深圳樓市創20年新低，傳聞中松綁政策或難落地，企穩回升現曙光

曾經是樓市風向標的一線城市深圳，在過去的一年里，經歷了20年來最冷的“寒冬”。

深圳樂有家研究中心數據顯示，2022年深圳的二手市場僅成交了2.2萬套。作為對比，即使是金融危機的2008年，這個數字也還在4.3萬套，幾乎是去年的兩倍。

“雖然更早以前的數據缺失，但評估來看2.2萬套不僅是近19年的最低，更有可能是近20來年里的最低點。”樂有家稱。

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轉折的跡象在歲末年初隱現。

“12月的銷售額起來了，售樓處的人明顯多了。”深圳一家本土開發商的員工對《鳳凰WEEKLY地產》說，“感覺東莞取消限購刺激了深圳。”

多家中介表示，這兩個月二手房的帶看量和成交量也有了明顯上升。2023年1月，深圳推出了二手房“帶押過戶”，這是對二手房成交的一次有力提振。

近期坊間不斷有政策將繼續松綁的消息流傳，比如深戶取消社保要求等，雖然目前尚未落地。其他一線城市已經不同程度地出現觸底回暖的信號，人們免不了開始猜測，一直以來的樓市排頭兵，什么時候重現活力。

“絕對的底部”

樂有家將2022年的深圳樓市成交稱為“絕對的底部”，這個“底部”既包括量，也包括價。

公開數據顯示， 2022深圳新房住宅成交3.4萬套，較2021年下跌34.2%，跌幅超過了北上廣三城。北京、廣州的新房成交量跌幅分別是29%、34%，上海一枝獨秀，全年增加455套。

2022年深圳二手房共成交2.57萬套，同比下跌45.3%。這一跌幅遠超北京、廣州、上海的26.3%、29.3%、23%。

從月度看，全年各月成交量皆不超過2400套，深圳全市共4319個小區，以此推算，平均每個小區兩個月才能賣出去一套。

在價格方面，深圳新房因為仍有限價，成交價格較平穩，每月成交都在6萬元/平方米上下波動。

二手房的價格下跌比較明顯，樂有家統計的2022年深圳二手房成交均價同比下跌9%，回到2020年的水平；貝殼研究院統計的深圳2022年二手房成交均價同比2021年下跌3.7%，為6.52萬元/平方米，比2020年的6.65萬元/平方米還要低。

因為觀望情緒濃厚，二手房的成交效率也明顯放緩。貝殼研究院統計，2022年四季度的成交周期同比2021年四季度延長了39天。

還有一些有意思的細節。

2022年深圳在售二手房掛牌量出現了大幅度的上漲，自年初的4萬余套，一路上漲至年底的10+萬套，直到12月因疫情才略有回落至9萬余套。

本來是二手房“地板價”的二手房官方參考價，在2022年成為“天花板”價。樂有家統計，深圳全年近9成二手房購房者以接近參考價成交。1月時，全市二手房還有兩成的成交量，成交價能高于參考價20%以上。到了12月，這個比例降低到7%。

何以至此？

2008年是深圳商品房40多年歷史里，最為慘痛的一年。

那一年，深圳出現了多個腰斬樓盤，金地梅隴鎮開盤價從1.8萬元/平方米跌到6670元/平方米，英郡年華從1.3萬元/平方米跌到6300元/平方米。

深圳清坪高速收費站路旁，佳兆業茗萃園打出一塊巨大廣告牌，廣告牌的畫面是一位穿著紅色低胸裙的女子，旁邊配的文案是:“再低，就不可能了。”

那一年，深圳幾乎每周都有因開發商降價而導致的維權事件。深圳史上首宗業主斷供案例也出現在2008年，還有大量的中介倒閉，炒房客破產。

當年的深圳還沒有新房限價，尚能反映出真實的氛圍。相關數據顯示，2008年深圳新房價格1.26萬元/平米，比2007年整體下跌了4.4%。二手房價格1.17萬元/平米，同比下跌了4.2%。

