世界熱議:【預(yù)見2023】胡景暉:2023年房地產(chǎn)行業(yè)漸進(jìn)式復(fù)蘇，Top100房企中國(guó)企、央企占比會(huì)進(jìn)一步加大

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已挺過(guò)最困難時(shí)刻”，但經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過(guò)程不會(huì)是一片坦途。2023，如何看待當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)？資本市場(chǎng)將會(huì)有怎樣的表現(xiàn)？哪些領(lǐng)域值得關(guān)注？金融界推出《啟程：百位首席預(yù)見2023》特別策劃，希望透過(guò)專業(yè)人士的講解，給廣大投資者帶來(lái)啟發(fā)。

本期嘉賓：景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉

核心觀點(diǎn)：

(資料圖)

2023年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇是一定的，但是要經(jīng)歷漸進(jìn)式過(guò)程，關(guān)鍵在后面三個(gè)季度。確有自住的購(gòu)房需求，今年可以考慮入手。中國(guó)房地產(chǎn)還有投資機(jī)會(huì)，但是投資方式發(fā)生改變，公募REITs是非常好的投資方式。

2023年千億級(jí)以上銷售規(guī)模的房企會(huì)有所增加，在Top100等房企中，國(guó)企、央企占比會(huì)進(jìn)一步加大。

以增量開發(fā)為主的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)主要形式會(huì)是存量，運(yùn)營(yíng)服務(wù)再交易和衍生金融產(chǎn)品會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

金融界：2023年房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)復(fù)蘇，如果復(fù)蘇預(yù)計(jì)會(huì)在哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)？

胡景暉：2023年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇是一定的，但是要經(jīng)歷漸進(jìn)式過(guò)程。一季度市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖，逐漸修復(fù)，關(guān)鍵在后面三個(gè)季度。目前，房地產(chǎn)行業(yè)政策5支箭齊發(fā)，債市、股市、銀行信貸，都給予了房地產(chǎn)企業(yè)很大支持，再疊加內(nèi)保外貸、商票質(zhì)押提取預(yù)售款等措施，整體向房地產(chǎn)行業(yè)輸送的資金比較充足。2023年房地產(chǎn)行業(yè)

復(fù)蘇的關(guān)鍵在于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的走向能否向好，就業(yè)收入能否穩(wěn)定，整個(gè)社會(huì)的預(yù)期能否向好。如果這都沒(méi)有問(wèn)題，再加上監(jiān)管政策工具箱里還有降低首付，降低利率，解除限購(gòu)等工具。2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)企穩(wěn)回升。

金融界：對(duì)居民購(gòu)房有哪些建議？當(dāng)下是不是買房的良機(jī)？

胡景暉：2023年從政策到貸款到市場(chǎng)對(duì)于買房相對(duì)友好，且今年還有進(jìn)一步降低利息可能，同時(shí)市場(chǎng)可供選擇的房源也比以前更加豐富，國(guó)內(nèi)很多主要城市的二手房掛牌量達(dá)到了歷史最高水平，且有一定的議價(jià)空間。如果確有自住的購(gòu)房需求（包括首次置業(yè)、改善），今年可以考慮入手，但要考慮到就業(yè)收入以及家庭的財(cái)務(wù)狀況，在房產(chǎn)方面的開銷不能超過(guò)家庭每個(gè)月可支配收入的50%。但是在像以往投機(jī)炒房，不是一個(gè)非常明智的選擇。

中國(guó)房地產(chǎn)還有投資機(jī)會(huì)，但是投資方式發(fā)生改變。2022年，在深圳、北京、廈門和上海四地保障性租賃住房項(xiàng)目中先后發(fā)行了4只公募REITs，現(xiàn)金回報(bào)率達(dá)到4.3%左右，受到市場(chǎng)熱烈追捧，是非常好的投資方式。公募REITs間接投資房地產(chǎn)，透過(guò)基金來(lái)投資房地產(chǎn)，按份購(gòu)買，投資門檻相對(duì)較低。投資方向包括物流產(chǎn)業(yè)園，公寓，酒店等等，投資品種豐富，收益率較為可觀。

2022年底，證監(jiān)會(huì)表示公募REITs會(huì)向保障性租賃住房之外的市場(chǎng)化租賃住房和商業(yè)地產(chǎn)打開。預(yù)計(jì)2023年會(huì)有更多的房地產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品在市場(chǎng)上推出。在2023年，如果就業(yè)穩(wěn)定，收入穩(wěn)定，家庭財(cái)務(wù)狀況健康，買住宅自住沒(méi)有問(wèn)題。如果想投資房地產(chǎn)，更多的考慮公募REITs等間接投資方式，既能夠分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)城市發(fā)展的紅利，又不會(huì)去炒房推高房?jī)r(jià)。

