啟程2023丨房地產(chǎn)行業(yè)如何面對新的一年？圈里圈外許下新年愿景

2022年，房地產(chǎn)市場上演的劇情如過山車般跌宕起伏，在持續(xù)下行探底且一度出現(xiàn)加速下滑之后，終于在年末迎來重大轉(zhuǎn)折。

這一年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨大變局，許多房企仍在掙扎求生，而產(chǎn)業(yè)鏈上下的所有人也都持續(xù)經(jīng)歷著行業(yè)急轉(zhuǎn)彎所帶來的“陣痛”。

(資料圖片)

許多房企員工、中介主動或被動離職，留下的人也面臨著工作壓力加大、收入縮水的境況。在政策轉(zhuǎn)向、疫情企穩(wěn)后，有購房者光速上車，也有人持續(xù)觀望。

對于地產(chǎn)業(yè)圈里圈外的人來說，2023年會是個好年嗎？

房企員工：做足準備，積極等待信心回歸

唐峰自2015年開始就投身房地產(chǎn)行業(yè)，從業(yè)已經(jīng)8年。作為一名市場部經(jīng)理，唐峰對于房地產(chǎn)業(yè)的變化十分敏感。

2015年至2021年間的房地產(chǎn)業(yè)，用他的話來說，“還處在黃金期的尾端”，房企規(guī)模和利潤每年都有大幅上漲，很多房企都是在這個時候沖到了行業(yè)前列。

至于他自己，唐峰笑稱升職加薪少不了，“當然也挺忙的，但不管是工資收入還是個人成長都很快，可以清晰看到行業(yè)呈現(xiàn)一個快速上升的態(tài)勢。”

不過，2021年開始，唐峰明顯感覺到公司乃至整個行業(yè)都出現(xiàn)了資金吃緊的情況。2022年，隨著房企大范圍違約，行業(yè)跌落到谷底，市場對房企的信心消失了。

“市場上風(fēng)聲鶴唳，很多人都擔心，你們公司會不會是下一個違約的？”唐峰坦言，擔憂情緒不斷上升對公司銷售和股價都產(chǎn)生了負面影響，他的工作壓力也驟然加大。

在公司債務(wù)違約后，與債權(quán)人、合作商等進行溝通和談判也成為了唐峰和同事們的工作之一。

“初期外部對于房企違約都比較不理解。”他直言談判比較困難，“實際上是沒得談的，都會覺得你方案給的太差。大家的想法都是只想要錢，而且最好立馬兌付。”

在那樣的環(huán)境下，他感受到當時從公司員工、到外部的合作伙伴以及供應(yīng)商、債權(quán)人等等，“關(guān)系實際上都相當緊張”。

由于資金緊張，部分房企迫切希望從成本端節(jié)流，裁員成為一件稀松平常的事情。唐峰透露，公司總部和區(qū)域分公司都根據(jù)業(yè)務(wù)需求變化進行了裁員，不同部門和條線的裁員力度有所差別。

好在，地產(chǎn)業(yè)的低谷期并非是無休止的，在度日如年的嚴寒中，行業(yè)終于迎來拐點。

2022年下半年開始，唐峰發(fā)現(xiàn)，有一些房企陸續(xù)談成了債務(wù)的展期，“都是經(jīng)過幾個月慢慢溝通和打磨方案”。

進入2022年第四季度，“金融16條”等利好政策大量出臺，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，強力為房地產(chǎn)化解金融風(fēng)險，有力提振了行業(yè)信心。

提及前段時間的經(jīng)歷，唐峰感觸頗深，“出現(xiàn)了問題之后，大家的一致想法都是去解決問題。初期因為都沒經(jīng)歷過這種情況，比較無所適從，實際上各方都愿意為公司好起來做出努力。”

“債權(quán)人理解了公司資金緊張的困難可能是短期的，放緩了債務(wù)催收，表示相信公司能恢復(fù)、會等來好消息。債務(wù)展期成功了之后，不管是員工還是外部的合作伙伴，對企業(yè)的信心也在慢慢恢復(fù)，各方都愿意看到公司好起來。”

對于2023年，唐峰認為，隨著政策力度不斷加強，地產(chǎn)業(yè)信心也會不斷增強，“房企整體的生存壓力得到緩解，經(jīng)營可能會面臨快速的復(fù)蘇”。

大浪淘沙，抱著不作為的心態(tài)、被動等待行業(yè)恢復(fù)的房企，可能面臨出局。唐峰說，公司正在主動做好準備，做好債務(wù)的問題解決、運營的恢復(fù)以及與各方的溝通交流。

房產(chǎn)經(jīng)紀人：新的一年有新氣象

在樓市寒冬降臨之時，作為連接著房企與客戶的信息傳遞者，房產(chǎn)中介最先感受到市場的冷風(fēng)。而當樓市回暖的時候，他們也是第一批察覺到風(fēng)向變化的人。

“最近兩個月按道理來說是淡季，但是去年12月和今年1月成交量反而比預(yù)期高了一些，主要集中在剛需這邊。”杭州一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人彭文，對于市場變化有著切身感受。

回憶起去年的購房市場情況，彭文認為總體較差，杭州市二手房全年成交在6萬套左右，而往年都在11萬至12萬套左右，“去年市區(qū)的新房市場基本沒什么影響，不過周邊和外圍的成交減少了，像崇賢、臨平、閑林等地”。

“整體市場往下走，價格不確定，買漲不買跌，所以大家觀望情緒比較重。”對于房產(chǎn)成交量銳減，彭文覺得主要還是大環(huán)境不太好，客戶收入也在縮水，所以買房信心不足。

