供需兩端多重利好來(lái)襲，地產(chǎn)板塊能否重拾升勢(shì)？機(jī)構(gòu)：政策兌現(xiàn)漸行漸近，地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇年底可期

上周，地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)發(fā)布，包含需求端的“推進(jìn)落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸”，以及供給端的“上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。在行業(yè)基本面持續(xù)探底的背景下，此類政策組合拳能否讓樓市迎來(lái)復(fù)蘇？

(資料圖)

行情方面，中證800地產(chǎn)指數(shù)自本輪階段高點(diǎn)以來(lái)已下跌9.35%，本輪調(diào)整結(jié)束了嗎？地產(chǎn)供需兩端多重利好，本周行情能否企穩(wěn)回升？

在8月25日深圳召開(kāi)的2023亞布力論壇第十九屆夏季高峰會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人王石表示，房地產(chǎn)處在周期調(diào)整之中，但房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)“死”，并回應(yīng)稱房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然會(huì)再起來(lái)，任何行業(yè)都有周期。

機(jī)構(gòu)方面則認(rèn)為，隨著政策力度的加大，疊加“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，地產(chǎn)銷售有望迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這個(gè)過(guò)程，關(guān)注國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)頭部房企。

【供需兩端多重利好已至】

首先看看需求端，8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，均是中央部委層面對(duì)此前住建部部長(zhǎng)政策表態(tài)的具體落地。

華泰證券稱，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策并非強(qiáng)制推行，而是由地方政府自主選用。根據(jù)各地政府網(wǎng)站的信息，目前“無(wú)房有貸（不管是否還清）”但仍不能享受首套房信貸政策的，僅北上廣深4個(gè)一線城市。預(yù)計(jì)部委發(fā)文后，一線城市也有望落實(shí)優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而進(jìn)一步托底房?jī)r(jià)預(yù)期、釋放合理的購(gòu)房需求。

再來(lái)看看供給端，8月27日，證監(jiān)會(huì)連續(xù)發(fā)布多項(xiàng)監(jiān)管新規(guī)。證監(jiān)會(huì)稱充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，完善一二級(jí)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，作出六項(xiàng)安排。其中，第六項(xiàng)提到，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

值得關(guān)注的是，此次證監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策中提到，上市公司如果有破發(fā)、破凈虧損的，融資規(guī)模會(huì)受到限制。但是房地產(chǎn)上市公司不受這個(gè)條款的限制，并且明確提出房地產(chǎn)上市公司破發(fā)、破凈、虧損，還可以繼續(xù)再融資。

“這表明監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司融資給予了更大力度的支持。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，這說(shuō)明監(jiān)管層面對(duì)房地產(chǎn)上市公司的再融資是支持的，甚至條件是逐漸放寬的，其背后是為了防范房企出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

58安居客研究院院長(zhǎng)指出，從證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企的調(diào)控節(jié)奏來(lái)看，透露出兩種方向：

一是對(duì)于新IPO的控制，房企也是IPO控制的重點(diǎn)行業(yè)，在商品房供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化的情況下，控制IPO的節(jié)奏也是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張的重要舉措；

二是對(duì)于已上市的房企在融資層面則給予更多傾斜，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)降風(fēng)險(xiǎn)、保交樓、穩(wěn)民生。

【地產(chǎn)復(fù)蘇可期？如何把握？】

中信證券研報(bào)指出，認(rèn)房不認(rèn)貸已經(jīng)被納入了“一城一策”的工具箱，我們相信從低線到高線城市，相關(guān)政策有望循序漸進(jìn)進(jìn)入兌現(xiàn)階段。除此之外，政策工具箱內(nèi)工具也依然充足。我們有理由相信，防風(fēng)險(xiǎn)的政策有望在四季度集中發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)則有可能在年末結(jié)束房?jī)r(jià)持續(xù)下行，銷售不斷滑落的局面。此外，企業(yè)還可能在四季度迎接城中村改造帶來(lái)的新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

信達(dá)證券認(rèn)為，目前全國(guó)包括一線城市在內(nèi)的部分重點(diǎn)城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，更多群體將適用首套房的低首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本。換房退稅政策期限延長(zhǎng)，也有利于減少換房交易環(huán)節(jié)成本。近期政策加速落地，臨近9-10月地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)旺季，我們預(yù)計(jì)后續(xù)因城施策政策力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，有望降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

對(duì)于具體投資機(jī)會(huì)，多家機(jī)構(gòu)表示看好資金面較強(qiáng)、土儲(chǔ)充裕的上市房企，以國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)頭部房企為代表。

華泰證券表示，隨著政策定調(diào)、政策執(zhí)行、經(jīng)紀(jì)人預(yù)期方面的積極信號(hào)在持續(xù)增加，我們期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

國(guó)聯(lián)證券建議重點(diǎn)關(guān)注資金實(shí)力較強(qiáng)、土儲(chǔ)更為優(yōu)質(zhì)充裕的國(guó)央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民企此外二手房市場(chǎng)恢復(fù)強(qiáng)勁，建議關(guān)注存量房龍頭企業(yè)。

資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成！同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國(guó)企央企含量高，同時(shí)享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

數(shù)據(jù)來(lái)源：滬深交易所。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉(cāng)信息和交易動(dòng)向。基金管理人評(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過(guò)往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

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