新路2023丨行業篇：銷售、投資回到五年前

丁祖昱評樓市

2022年樓市仍處于深度調整期，最大的變化就是，商品房銷售規模和開發投資規模大降。

(資料圖)

1月17日，國家統計局公布了2022年全年房地產開發投資與銷售數據。2022年，商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額13.3萬億，同比下降26.7%；全年開發投資下降了10%。

在擴大內需、穩地產總體方針下，中央金融紓困救企的同時，地方調控擺脫時滯效應后促進需求發力，2023年，銷售和投資規模將實現前低后高的走勢。

但考慮到房企資金壓力尚未得到實質性改善，再加上購房需求透支，接下來“保交付”將是多數企業的主要工作，多數城市主要圍繞“穩需求”發力，這對行業規模的復蘇支撐有限，預計2023年銷售和投資規模還將繼續縮量。

行業步入無增長時代，預計未來三至五年，全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，未來十年，整個住房增量需求將回落到100億平方米左右。

2022年房地產市場供需兩端面臨沖擊和壓力。

國家統計局最新數據顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。兩者同比降幅相比1-11月分別擴大1個百分點和0.1個百分點，累計同比降幅走勢趨平趨緩。

從歷年商品房銷售規模來看，行業規模自2016年以來持續放緩，特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，2022年整體規模已回到了2015年，預計未來三至五年，全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業步入無增長時代。

2022年下半年年以來，商品房銷售企穩，市場已完成規模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場情緒仍然萎靡。

萎靡的市場情緒將傳遞到2023年，整體全國商品房市場仍有銷售規模縮量可能，尤其是上半年仍將月成交規模仍將維持下降趨勢，但好的一面是，改善需求將支撐整體規模在下半年小幅回升。

基于此，預計2023年全年銷售規模將低于2022年，商品房銷售面積降至13億平方米以下，銷售面積和銷售金額降幅約在10%以內。

據國家統計局最新數據，2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%，較1-11月降幅擴大0.2個百分點。

其中，12月全國完成房地產開發投資額9032億元，環比下降8.9%，同比下降12.2%，同比較11月降幅收窄7.7個百分點。

2022年下半年以來，全國房地產開發投資額一路收窄至歷史低點，其中，11月和12月全國開發投資額已降至不足1萬億元，為近五年新低。

2023年投資仍將延續2022年的趨勢。

具體來看，房屋新開工和土地購置兩方面疲軟下投資規模繼續保持低位，竣工持續發力支撐增速降幅小幅收窄。略有不同的是，隨著全國經濟和樓市復蘇，房企資金面改善后以土拓投資為代表將有復蘇預期，屆時或將拉動整體投資規模上揚。

基于此，預計2023年全年開發投資額仍將低于2022年，同比降幅小幅回升至-5%到-8%。

據國家統計局數據：2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%，降幅較1-11月擴大0.7個百分點。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。兩者同比降幅分別擴大0.5個百分點、收窄4個百分點。

縱觀2022年下半年，整體呈現“新開工連續疲弱”、“竣工保交付接連發力”的趨勢，預計2023年房企房屋施工和新開工面積仍將維持低水平，同時竣工規模則將繼續發力。

這主要基于兩方面判斷。一方面，房企2023年的主要資金仍將落腳于竣工保交付上，投入到項目新開工的投資有限；另一方面，2021年和2022年全國土拍規模接連走低，2023年可開發土地規模也依趨勢縮減，也將拖累新開工指標。

房屋新開工方面，預計2022年成交土地將有3.4億平方米于2023年新開工，再加上2023年新成交土地中20%于當年新開工，預計規模為2億平方米。二者合計加之庫存土地新開工，預計2023年全年房屋新開工面積或同比下降20%。

房屋竣工方面，受限于建筑行業自身施工強度，預計2023年全年完成房屋竣工面積在10億平方米以內，同比上漲10%至15%。

據國家統計局數據：2022年，全國房地產開發企業土地購置面積10052萬平方米，同比下降53.4%；土地成交價款9166億元，同比下降48.4%。二者降幅較1-11月分別收窄0.4個百分點和擴大0.7個百分點。

近期關于房企融資方面的利好頻發，對于房企恢復正常的經營、投資有一定的促進作用，但短期內在政策效果在企業投資端還未能體現。

房企首要任務是增強融資、促進銷售，土地投資信心依賴于市場信心的帶動。

在樓市銷售仍未明顯復蘇的背景下，重點城市集中土拍冷熱分化的趨勢還將延續，流動性緊張下，核心一二線城市的優質開發土地將繼續成為房企拿地重心。

國央企及平臺公司仍將成為二三線城市土拍市場支柱力量。同時土地端將會出現兩個變化：一是優質地塊將更加被熱捧。二是隨著“第四支箭”等進一步金融政策的實施，一部分優質民企將重新回到土拍市場，參與到優質開發土地的競拍中。

2023年土地購置面積仍將處于歷史低位，預計全年同比下降2%至5%。整體房地產行業雖融資環境有寬松預期，但銷售端資金回暖仍需較長時間。資金面沒有根本改善下房企拿地態度不會發生根本性轉變。

國民經濟頂住壓力再上新臺階，經濟總體上保持了恢復態勢。

房地產市場整體面臨需求不足、投資動能減弱的壓力，2023年依然不容樂觀，考慮到購房市場是中國最大的消費市場，新一輪政策支持力度還將以促進市場回穩為主，但政策端支持力度傳導至行業銷售與投資層面仍需要一段時間。

目前，樓市仍然面臨較大壓力，預計2023年全國商品房市場仍有銷售規模縮量可能，尤其是上半年仍將月成交規模仍將維持下降趨勢。

關鍵詞： 竣工面積 商品房銷售面積