征地拆遷：棚戶區、城中村改造中的常見問題

關于城中村征收和棚戶區改造中的法律問題，講這個話題主要是因為棚戶區和城中村在城市發展過程中是非常普遍的。遇到的相關的征收問題也是比較多，很多人不理解，城中村或者棚戶區和其他的征收到底有什么區別，具體區別在哪里？所以，想通過這個話題跟大家探討一下。

城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。城中村基本上是因為城市的發展將土地已經全部或者部分征完。村子已經被城市所覆蓋所包圍。

棚戶區一般指簡易房屋和棚廈房屋集中區。棚戶區從字義上理解，它就是棚戶地區，棚，是非常簡易的，是不安 全的房子。但是這種一般都是在城市的發展的過程中，因為一些原因造成的。因為它的相關的設施，水電等等，安 全的隱患，都是比較多的。所以，棚戶區一般是在城市里邊配套設施不全的一些地區。

(相關資料圖)

土地性質上的不同

其實城中村和棚戶區的不同在于兩者本身的土地性質的不同，城中村屬于城市中的農村，其土地性質本身是屬于集體土地，而棚戶區一般為國有土地。

因此同為改造，城中村征收和棚戶區改造的區別就在于，城中村的土地很多是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉或村主管部門頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。因為沒有產權，無法賣出和轉讓。

但是棚戶區改造則與之不同，因為棚戶區本身的土地性質就屬于國有土地，在此進行的改造其房子產權一般即為大產權，國家會發放的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也將會給予備案。房子也可以進行買賣和轉讓。

補償計算方式不同

棚戶區改造應該使用市場比較法來計算被征收房屋的補償數額，依據的是《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收人的居住條件有改善、原有生活水平不降低。

而城中村征收則可能存在多種計算方法，有的地方會參照國有土地上的房屋價格進行補償，而一般通常是按房屋重置成新價格來計算被征收房屋。

城中村的建筑，大多建設在自家的宅基地上，有著完整的土地使用權和部分房屋產權。因所處位置又比普通農村較好，所以在補償時的市場價格和周邊商品房價格持平。其在城中村拆遷項目中，其村民往往能夠得到較多的補償。方式依各地的不同有產權置換、貨幣補償及二者結合三種。

棚戶區：一般情況下，征收補償相對較少的，其主要的法律依據就是《國有土地上房屋征收與補償條例》。主要補償方式分為兩種，房屋置換和現金補償。具體補償配額比例主要依據當地的征收和征收。常見的置換的比率是舊的比新的為1:1.5，現金補償也相對低于市場價格。此外，在棚戶區改造項目中，并不意味著被征收房屋面積多大就置換多大面積的房子。一般來說，有效面積是根據某一年的土地分配額確定的，或者是根據當地的實際政策確定的。

征收程序不同

棚戶區按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的征收程序，通常是入戶調查、擬定征收補償方案、征求公眾意見、作出房屋征收決定后應當及公告等程序，程序十分復雜。

而城中村改造程序則與棚戶區有很大的不同，一般先通過規劃的申請、立項、審批，以及土地收儲、制定征收補償方案等，沒有明確的法定程序。

關于城市的棚戶區改造的問題以及城中村改造的話題，很多人還是認為棚改是城市管理城市的一種職能，一種項目的要求。北京楹庭律師為大家分析相關的法規，一般說起房改就是城市里的項目，說城中村改造的話，一般就是指的是農村的一種拆遷征收的行為。

但是，事實上的棚戶區改造的項目雖然在初始的階段，主要針對城市國有土地上的這種集中的連片的老舊房屋，進行一種改造也好或升級的這種項目的情況。但是，在多年的這種發展的過程中，已經逐步地向一些農村或者是城中村來過渡或者是延展。

另外，很多地方夠存在針對農村集體土地上房屋的這種棚戶區改造的項目，而且，大多通過征地拆遷這種模式進行展開，很多農民朋友呢，只需要依據《土地管理法》第47條，第48條的規定，就可以大致地掌握自己的權利，有哪些救濟的要點，來確保自己在這類問題上不吃虧不上當。不過有一些所謂的農村棚戶區改造，本質上是由村委會等民事主體發起的協議搬遷性質的項目。

棚戶區不具有法律或者政策上的實際意義，對于這類的項目的權利救濟，可以參照騰退舊村、改造整村撤并等等這樣的搬遷來進行的。而對于城中村的改造，突出的是城市中的農村包括舊城改造等等，他一般是需要通過征地程序啟動之后，才能推動房屋征收和拆遷。同樣也包含許多協議搬遷的這種項目。

如果在征地拆遷過程中，對安置補償有異議，可以怎么做呢？根據我國相關法律規定，被征收人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政復議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟。北京楹庭律師事務所案件分析部，遇到疑難案件可免費分析。如果您沒有與該主管部門協商好補償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請律師介入，運用法律知識與主管部門協商談判，爭取獲得公平、滿意的補償。

關鍵詞：