中報觀察 | 富力繼續叫賣資產

觀點網債務危機暫時解決后，市場環境明顯阻礙了富力的復蘇計劃。

(資料圖)

“在經歷多年新冠疫情的影響后，2023年標志著我們開始將病毒置之腦后。”不過樓市衰退的情況并未一同改善，經歷1-5月的復蘇后，6、7月開始整體市況開始向下。

據國家統計局數據，今年1-7月，國內商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%，住宅銷售額增幅下滑。

“從交易量來看，2023年上半年行業的協議銷售額與2022年同期相比平均下降5.3%。”富力地產在公告中提及。

回顧該公司的銷售進展，今年進一步縮減，甚至遠不如2022年同期表現。

資料顯示，累計至2023年7月底，富力地產總銷售金額約145.4億元，同比減少48.8%；銷售面積達約96.03萬平方米，同比減少55.93%，平均售價反而從去年同期13032元/平方米提升為15141元/平方米。

只是眼下對富力地產來說，現金流明顯比利潤更重要。

富力地產是國內最早順利完成境內、境外債務展期的房地產開發商，也是最早喊出暫緩拿地、要開源節流的房企之一。蟄伏幾年后，虧損情況有好轉。

根據業績報告，從三費看，期內富力地產銷售及營銷開支由2022年同期8.32億元，減少40%至5億元，代表業務量的下滑；行政開支則從19.35億元上升為23.56億元。

由于展期后債務綜合利率降低及匯兌虧損的減少，富力地產上半年融資成本由去年同期52.02億元減少20%至41.64億元。

最終，2023年上半年富力地產錄得凈虧損約49.78億元，較2022年上半年68.99億元下降27.8%；歸母凈虧損51.09億元，較2022年上半年69.2億元下降26.2%。

但另一方面，富力地產的主業持續疲軟。

財報顯示，2023年上半年，富力地產期內交付的銷售物業從去年同期188.5萬平方米減少約24%至144.2萬平方米，導致物業發展營業收入從去年同期151.49億元減少19%至123.05億元。

但毛利從27.97億元提升至32.34億元，毛利率17.2%，較2022年上半年18.9%低，但比2022年全年的16.5%更高。

可持續經營能力方面，近年來富力地產已幾乎停止拿地，新增土儲全部依靠此前跟進的城市更新項目補充，例如2022年在廣州新增13.3萬平方米土地，也是通過這種途徑。

最新的財報中，富力地產并未披露土地儲備情況，不過提及“停止進一步擴充土地儲備并削減不必要的支出”。換句話說，應該與2022年末的6097.7萬平方米相當或有所減少，但依舊十分充裕。

就算按最新交付物業的整體平均售價約每平方米8500元計算，貨值至少也有5183億元，還未算城市更新項目，足夠未來數年發展。待市場行情好轉，富力地產或才能重拾拿地信心。

盡管物業開發主業稍顯弱勢，但2023年上半年隨著疫情防控措施放松，過去被批評為“雞肋資產”的酒店，開始為富力提供正向現金流，涵蓋寫字樓和購物中心的物業投資板塊也同時得益。

文化和旅游部發布的數據顯示，上半年國內旅游總人次達到23.84億，同比增長63.9%；國內旅游收入2.3萬億元，同比增長95.9%。其中，兩個指標均恢復到2019年同期水平的8成。

反映到富力地產的業績上，期內投資物業租金收入4.16億元，同比增長2%，恢復正向。

酒店分部反彈強烈，營運營業額由去年同期17.81億元增加至29.83億元。另悉，富力整個酒店組合平均入住率高達60%，其中超過60家酒店在高峰期的入住率超過90%。

同期，酒店分部經營凈利潤達6.81億元，實現扭虧為盈。

不過似乎富力并沒有決心保留這部分資產，畢竟現金流是最大要事。在報告中，富力地產表示：“由于期內酒店資產產生正現金流，買家詢問增加，而潛在買家隨后進行的盡職調查亦有所增加。”

樓市向下的大環境下，失去物業銷售現金流大力支持的富力地產，如何支付展期債務利息仍是個不小的問題，剩余土地和舊改開發也需要資金，據悉富力位于倫敦的“One Nine Elms”也預計趕在今年年底完工。

因此出售項目換取即時現金流仍是上策，2022年富力地產就曾12.45億元出售北京、福州、鎮江3間酒店。

該公司表示，在接下來的時間內，“將繼續出售非核心酒店及投資資產，以產生流動資金用于還款及營運資金用途。”

富力在中報中稱：“過去一年，集團加快了在中國和海外出售開發和投資物業的計劃，重新分配資金以解決金融負債和項目竣工問題。”正就數個海外項目與買家進行盡職調查，預計年底前完成。

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