兩部門發布房貸新政，降首付比例、房貸利率和存量首套房貸利率窗口已開

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》、《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。主要包括以下幾個方面。

在首付比例方面，不再區分 “限購”和不 “限購”城市，首套房和二套房商貸最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

在房貸利率方面，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

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在落地執行方面，需要注意，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套房最低首付款比例和利率下限。

在存量房貸利率方面，對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，借款人可以向承貸銀行提出申請，既可以變更合同約定的房貸利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

要強調的是，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放的貸款也只能用于償還存量首套住房貸款。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，優化差別化住房信貸政策的推出，與近日推進落實的“認房不認貸”政策形成互補。“認房不認貸”政策主要針對本地無房，在本地或外地有過貸款記錄的改善性住房需求家庭，而差別化住房信貸政策主要針對已經在本地已有一套住房，準備購置第二套住房的家庭。

“過去政策比較側重于支持首套房，而現在對二套房也給予了非常明確的支持，這次政策實際上是‘一碗水端平’了。” 易居研究院研究總監嚴躍進說。

很多三四線城市二套房首付比例已經降低至30%，而熱點城市二套房首付比例多在30%以上，部分城市甚至高達80%，二套房貸款利率加點也相對多。因而在李宇嘉看來，新推出的差別化信貸政策對于熱點城市的樓市而言，是一個重大利好，可以降低購房門檻和還貸壓力。

針對存量房貸利率調整，近期多個銀行已有表態，但尚未出臺具體方案。李宇嘉認為，兩部門發文也是全面引導和鼓勵商業銀行下調存量房貸利率的一種路徑。兩部門明確貸款申請人可以向銀行提出申請，或倒逼銀行下調或置換房貸利率，但具體的落地執行，還需要再研究。更進一步的做法或是考慮同意貸款人申請變更貸款銀行，鼓勵開放銀行間的競爭。

整體來看，李宇嘉表示，“認房不認貸”、優化差別化信貸政策、降低存量首套房貸款利率等的“一攬子”政策推出，將有效激發市場的剛性和改善性住房需求。

李宇嘉認為，這也透露出一個重要信息：我國仍希望帶動9-12月的房地產市場，穩定全年房地產交易。在系列政策支持下，接下來四個月我國房地產市場或有相對較好表現。

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