進一步厘清和關聯公司的風險，健全防火墻，嚴守財務紀律。而這一切的證明，就需要上市公司拿出一份健康發展的中報。

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