龍湖集團入冬毛利率4連降凈利止步 吳亞軍交棒職業經理人股價大跌

中國女首富、守住中國民營房企最后一道防線者……諸多光環籠罩的吳亞軍宣布卸任。

10月28日晚間，在港股上市的內房企龍湖集團(00960.HK)發布公告，原董事長吳亞軍因年齡及身體原因，辭任公司執行董事、董事會主席，轉任公司戰略發展顧問。公司執行董事及首席執行官陳序平被委任為董事會主席。

10月30日晚間，吳亞軍還現身龍湖集團投資者電話會議，以新的身份參會，回答投資者疑問。

10月31日，龍湖集團在二級市場上有了反應，早盤一度大跌超40%，隨后有所回升，最終仍大幅收跌。這一個交易日，龍湖集團市值蒸發181億元。

吳亞軍的交班方式是借鑒美的集團何享健，她說，此時交班，對公司狀態放心。

備受關注的是，接棒者陳序平放出豪言，二十年后，地產之外的收入要到千億。而目前，龍湖集團地產經營承壓，今年上半年的凈利潤同比基本持平。

交棒職業經理人股價大跌

吳亞軍平穩交棒的愿望似乎沒有如愿，二級市場上，龍湖集團股價大跌。

10月30日晚間，龍湖集團召開投資者電話會議，吳亞軍以新的身份現身，新任董事長陳序平、CFO趙軼一同參會，回應了投資者的疑問。

此前兩天，龍湖集團發布公告，宣布了系列重大人事變動。具體為，吳亞軍因年齡及身體原因，辭任公司執行董事、董事會主席、提名委員會主席等職務，轉任公司戰略發展顧問。同時，公司執行董事及首席執行官陳序平獲委任為董事會主席，陳序平現年40歲。此外，沈鷹獲委任為公司執行董事;夏云鵬獲委任為公司非執行董事;邵明曉由執行董事調任為非執行董事并辭任投資委員會委員，并將繼續擔任董事會副主席。

出生于1964年的吳亞軍，曾在國營儀表廠擔任過機械工程師，還曾在建設部城建司及重慶市建委主辦的一家報紙當過記者。1993年，是吳亞軍人生轉折點，她開始創業，從建材貿易起步，隨即進軍房地產。到2005年，龍湖地產成為重慶首家銷售額突破20億元的房企。此后，龍湖集團一路高歌猛進，2007年，銷售額突破百億，2017年突破千億。

隨著龍湖集團在全國開疆拓土不斷發展壯大，吳亞軍也多次榮登胡潤中國女富豪榜。

在本次投資者電話會議上，吳亞軍向投資者詳細解釋了交棒緣由。“常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，精力上已有些力不從心，前段時間出現心臟問題。”吳亞軍說，閨蜜的一句“如果再這樣下去，你就無法看到自己孩子事業有成的那一天”讓她破防。

至于為何交棒職業經理人，吳亞軍表示，到美的集團參觀學習時，被何享健與方洪波之間的關系震撼，沒有血緣關系，企業也能發展得很好。這讓她下定了決心，并為此準備了3年。

吳亞軍說，原本計劃在中報業績披露后交接班，但在8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正。

“龍湖沒有什么可擔心的!”吳亞軍說，三季度，公司實現全口徑銷售金額598億元，同比實現回正，1至9月，經營性收入達到172億元，實現穩步增長，今年全年凈利潤仍然會穩中有升。

吳亞軍表示，新的團隊很厲害，她的角色轉換后，會關注公司的商業模式，尋找新的增長點以及如何規避風險。

吳亞軍的美好愿望能否如愿，有待時間驗證。涉及龍湖集團的一個最新動態是，二級市場上的股價大幅波動。

10月31日，吳亞軍交棒后的首個交易日，龍湖集團股價大跌。早盤，龍湖集團低開近15%，開盤后快速下挫，股價一度下探至7.26港元/股，跌幅達44.66%。隨后，股價回升，午后低位橫盤，最終收報10港元/股，跌幅為23.78%。

僅僅一個交易日，龍湖集團的市值就蒸發了181億元。

長江商報記者發現，年內，龍湖集團股價跌幅較大。今年2月11日，其股價最高曾達45.85港元/股，到如今的10港元/股，累計跌幅78.18%，市值縮水了超2000億元。

地產之外千億雄心待考

盡管吳亞軍宣稱對龍湖集團沒有什么可擔心的，但實際情況可能并非如此。

今年8月10日，龍湖集團遭遇股債雙殺，市值蒸發超過200億元。當天有傳言稱，龍湖集團出現商票逾期。事后，公司及有關方面證實，所謂商票逾期是謠言。

同在8月10日，瑞銀發布一份評級報告，稱碧桂園、萬科、龍湖和旭輝四家房企在上半年消耗了手頭的現金，產生了負的自由現金流。評級將龍湖集團下調至中性，并將目標價從57港元/股大幅下調至25.7港元/股。

今年10月13日，龍湖集團一個項目又遭遇業主維權。

對于這些，吳亞軍認為都已經解決，龍湖集團是健康的。那么，龍湖集團真的沒有風險嗎?

近幾年，龍湖集團的資產負債率不斷攀升。2018年至2021年，公司總負債從3660.66億元增至6537.73億元，資產負債率從72.22%增至74.66%。今年上半年，總負債為6632.81億元，資產負債率為74.61%。

當然，從三道紅線來看，龍湖集團的凈負債率55.3%，剔除預收款后的資產負債率68%，均符合要求。

問題在于，地產進入“黑鐵時代”，龍湖集團能否挺住?以中期業績為參照，2018年中期，公司毛利率、凈利率分別為37.13%、24.34%，歷經連續四年下降，今年上半年分別為21.25%、11.45%。

今年上半年，龍湖集團實現營業收入950.33億元，同比增長55.97%，凈利潤為74.80億元，較去年同期僅增加0.61億元，增幅0.82%。

新上任的陳序平向外界分享其對龍湖集團未來一年、五年和二十年經營構想。那就是，未來五年，商業、租賃住房、空間服務、智慧營造四個經營性航道產生的利潤占比要過半，收入占到整個集團的30%。二十年之后，地產之外的經營性收入目標是要做到千億。

地產之外的千億雄心，能否實現?二十年后，又會有哪些新的商業模式涌現?都是一個未知數，尚待時間去驗證。

值得一提的是，陳序平畢業于清華大學土木工程專業，2008年加入龍湖集團，任工程經理、項目經理等職位。2016年底，出任成都公司總經理，2021年7月，陳序平被任命為龍湖集團COO和地產航道總經理，執掌龍湖最為核心的板塊。今年2月底，陳序平接替56歲的邵明曉，成為龍湖集團CEO。

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