股、債發行潮將至，3張圖看清房企融資新局面！

近期房地產行業融資接連迎來重磅政策，擴容，支持民營企業債券融資，放開上市房企股權融資落地。行業最困難時期已經過去，地產股近期也上漲明顯，行業未來走向如何，值得關注。

(資料圖片)

// 地產板塊個股表現較強 //

受接連利好政策加持，近期房地產股票上漲明顯。Wind數據顯示，房地產板塊自11月初探底以來已大幅上漲24.72%，雖然12月開始的兩個交易日高位出現小幅回調，但仍位于24個Wind二級行業同期漲幅第一位。可見11月份市場資金對板塊個股的追捧強勁。

// 四季度以來房企債券融資情況 //

發債融資上，房企通過債券融資其實一直未停止，這也成為房企近年來重要的融資渠道之一。本次政策上也給予了更多支持，預計債權的審批相關流程加速。不過在放開定增等股權融資下，上市公司通過債券融資意愿有望下降，非上市房企通過債券融資有望快速提升，尤其是政策支持的民營房企。

四季度以來從房企國內發債具體融資來看，Wind數據顯示，地產企業合計發行了65只債券，涉及43家公司，總融資規模為674.61億。

首先從發債類型上看，公司債和中票發行規模最大，都超過260億，緊隨其后短融發行規模也在109億，而定向工具最小僅有27.8億。

從發行的企業性質上看，地產國企和央企遙遙領先，發債分別達300.11億和288.5億，占四季度以來發債總規模的44.49%和42.77%。民營房企發債只有23億，占比為3.5%。可見政策提出支持民營企業債券融資的重要性。

另外從具體發債公司來看， 招商蛇口 四季度以來發行5只債券，總發行規模86.5億位居前列，緊隨其后華潤置業、 金融街集團 、 首開股份 等26家發債規模均在10億以上，而其余 電建地產 、 光明地產 等16家發債融資較小在2~10億之間。

// 近期上市房企籌劃股權融資情況 //

在11月28日，證監會宣布，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。政策支持下，上市公司也積極行動起來了。

Wind數據顯示，目前至少已有8家地產上市公司發布公告籌劃發行股票。分別是 萬科A 、 陸家嘴 、 華夏幸福 、 天地源 、 大名城 、 新湖中寶 、 世茂股份 和 福星股份 。

由于地產公司股權融資多年未開，本次政策支持下，上市公司有望抓住難得的機會，紛紛籌劃較大比例規模的融資。從目前8家來看，Wind數據顯示，除了 陸家嘴 和 華夏幸福 未公布具體比例外，其余6家籌劃發行 新股 為不超過發行前總股本比例的20%或30%，比例較大。按照最新收盤市值，以收盤價80%、最大比例發行預估，6家上市公司合計融資有望超過400億。其中 萬科A 一家獨大，其余幾家融資基本在8~40億之間，金額也不小。對后期其他地產上市公司發行股份融資有積極指引作用，本輪地產上市公司發 新股 融資潮將來臨，融資規模或不小。

從三季報業績上看，這8家經營差異巨大。龍頭 萬科 前三季報歸母 凈利潤 仍然高達170.5億，緊隨其后 陸家嘴 和 新湖中寶 歸母 凈利潤 超過10億，此外 天地源 、 大名城 和 福星股份 則是1億以下，而 華夏幸福 和 世茂股份 則是陷入較大虧損。

除房企外，房地產 產業鏈 上的建筑裝飾等企業也有望積極關注融資新政落地及行業融資環境的變化。

// 地產行業未來發展趨勢如何？ //

招商證券 研究發展中心房地產行業首席分析師 趙可 認為，房企再融資功能恢復，或利好現金流偏緊且剩余價值偏足的房企，或可通過再融資募集資金推動存量項目“保交樓”，而后通過較優貨值“重返市場”；利好當前具備保障房建設能力的房企，或可通過再融資募集資金加快加大業務開展；利好涉房但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。

財信證券 黃紅衛、王與碧分析認為，近期各項金融支持政策相繼出臺。由于房地產市場已長期承壓，因此需要充分且足量的政策支持才能改善預期，實現趨勢性回暖。預計今年年末到明年第一季度，相關部門和地方政府將充分落實因城施策和綜合施策，推出更多舉措支持房地產市場。

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