要聞：重磅新政解讀：共有產權房沒有想象的那么差

這是粉絲拍的大盤鴻榮源珈譽府的共有產權房，被視為深圳第一個“共有產權房”。

【資料圖】

7月3日，深圳市發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產權住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》（統稱四個政府規章），將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，8月1日正式實施。

先前已經做過多篇解讀，不贅述，大家可以回查《》、《》、《》。市場最關注的是共有產權房，今天就重點解讀這個。

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和征求意見稿相比，定稿的《共有產權房管理辦法》基本上沒什么大的改動。詳細我做了一張圖，大家可以看圖理解。然后，再和先前兩類公共住房做個對比，大概的區別就懂了。

前次說了，深圳現在是好幾類住房同時出來，并存于市場，所以，理解上非常復雜，許多童鞋根本搞不懂。這個我覺得不要急，所有的政策都不可能事無巨細、面面俱到，多對比、多看原文件、多打電話咨詢，給自己一些做功課的時間，就慢慢懂了。沒搞懂之前，不要急于做決策。

之前在文章里已經說了，這里再簡單總結共有產權房的要點：

1）全部要是深戶，在深圳名下無房無地，5年內未曾轉讓過住房或未曾離婚析產，未享受過購房優惠。

2）社保5年，核準類人才3年。

3）配售方式多樣，有輪候，也有抽簽、搖號、綜合評分等等。

5）三人家庭以下65平米，四人以上家庭85平米，但后者也可能向3人家庭配售。

6）價格按市場參考價的50%定。

7）按份共有，政府份額不高于50%，個人份額不低于50%。

8）封閉流轉，5年內不能賣，5年后可以申請政府回購，回購溢價是銀行3年期定存利率。也可以賣給適格對象，價格“由買賣雙方協商確定”（高度注意這一點！）。

9）放棄選房累計三次或簽合同違約累計兩次，三年內不能再申請。

10）《共有產權房管理辦法》施行之日起，不再安排建設安居型商品房和人才住房。

重點就是以上10點。

市場關心的最重要部分是“封閉流轉”，這一條明確的寫進去了，確定了。具體影響下面說。

02

和之前的征求意見稿對比，定稿有一些改變，這些改變還蠻重要的：

1、新增可以根據本市經濟社會發展需要，面向重點單位職工定向配售。

2、新增申請人具備市政府規定的人才引進遷戶核準條件的，累計繳納社會保險只需要3年以上（這是把先前人才房的要求納入了進來，和人才房并軌了）。

3、取消在冊輪候排序的規定。配售方式改為采取輪候、抽簽、搖號、綜合評分等方式組織選房。

申購方式修改為：申請人按照住房建設部門發布的共有產權住房配售通告，登錄住房信息平臺→在線提交認購申請并簽署誠信申報聲明→住房建設部門審核并公示合格名單→通過抽簽、搖號等方式確定選房名單和選房順序→選房→簽訂買賣合同→辦理不動產登記。

4、新增建筑面積85平方米左右的房源，可以根據實際情況面向3人家庭配售。

5、放棄選房處罰規則由兩次增為三次。放棄選房累計三次、未在規定時間內簽訂合同累計兩次，三年以內不得再次申請共有產權住房。

總結來說：

第一是，配售的方式變了，原來說是延續安居房在冊輪候的辦法，現在改變為多樣化的操作，可能會對安居房在冊輪候者產生一些影響。。

第二是，和人才房并軌了，因為以后人才房不建了，那么共有產權房吸納了人才房的申請條件，這意味著“人才”未來在申請共有產權房方面還是有領先優勢。

第三是，汲取了人才房三房滯銷的教訓，85平米左右的戶型看情況可以向3人家庭配售。這是一個極為重要的人性化調整，將能夠有效的促進銷售。

03

我的看法。

第一個看法，正式確定了以后人才房和安居房都停建了。尤其是人才房，我先前推斷，深圳人才房缺乏長期持續的政策依據和實踐基礎，如果深圳持續推行人才房會造成和國家政策無法銜接，是否停止的觀測窗口，是今年第一批賣地公告和這四份征求意見稿的出爐。先后都確定了，我先前的判斷對。