從數字上看，2022年的情況顯然比2008年更為嚴峻。

“前有指導價政策，后有疫情的影響。‘前狼后虎’夾擊下深圳二手市場交易量進入了最低點。”樂有家研究中心稱。

中原地產以季度為單位，分析了過去12個月房地產交易遇到的困難。“一季度春節及疫情冰封市場；二季度受政策傳聞影響，市場迎來回升；三季度市場再度快速下滑，市場信心跌入谷底。11月金融層面政策開始集中發力，成交開始止跌企穩。12月疫情管控放開，上半月成交明顯回升。”

傳言的松綁會不會到來？

就在這幾日，深圳坊間流傳著5條樓市放松政策，包括提高二手房參考價、深戶購房取消社保年限、非深戶降低社保年限等。

2008年深圳樓市蕭條時，也出現了零首付、免契稅、七折利率等“大出血”式優惠。

但廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從政策導向來看，現在松綁的可能性不大。

“2008年要以房地產來刺激內需和經濟的，現在完全不一樣，現在的導向是不以房地產作為短期刺激經濟的手段。深圳作為樓市的風向標，也是貫徹‘房住不炒’的重要的一個城市。如果放開了，那就說明‘房住不炒’落空了。”李宇嘉對《鳳凰WEEKLY地產》說。

還有一個很重要的不同。

2022年雖然成交量價的跌幅甚于2008年，但是并未出現當年開發商大幅降價的情況。其中一個重要的原因是，房產依然是高收入人群的避險工具。

貝殼研究院統計，2022年深圳新房市場分化明顯，剛需型項目去化難度加大，而改善性項目普遍受到市場追捧，全年日售罄的四個樓盤，有三個是豪宅樓盤。

90平方米以上的新房房源成交比例擴大了5.7%，總價1500萬以上的房源比例擴大3.4%。二手房中，套均面積、總價中位數創了新高，分別為95.4平方米和423萬元。

從購房方式來看，二手房貸款購房比例下降至73%，平均貸款成數下降至50%。也就是說，越來越多的人選擇了全款購二手房。

同時，二手房業主的心態也并沒有全崩。

樂有家按掛牌率統計了全市的二手房小區，其中79.2%的小區掛牌率在1%-5%，屬于正常流通狀態；2.8%的小區掛牌率超過10%，處于滯銷狀態；1.2%的小區掛牌率超過20%，基本屬于“深度套牢”。但這1.2%深度套牢的小區多出現在大鵬新區、坪山兩個較偏的區域。

回暖的苗頭

談及已經開始的2023年，幾乎所有的機構都認為會比2022年好。隨著社會經濟活動逐步恢復正常，經濟有望迎來快速復蘇，消費信心自然也會提升。

事實上，歲末年初的深圳也確實出現了一些回暖的苗頭。

位于深圳光明區的華潤潤暉府在2022年12月23日拿了證，上線兩天，凍資人數與房源的人數接近1:1。深圳新房凍資比例不足早已是常態，潤暉府的這種“戰況”在過去一年是比較少見的。

二手房也在悄然回升。深圳房地產信息平臺數據顯示，11月，深圳二手住宅成交2168套，環比上漲25% ，經歷金九銀十低谷后，重回 2000 套以上。

“從2022年11月開始，有購房意愿的深圳市民已明顯加快了腳步，不止看房量上升明顯，成交量也出現明顯增長。”深圳貝殼研究院肖小平介紹。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，即使沒有“大政策”刺激，深圳樓市也能走出低谷。

“今年樓市會走出近兩年的低迷，這樣的低迷不可持續，在經歷了疫情的影響和國內外各種負面因素的嚴重擠壓后，深圳樓市非常需要回到正常發展的通道里來。按照行業規律，即便沒有政策扶持，依靠行業自身的市場動能，深圳樓市今年也將呈現合理的回暖態勢。”宋丁撰文稱。

關鍵詞： 深圳樓市 二手房成交 一線城市