北京調控松綁預期下的賣地： 頭部民企依然失約 外來客“搖中”熱門地塊

樓市調控松綁的預期之下，北京土拍市場上演了一出“外來的和尚好念經”的畫面。

(資料圖片)

8月3日，北京迎來調控松綁預期釋放后的首次土地出讓。兩宗地塊均在大興，根據前一日的報名截止信息，大興三合莊6018地塊意向拿地房企共16家；另有6家房企報名大興新城DX00-0101-053等地塊。

最終湖州中石通過搖號，摘得大興三合莊地塊。

從報名和現場競價，雖然央國企依然是北京土拍市場的主力軍，且廝殺毫不手軟，知名民企則再次缺席北京的土拍市場，但從6月以來頻繁出現的“外地生面孔”進京拿地終于有了“開花”——湖州中石房地產開發有限公司碾壓其他15家資質、經驗、口碑都遠超自己的央國企，將大興三合莊地塊收入囊中。

樓市松綁預期下的圍獵

3日土拍之所以備受關注，主要源于調控松綁的預期。

當天出讓的兩塊地都位于大興。被16家房企圍獵的，位于大興三合莊， 土地起始價33.2億元，銷售指導價期房5.9萬元/平方米，現房6.1萬元/平方米。根據出讓規則，宗地設定土地合理上限價格381800萬元，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上現場競報“現房銷售”面積程序，起始競報“現房銷售”面積為1000平方米，同時本次出讓宗地設定有“現房銷售”面積上限2.5萬平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

在現場競價前，三合莊地塊共收到16次報價。當天，綠城、中海、首開、京能、中鐵建、天恒、建發等均進行了現場報價，通過搖號確定建發為合理價格上限觸達單位。隨后全部競買人集體進入競西安房面積環節，京能、興創、建工、天恒、首開、太原萃豐、金隅均報出面積，最終該地塊由湖州中石以38.18億元+2.5萬平方米現房銷售面積競得，溢價率15%。

三合莊地塊之所以搶手，一方面是所在黃村板塊配套豐富，此前大興區土地推介會時更承諾周邊規劃教育、醫療、體育等配套設施將同步實施。另一方面從價格看，若競到上限38.18億元，剔除配建后樓面價不高于3.15萬元/平方米，縫差接近3萬元，開發商的利潤可期。

幸運兒湖州中石

除了央國企積極搶地外，當天最大的意外，來自于首次進京的湖州中石，“通過搖號”碾壓其他15家資質、經驗、口碑都遠超自己的央國企。

天眼查顯示，該公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以從事房地產業為主的企業。企業注冊資本26288萬元人民幣，超過了97％的浙江省同行，實繳資本26288萬元人民幣。為宇誠集團旗下子公司。

主營業務為計算機、通訊和其他電子設備制造業的宇誠集團，并非房地產市場的“新兵”。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發房地產項目；也曾獨立投資文昌昌都房地產有限公司，并在湖州當地注冊了德清升宇置業有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊，由此可見宇誠集團布局一線城市和強一線城市的決心。

不只是宇誠集團，之前曾參與土拍的太原萃豐也再次出手報名三合莊地塊。

多位本地開發商及分析師均表示，目前北京的土地出讓方式給了外地新兵“試水”的勇氣。“資格門檻低，搖號有運氣成分，這兩項對于任何一個一線城市來說都是少見的賣地條件。”在當日賣地現場，一位總部在華南的頭部國企北京公司總經理無奈地搖了搖頭。

依然未見品牌民企身影

與一眾央國企、外地生面孔躍躍欲試相比，品牌民企在調控優化的預期下，拿地依舊謹慎。

“大興那個片區過去也以央國企開發為主，公司對陌生片區在現階段沒有試水的打算。”上半年營收排名前十的某知名民企北京公司總經理告訴記者，從集團對北京公司的要求來看，并沒有硬性拿地的指標，但對于北京公司自己而言，今年卻是“必須補倉了”。“北京公司除了一些商辦、車庫的存貨，貨值已經消化得差不多，再不拿地，團隊都有問題了。”這位總經理透露，上半年曾經兩次給集團上報拿地計劃，一次被否，一次通過。“但最終央國企拼的太狠，我們擔心算不過來賬，就沒舉。”

“我們就是沒貨值、拿不到地，只能把北京公司總部搬到土地存量還算多的天津。”總部在華東的某20強房企北京公司總經理告訴記者，在連續開發三個項目后，北京公司在京連續三年未能補倉，人員流失比較大，為了最大限度降低成本，不得不將分部挪走。

北京鏈家研究院分析師岳微認為，對于北京市場而言，從供需兩端來看，長期處于相對穩定的態勢，土地及新房供應節奏持續穩定、供應模式動態調整、供給方式貼合市場，營商環境優化一向為全國之先，北京住房市場供應與居住需求匹配度較高；對于開發企業而言，在土地市場的投拓意愿主要受地塊條件、購房需求及自身開發能力等因素影響，競拍行為整體謹慎、局部分化，沒有到逢地必搶的情況是北京市場良好健康穩定發展的表現。此外，今年北京土地市場競拍規則出現改變，現場搖號比例提升，房企斬獲機會均等但不確定性增加。“上半年北京房企已呈現多元化趨勢，據北京鏈家研究院統計，活躍房企體量增長81%，其中龍湖、萬科、懋源、新城等頭部民企參拍意愿強烈，但受制于搖號簽運影響未有斬獲。”

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