觀察：四大樓市殺手锏 終于快成歷史了

文/顧天杰

四限放開 進行時

(資料圖)

春節之前上海兩會期間，幾位委員聯合提出一份《關于上海調整樓市四限政策的建議》。

四限指的是限購、限貸、限售、限價這類房產調控政策，它們曾經是地方政府手里最強的殺手锏。

（來源：澎湃新聞微博）

作為一線標桿的上海，已經有人開始提議調整四限了，足以稱得上是一個樓市風向標。

這份政策建議里主要包括四個方面的內容：

這些建議里的每一條細則都非常有可操作性，針對性也很強。

首先是限購調整，眾所周知目前流動性最好的二手房是上海五大核心區的老破小，尤其是帶有第一梯隊學區的房子最好賣。

對于遠郊和非核心區的一二手房，除非與周邊新房的倒掛比較嚴重，否則流動性普遍不太行。

限購調整就是在幫助上海非核心地段快速去化，讓有穩定工作和買房需求的人買到房子。

其次是限貸，說實話目前上海各大銀行的房貸額度比較充足，從認房又認貸轉變為只認首套房，就又釋放了一小波購買力。

接下來的限售和限價都是針對高端住宅與豪宅。

對于高凈值人群來說豪宅已經是一種保值資產了，上海在此前的一輪封閉放開后，優質豪宅迎來了一波換手，成交非常火熱。

對豪宅加收稅費并不會影響高凈值人群的購買欲望。

如果用一句話總結委員們的提議，就是：

2023年之后，上海市場依舊保持了一定的熱度。

陽康之后去買房，已經從一句調侃變成了現實。

克而瑞上海統計顯示，1月5日到12日，上海入市7個新建項目中，鴻印里和建發華發古美華庭兩項目全部售罄。

在1月12日位于靜安區的鴻印里項目正式開盤選房，均價達到14.2萬元/平方米，入圍分達到81.4分，再現千人搖號盛況。

（來源：安居客）

另一份中原地產的數據顯示，1月2日到8日，上海新建商品住宅成交面積35.21萬平方米，環比增加38.38%。

新房很熱，二手房變冷繼續探底，是上海樓市的真實寫照。

上海鏈家的統計數據顯示，繼10月的1.65萬套、11月的1.61萬套低位之后，2022年12月，上海二手房成交量持續下探，當月僅成交1.2萬套，環比下降23%。

新房和土地拍賣緊密相連，土拍金額又是地方財政的主要收入來源。

有數據顯示，2012-2021年期間，地方一般公共預算本級收入增長82%，地方一般公共預算支出則從106947億元，增加至211271.54億。

一句話，政府支出遠高于收入。

這也是多年以來二三四線城市，持續賣地發展樓市的主要原因。

四個一線城市屬于財政自給率較高的那一批，它們比較幸運。

滬、深財政自給率高達92%和99%，負債率則僅有63%和24%。

二線城市中，經濟活力較高和財政同時比較穩健的，有杭州、蘇州、廈門、南京等。

仔細觀察會發現，上面幾個城市或多或少，曾經出現在全國賣地排行榜的前幾名，有的吃到了房地產上行周期的一大波紅利。

所謂的新房限價，就是政府要在財政、房企利潤和新房價格間，尋找到平衡點。

假設新房限價太死，那么房企造樓的利潤就降低，沒有動力去投資買地，政府拿不到更多的土地收入，應對不了龐大的開支。

如果新房限價寬松甚至放開，那么開發商就會無視二手房價格，盡量把房子往高端、改善等方面去建造，畢竟居民都想要住更優質的房子。

（來源：全國房價行情網）

放開限價的壞處是，居民就看到房價像脫韁野馬一樣越來越高，似乎靠收入永遠買不到想要的房子，政府盡管拿到了土地收入，卻失去了更多的潛在人口流入和買房需求。

樓市限價也好，剩余的限購、限售、限貸也罷，幾乎都是圍繞著把房價控制在一定范圍，并且能夠以一定速度持續賣出去這個目標制定的。

在上升周期這個邏輯無法被打破，直到2021和2022兩年，樓市開始震蕩下行，房企還債洗牌，完美循環才被打破。

因為政府和開發商突然發現，所有人都在觀望，真正拿出真金白銀買房的人變少了。

于是各種優惠、激勵措施就紛紛出臺了。

過去一年樓市關鍵詞變成了：

中指研究院統計顯示，截至2022年12月26日，全國330多個省市縣發布寬松政策超1000條。

（深圳的公積金新政 來源：深圳住建局）

其中優化限購超過100條，優化限貸240多條，優化限售41條，調整限價34條。

除了北上廣深，其他城市的四限終將陸續變成歷史。

城市競爭 更激烈

2022年12月以來，全國多個特大城市開始試水放開限購。

第一批代表城市有西安、廈門、鄭州、佛山、東莞和南京，第二批包括杭州、濟南。

無論人口在幾百萬到一千萬，還是GDP在幾千億到一萬億，都在托底樓市吸引人口流入。

有媒體報道，杭州臨平區近期放寬了南苑街道和喬司街道的限購。

目前杭州蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽區都有部分街道甚至全區，享受限購放寬，杭州戶籍已婚家庭可買2套，外地戶口繳納1個月社保即可買1套。

長沙近期也進一步優化了人才購房政策細則。

當地住建局、市委人才辦印發《關于強省會人才購房實施細則》，明確45周歲以下，具有大專以上或者中級專業技術以上資格的人才，落戶長沙后可買首套房。

濟南是特大城市中，解除限購最徹底的一個。

非本市戶籍家庭在濟南限購區域內購房，不用再提供個人所得稅或社會保險證明。

2023年之后的一二三線城市競爭，將會更加激烈，爭奪的是還有購買力的改善住房人群。

大量中高收入群體，支撐起了一線城市的樓市，這在疫情過去三年里表現得最明顯。

數據顯示，2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達到2017年以來的最高點。

2021年，在全國樓市成交普遍大幅下滑的情況，一線城市成交沒有下降太多。

進入到2022年，在行業成交規模持續收窄的背景下，在2022年2季度一線城市成交下探的趨勢率先趨穩。

北京和廣州目前規模基本完成了觸底回升，廣州商品房成交甚至超過了2020年同期水平。

二線城市里，能和一線競爭的只有少數幾個，人口還在增長的城市。

比如杭州。

2021年杭州市商品住宅成交規模達到了2184萬平方米，在二線城市中高居首位。

疫情三年對杭州影響確實有，但沒有市場預期得那么大。

除此之外，開發商的投資偏好，也是未來樓市的風向標之一。

數據顯示，2018年以來房企們在長三角的投資占比持續增加，到2021年底為62%，在珠三角投資占比基本保持在25%左右。

中西部和環渤海的三四線城市，房企投資逐年下滑。

開發商最先撤離的城市，也是四限最先推出的一批城市，它們未來競爭壓力最大。

2023年我們最期待的無非是兩個字：

消費在復蘇，樓市在復蘇，股市也在復蘇。

全國此前地方政府兩會報告顯示，各地把增長目標定在4%到6.5%之間，最高的是海南設立的9.5%。

新冠目前已經處于乙類乙管，制約經濟的最大負面因素在逐漸退場。

新冠和四限政策一樣，也在逐漸變成歷史。

房子作為中國人門檻最高的消費品之一，復蘇會略慢于消費。

可以肯定的是，道路很曲折，前途很光明。

樓市最艱難時刻已經過去。

（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

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作者：顧天杰編輯：始末

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