金融界：房地產(chǎn)政策在供需兩端還有哪些發(fā)力點(diǎn)？對(duì)于“保交樓”工作又有哪些建議？

胡景暉：從需求端來(lái)看，第一，有必要進(jìn)一步降低首付比例，特別是二套改善型置業(yè)的首付比例；第二，可以進(jìn)一步降低利率；第三，稅費(fèi)可以進(jìn)一步減免；此外更重要的是要讓購(gòu)房人有信心，就業(yè)穩(wěn)定，收入增長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)的家庭的財(cái)務(wù)狀況預(yù)期向好。從供應(yīng)端來(lái)看，最重要就是保交樓，解決在今年有可能到來(lái)的還債高峰等流動(dòng)性的問(wèn)題。

目前，監(jiān)管層、銀行等在保交樓等方面有很多舉措。很多地方成立紓困基金，地方政府積極協(xié)調(diào)銀行提供更多貸款，通過(guò)內(nèi)保外貸到、商業(yè)保函等來(lái)解決資金短缺等

問(wèn)題。但是除了金融產(chǎn)品創(chuàng)新之外，還要給開發(fā)企業(yè)足夠的時(shí)間來(lái)籌劃解決目前的交樓和債務(wù)問(wèn)題。這個(gè)需要精心的制度設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

金融界：頭部房企格局會(huì)不會(huì)有比較大的變化，對(duì)于房企有何建議？

胡景暉：按銷售金額來(lái)算，2022年前三分別是碧桂園，保利，萬(wàn)科，對(duì)應(yīng)的分別是民營(yíng)企業(yè)、央企、國(guó)企，這是未來(lái)的房企格局。對(duì)于未來(lái)，房企要把握好三點(diǎn)：

第一、要聚焦主業(yè)，即便多元化經(jīng)營(yíng)，也要跟自己的主業(yè)相關(guān)。例如，碧桂園做機(jī)器人(行情300024,診股)業(yè)務(wù)，機(jī)器人普遍應(yīng)用在開發(fā)施工中，既減少工人高危作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也提高了開發(fā)建設(shè)效率。

第二、作為開發(fā)企業(yè)，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，在經(jīng)營(yíng)中一定要穩(wěn)健，從拿地開發(fā)銷售等各方面，要考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)，避免再出現(xiàn)暴雷。

第三、以增量開發(fā)為主的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)的主要形式會(huì)是存量，運(yùn)營(yíng)服務(wù)再交易和衍生金融產(chǎn)品會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。雖然去年物業(yè)公司上市有所減少，物業(yè)公司估值有所下降，并購(gòu)案例也大幅減少，但是房企旗下物業(yè)公司也在提高服務(wù)水平，技術(shù)含量，包括各種各樣的業(yè)務(wù)形態(tài)。未來(lái)如何物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)好、服務(wù)好業(yè)主，是房企未來(lái)轉(zhuǎn)型的值得思考和實(shí)踐的方向。

金融界：房企會(huì)不會(huì)更加分化？預(yù)計(jì)今年千億房企會(huì)不會(huì)增加？

胡景暉：在2023年中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步分化，同時(shí)隨著市場(chǎng)逐步回暖和修復(fù)。2023年千億級(jí)以上銷售規(guī)模的房企會(huì)有所增加，在Top10、Top30、Top50、Top100等房企中，國(guó)企、央企占比會(huì)進(jìn)一步加大。但是混合所有制企業(yè)、還有一些民企也有自己的舞臺(tái)，比如金地。

雖然城鎮(zhèn)化還有一兩億人口增量，人均40平米建筑面積也還有提高的空間，但是以開發(fā)增量為主的時(shí)代已經(jīng)漸進(jìn)尾聲。目前中國(guó)有30個(gè)以上城市二手房交易量高于新房，未來(lái)，房地產(chǎn)的核心是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，再交易和衍生金融產(chǎn)品。目前中國(guó)家庭70%的財(cái)產(chǎn)是房地產(chǎn)，金融財(cái)產(chǎn)不到30%，三七轉(zhuǎn)換在20年內(nèi)會(huì)發(fā)生，這也有利于促進(jìn)中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展。

金融界：回顧2022并展望2023年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，以及對(duì)投資者的建議。

胡景暉：過(guò)去2022年，工作、生活、學(xué)習(xí)等都到了很大影響，也給給中國(guó)經(jīng)濟(jì)也帶來(lái)了不小的沖擊。在2023年，隨著疫情政策的調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將快速的修復(fù)和增長(zhǎng)，很多國(guó)際的經(jīng)濟(jì)研究評(píng)價(jià)的組織，也對(duì)2023年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)給予了好評(píng)。

對(duì)于投資，今年股市中應(yīng)該會(huì)有非常好的機(jī)會(huì)，香港恒生指數(shù)近期漲了50%，A股也有小牛市兆頭。炒房不是好的方式，可以關(guān)注公募REITs，以間接投資方式分享城市化的紅利。

啟程·百位首席預(yù)見2023

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