這些從去年成交的不同房源類型占比中也能窺得一二，彭文說，去年周邊次新二手房和市區(qū)次新二手房成交占比最大，包含回遷房、經(jīng)適房在內(nèi)的市區(qū)老破小和學(xué)區(qū)房降價幅度比較大。

寒意也在襲擊著房產(chǎn)中介行業(yè)，隨著去年市場成交量銳減，為應(yīng)對難關(guān)，中介公司采取的最直接方式就是關(guān)店、裁員。

一位從業(yè)8年的房產(chǎn)經(jīng)紀人秦丹回憶，過去一年里，為了降低營運成本，“公司撤店關(guān)店比較多，同時也進行了資源整合，對部分門店進行合并，以便減少公司房租等支出”。

據(jù)彭文所知，不管是他所在的公司還是其他中介公司，職能部門的裁員和合并非常多見，“一線像我們這樣的經(jīng)紀人離職的也差不多有30%左右”。

“經(jīng)紀人行業(yè)本來就留不住人。”即使如此，去年的離職率之高還是令秦丹忍不住咂舌，“相比2021年上半年以前，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)受到的影響還是很大，大部分入行不久的新人經(jīng)紀人，開單周期明顯變長，離職率明顯增加。”

彭文認為，一部分主動離職的經(jīng)紀人主要是對市場不看好，再加上收入減少，所以才選擇離職，“我身邊有人的中介收入，在2022年減少到過去的差不多一半”。他補充說，“當然也有做得好的。”

步入2023年，彭文直言：“新年的一年有新氣象，感覺今年會比去年好很多。”他認為疫情防控措施優(yōu)化調(diào)整后，大家的生活都能回歸正常，“希望今年的市場回歸到2019年和2020年的狀態(tài)。”

秦丹也認為，未來政府會出臺更多利好房地產(chǎn)的政策，而且現(xiàn)在銀行利息低、放款快，樓市會比較穩(wěn)定，“市場不會出現(xiàn)大幅度增長或者降低”。

剛需購房者：“房票”失而復(fù)得，買完房才真正安心

2021年初來到杭州定居的齊姜，因為屬于剛需，一邊租房一邊尋找著合適的房源，“不買房會有種用還月供的錢去租房消費的感覺”。

恰逢當時多地房價多年連年上漲、炒房屢禁不止，中央堅持“房住不炒”的定位，全國各地區(qū)、各部門持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，杭州也在2021年8月發(fā)布了樓市新政，進一步加強了對房地產(chǎn)市場調(diào)控。

齊姜不再符合購房條件，到手的“房票”飛了。她直言打擊挺大，期望落空讓人格外失落。

2022年2月之后，為支持合理住房需求，部分地區(qū)“因城施策”，提高公積金貸款額度、降低二套房首付比例等購房利好政策相繼出臺。當年5月，樓市松綁的接力棒也傳到了杭州，杭州發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》表示，二手房購買方面，落戶即有購房資格，外地戶口也只需在杭連續(xù)繳滿一年社保或個稅即可。

在杭州新政落地后，齊姜的“房票”失而復(fù)得，迫不及待地開始看房，接連幾個星期，一到周末就約上房產(chǎn)中介去實地查看線上“相中”的房源。這時，她明顯感覺到市場上的房源變多了，中介的積極性也大大提高。

由于沒有新房購買資格，齊姜瞄準了二手房，而且她也注意到，“近兩年新房不僅有爛尾、延期的風(fēng)險，房屋質(zhì)量可能也會降低，所以買新盤還是有一定風(fēng)險的”。

不到三個月，齊姜就選定了一套符合預(yù)期的房源，迅速付了定金，“因為擔心時間拖久了又有變動，買完房才真正安心了。”

對于從嚴控房市到政策松綁間近一年的等待，齊姜十分感觸，“之前帶我看房的中介小哥都改行、聯(lián)系不上了，我也一度以為自己只有待交足4年社保才能在杭州買房了。”

齊姜的買房故事只是杭州二手房市場回暖的一個縮影。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，2022年9月以來，杭州二手房實現(xiàn)了連續(xù)3個月同比上漲，至11月成交量同比上漲53.68%。

與此同時，也有人仍在觀望。曾經(jīng)和齊姜一起看房的朋友肖明就還在等待，希望可以等到更低價位或是更滿意的房源。

對于肖明的顧慮，齊姜也不是沒有思考過，樓市利好政策持續(xù)加碼下，晚些買房可能會更優(yōu)惠，“但當時利率已經(jīng)處在相對低位了，剛需遲早要‘上車’的，正好碰見了自己和家人都覺得比較滿意的房源，所以還是想著不要錯過。”

肖明也發(fā)現(xiàn)，“這幾個月都沒看到什么新房源，而且房東對市場又開始有信心，不像去年一樣比較急著賣房了。”

對于2023年的房市走向，齊姜對杭州樓市也有一定信心，而且因為是剛需，“所以短時間不會考慮出手，所以短期浮動也沒太大關(guān)系，主要是自己的房子自己住著比較舒服”。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，對生產(chǎn)、投資、消費都有著重要影響。同時，也和人民生活息息相關(guān)，關(guān)系到百姓安居、生活幸福。

自2021年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的下行壓力，2022年下半年行業(yè)加速下滑，乃至成為影響經(jīng)濟運行的風(fēng)險因素。

在我國多措并舉引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展下，2022年末，各方對市場的信心也在回歸。中央經(jīng)濟工作會議明確，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這為完善住房保障體系、房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康轉(zhuǎn)型發(fā)展指明了方向，將更好增進民生福祉，托舉起更多人安居樂業(yè)的夢想。

（應(yīng)受訪者要求，文中唐峰、彭文、秦丹、齊姜、肖明均為化名）

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