這意味著，現有的安居房，尤其是人才房，都會慢慢成為“絕版”，沒有了。

第二個看法，共有產權房的確不及前兩類可售公房。這個說法我一開始就講了，現在已是行業共識。從共有產權房一開始浮現大家的期待很高之后，很快就發現它的確是不及前兩類，這是事實。

人才房顯然是最優的一類，緣由是多數人才盤的地段好，是好盤，與商品房同盤同配套，并且申購條件寬松。是以，盡管折價最少（6折），也是最得市場熱捧的住房類型。安居房也好，共有產權房也好，都不可以和它比較，甚至是商品房也不及人才房——比如深業云海灣，商品房部分賣9.2萬/平米賣的很好，但是人才房部分只賣5.52萬/平米，只會搶得更兇猛。而共有產權房和先前的安居房比較，最大的劣勢在于它不是完全產權。

是以，這個定稿出爐之后，基于第一和第二個看法，很簡單的一個結論是：下面可售的安居房、人才房，（同等條件下）都可能會賣的比先前更好，尤其是人才房。安居房則是因為要輪候的關系，還會和先前一樣，但相信棄選率也會同比顯著降低。

我在原來基礎上又把這三類公共住房做了對比修改，不難比較出來。所以，我先前的觀點還是不改變，同等條件下，共有產權房賣得肯定會不如安居房，更不及人才房。

第三個看法，也是最新的一個看法：共有產權房沒有大家想象的那么差。

在先前的實踐中，我們看到，京穗的共有產權房其實都說不上很成功。而且深圳有之前的人才房、安居房“珠玉在前”。所以，在深圳，“封閉流轉”的共有產權房遭到冷眼相待，幾率更高。

但我完整的判斷是：說共有產權房不及人才房、安居房是對的，但它沒有想象的那么差。我明白人們覺得它非常差，核心緣由在于“封閉流轉”，這個市場普遍理解為“把住房徹底變為了消費品”、“失去了增值屬性”、“轉讓還要要求買家符合條件”，而對于一心只想搞錢的深圳人，棄掉幾乎是當然動作。

請各位童鞋仔細閱讀《共有產權房管理辦法》第二十七條第二款，這一條是我最關心的：

這是最重要的一條規定，不是完全產權，當然是共有產權房的一個劣勢——相對于安居房、人才房；封閉流轉，當然也是共有產權房的第二個劣勢。但是“價格由誰來定”這個市場經濟的古老法則，才是判定所有管制里最重要的一款。如果滿5年后，你可以按自己定的價格賣，那么很簡單，共有產權房的未來，也會和商品房一樣，和人才房滿期換證一樣、和安居房滿期換證一樣，取決于未來的深圳城市增長，以及屆時的房地產市場供求關系。

打個比方，新加坡的“組屋”制度幾乎是全體國人的向往，但是組屋的價格也會漲——這取決于組屋的需求量變化。

如果5年、10年后，深圳的經濟在繼續增長，住房供應依然不足，或者是只能買得起共有產權房的人持續增加，超過了供應速度。那么，即便它是共有產權房，你也有漲價賣出的能力，只不過是，會漲得少一些，因為它是一個有“防火墻”的市場。

反過來，如果深圳經濟不能繼續成長，住房供應持續保持充足。或者，就是像今天這樣的情況，一直持續下去。那么，即便是商品房，也會難以獲利。

再舉個例子大家就更好懂，深圳的小產權房市場，也是一個有防火墻的封閉市場，但是過去的30年里，它作為一個資產，也起到了保值增值的意義，長期分享到了深圳城市經濟增長的紅利。

價格由誰定才是最重要的，如果是管制定價，那么以上這個邏輯便完全不再成立。

一句話，在購買價值上，共有產權房肯定是不及人才房、安居房的，但是，也沒有想象的那么差，會完全喪失資產屬性。對于一些渴望上車的買家，它依然是一個在確保強化居住屬性的同時，可以長期參與及分享城市紅利的可選途徑。只是說，你的預期要在先前人才房、安居房的基礎上，再繼續降低。

對于未來的共有產權房銷售，我相信也一樣會遵循著和人才房、安居房乃至商品房一樣的特征：看個盤。這些公共住房天然具備“好價格”，不需要擔憂，唯需考量“好地段”+“好產品”。如果你把“共有產權盤”放到深超總，不用懷疑還是可以賣掉，但是如果你把它放到大鵬去，也不用懷疑，只會更加賣不掉。

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